Девелопмент без препятствий

«Поскольку для бизнеса время – это деньги в буквальном смысле слова, любой девелопер всегда стремится сократить сроки реализации проекта. И чем быстрее он получит разрешительную документацию, тем раньше сможет начать проект – строительство и продажу площадей, а значит, вернуть вложенные инвестиции», – говорит Александр Подусков, директор департамента девелопмента компании KR Properties. Строительство почти всегда ведется на заемные деньги, в процессе реализации проекта застройщик обслуживает кредиты, и в результате стоимость денег, вложенных в проект, становится очень высокой. «Так что, сокращая сроки проекта и сроки получения разрешения на строительство в том числе, мы снижаем и затраты девелопера», – объясняет Подусков.

Все основные госуслуги в строительстве – от ГПЗУ до регистрации прав – переведены в Москве в электронную форму. Шесть из 10 строителей, знающих о реформе (знают о ней 85%), отмечают, что это положительно отразилось на их деятельности, рассказывал в июле на Moscow Urban Forum гендиректор Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) Валерий Федоров. ВЦИОМ по заказу АНО «Московский урбанистический форум» в начале июня опросил 1000 представителей компаний строительной отрасли, работающих в Москве, – руководителей или тех, кто непосредственно контактирует с органами исполнительной власти и сетевыми организациями.

Как изменения в регулировании повлияли на работу девелоперов и что еще можно улучшить в процессе выдачи разрешительной документации?

Александр Подусков,

директор департамента девелопмента компании KR Properties:

Если несколько лет назад административные процедуры перед началом строительства занимали 1,5–2 года, то сегодня в большинстве случаев на это уходит около одного года. Количество процедур и, соответственно, времени, которое застройщик тратит на их прохождение, тоже сократилось более чем в 2 раза. К тому же если раньше административные процедуры обходились застройщику в 4–5% от стоимости проекта, то сегодня эта цифра не превышает 2%.

Ольга Барабанова,

коммерческий директор Sezar Group:

Из того, что стоит выделить как «действительно хорошо», – электронное оформление ГПЗУ, подача заявки через портал: 20 дней – и документ выдают. С марта прошлого года эта процедура существенно упростилась.

Согласование градостроительной документации занимает от года на любой участок. Конечно, нам как девелоперам хотелось бы, чтобы сроки движения по регламенту были меньше. В первую очередь за счет сокращения «вынужденных» пауз. Когда, например, на устранение замечаний по проекту требуются сутки, а повторное согласование с ведомствами может занимать сроки, соизмеримые с повторным прохождением процедуры.

Но мы не сторонники тотальной оптимизации. Не должно быть формального отношения к согласованию проектов, от которых по большому счету зависит благополучие людей и города. Коммерческий проект – это всегда диалог, направленный на поиск решения, которое будет отвечать и интересам бизнеса, и логике города. Этот диалог неправильно пытаться загнать в строгий регламент. При проведении процедур есть субъективный аспект, и, возможно, для обеих сторон – девелопера и представителей ведомств – была бы полезна разработка методологического документа, который бы стал руководством при оценке проекта на соответствие. Это позволит перевести субъективные суждения из категории «не нравится» в плоскость системных, прозрачных и понятных формальных признаков и, как следствие, сократить количество этапов доработки и итоговые сроки.

Если бы регламент согласования градостроительной документации удалось сократить до полугода, была бы заметная экономия – до 50% фонда оплаты труда. С учетом того что в проектном этапе задействованы квалифицированные специалисты, а сам проект не приносит прибыли, это существенные инвестиции компании.

Дмитрий Наринский,

профессор Высшей школы урбанистики им. А. А. Высоковского, главный архитектор Института экономики транспорта и транспортной политики / Центра планирования и проектирования инфраструктуры и городской среды:

Просто заменить бумагу электронными носителями – это малая часть дела. Нужно, чтобы получение разрешения на строительство носило уведомительный характер. Пока что оно, по сути, дублирует процесс получения положительного заключения экспертизы на проектную документацию. [Правда, если перейти на уведомительный порядок,] придется строго контролировать качество экспертизы в негосударственных организациях. Этим могли бы заниматься в том числе страховые организации, которые в этом случае будут нести ответственность за качество объекта на всем протяжении его жизненного цикла.

Также необходимо, чтобы экспертиза проводилась в электронном формате BIM (building information model, технологии информационного моделирования зданий, которые позволяют аккумулировать всю информацию о состоянии объекта на каждом этапе его жизненного цикла. – «Ведомости&»). Эти идеи мы обсуждали в АСИ, они есть в проекте программы «Трансформация делового климата». И надеюсь, что в Москве эти изменения произойдут уже в ближайшее время. &

Текст: Татьяна Щукина, Мария Дранишникова