Вторая жизнь для мертвых территорий
Как в Москве и других столицах реорганизуют бывшие промзоныОживление заброшенных территорий и бывших промзон – тренд современных мегаполисов. На месте депрессивных районов в Москве, как и в других столицах мира, появляются новые кварталы, торговые центры, университеты и технопарки.
Платформы над станциями и викторианский стиль
Полузаброшенные территории и забытые промзоны – наследие индустриализации XX в., характерное для многих крупных городов Европы и США. Это наследие урбанизма сегодня не только портит городскую эстетику, но и наносит вред местной экономике. Огромные территории, где могли бы быть построены места приложения труда, жилые фонды или социальные объекты, остаются, по сути, незадействованными. В самых развитых мировых столицах эти территории зачастую превращались в лучшем случае в рынки, в худшем – в центры притяжения маргиналов.
В Москве с 2021 г. работает программа комплексного развития территорий (КРТ), которая призвана дать вторую жизнь бывшим промзонам и встроить их в экономику города. Аналоги существуют во многих мегаполисах. Это тренд, который подхватили города в 10- х гг. XXI в. Один из самых ярких примеров – знаменитый на весь мир своей депрессивностью район Квинс в Нью-Йорке. Там находится огромная сортировочная станция, которая мелькала не в одном голливудском фильме. Станция расположена прямо посреди жилого фонда. Хотя объект до сих пор остается действующим, территории вокруг него признаны неэффективно используемыми. В 2012 г. городские чиновники предложили смелый план реорганизации зоны – построить платформу прямо над станцией и железной дорогой, а на этой платформе возвести новый и крупнейший в городе конференц-холл. Несмотря на возникшие во властных кругах споры, проект был одобрен, и на него будет потрачено почти $10 млрд. Более того, в США действует аналогичная с КРТ программа, которая называется Opportunity Zones («Зоны развития возможностей»). Согласно этой программе новые объекты в проблемных зонах должны не только приносить налоговые отчисления, но и создавать новые рабочие места. В Opportunity Zones задействовано почти 9000 американских территорий.
Один из уже готовых и наглядных примеров КРТ по-европейски находится в Лондоне – район КингсКросс. С середины XIX в. КингсКросс был промышленной житницей Британии. Однако спустя полтора столетия он пришел в упадок – бывшие заводы и заброшенные угольные склады стали олицетворением городской депрессивности, а это огромная территория в 27 га. Уже в 2000-х масштабный проект по запуску тоннеля под Ла-Маншем не оставил старому КингсКросс шанса – было принято решение о полной реорганизации территории. Сейчас это один из самых современных районов Лондона. Здесь появились не только торговые центры, зоны отдыха и места приложения труда, но и образовательные учреждения, например Лондонский университет искусств. Отличительной чертой новой застройки района стало сохранение викторианского стиля в архитектуре.
Стрит-ритейл и новые ЖК
Программа КРТ в Москве была принята в 2021 г. Ее отличительной особенностью является то, что та или иная территория после реорганизации должна получить сразу несколько функций, т. е. это не только жилой фонд или район, состоящий из торговых центров. Там должны появиться социальные и жилые объекты, места приложения труда, зоны досуга. Всего в рамках КРТ планируется оживить 2000 га.
«17% территории старой Москвы по состоянию на 2021 г. – время принятия программы КРТ – это неработающие предприятия и склады. Причем это предприятия, восстановить которые дороже, чем построить новые. Сегодня требования промышленного производства к локации и коммуникациям существенно отличаются от того, что было, скажем, 50 лет назад. Поэтому ни о каком перекосе в сторону жилищного девелопмента речь не идет. По сути, власти Москвы хотят освоить неэффективно используемые территории. И это, конечно, позволит не только решить социальные проблемы, но и создать новые рабочие места, в первую очередь для малого бизнеса», – объясняет суть КРТ президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
По словам Кулакова, сегодня практически во всех проектах на первых этажах домов планируется размещение стрит-ритейла – самого мобильного малого бизнеса. Кроме того, в рамках реализации этого плана будут создаваться технопарки, которые являются базой для высокотехнологичного малого бизнеса, но не создают дополнительной нагрузки на экологию.
В рамках КРТ планируется создание 550 000 новых рабочих мест. Инвестиции в проекты составят около 7 трлн руб. Один из примеров реализации КРТ – комплексное развитие зоны площадью 5,92 га на ул. Берзарина. Это был первый договор о КРТ, заключенный в 2020 г. для реорганизации промзоны «Октябрьское Поле». Там уже введен в эксплуатацию жилой дом со встроенной современной поликлиникой. В дальнейшем там возведут 185 000 кв. м недвижимости, из которых 161 700 квадратов – жилая. Также появится школа и новый технопарк.
Всего по программе КРТ будет построено 20 современных технопарков на базе промышленных предприятий и научных организаций, а также в рамках реализации инвестиционных проектов, сообщает департамент экономической политики и имущественно-земельных отношений.
«Бывшие промышленные зоны удобно насыщать новыми предприятиями в рамках организации технопарков, ведь современные производства – это не гигантские заводы масштабов ЗиЛа. Здесь многое зависит от того, что именно планируется в них выпускать: если химические соединения – то их производства лучше размещать за пределами Москвы, если оборудование для медицины – то в столице», – отмечает промышленный эксперт, экономист Леонид Хазанов.
Еще пример – на месте полузаброшенных складов в Коптеве также появится огромная территория недвижимости – более 550 000 квадратов. В основном это жилье, в том числе рассчитанное под программу реновации. Также будет возведен офисно-деловой центр, детский сад и школа.
В рамках КРТ предполагается появление 87 учебных центров, 45 спортивных объектов, 13 поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры. Всего общая площадь возводимых объектов составит 35 млн кв. м, 8 млн из которых будут иметь производственное назначение, а 17 млн – общественное и социальное.
Однако, по мнению некоторых экспертов, проблемы при реализации КРТ в столице все же будут наблюдаться. Так как каждая бывшая промзона представляет собой территорию размером с десятки гектаров, застроить ее единовременно и жильем, и школами, и технопарками не получится. Соответственно, развитие этих зон будет проходить не всегда равномерно. А строительство тех же технопарков потребует от застройщика, который специализировался ранее на строительстве жилых зданий, новых компетенций и понимания, под каких конкретно резидентов должны будут возводиться новые площади.