Редевелопмент и не только: как преображается пространство мегаполиса

По оценкам ООН, уже сегодня в городах живет около 55% мирового населения. К 2050 г. уровень глобальной урбанизации достигнет 70%. Как следствие, вырастет и нагрузка на существующую инфраструктуру, потребуется больше жилья и мест для трудоустройства.

В настоящее время одним из инструментов, позволяющих находить участки под застройку, является редевелопмент – смена назначения объектов и занимаемых ими земель или «перенастройка» исторических зданий под текущие задачи. Преимущественно речь идет о территориях нефункционирующих или выводимых заводов, фабрик, складов, портов и о пустырях. Происходит реконструкция исторической недвижимости под нужное целевое использование, а на месте снесенных старых производственных корпусов строится новое жилье и необходимая инфраструктура, создаются общественные пространства, разбиваются парки и скверы.

Положительный опыт редевелопмента территорий производственного назначения есть в разных странах мира. Бывшая верфь в Копенгагене – Нордхавн станет самым прогрессивным районом датской столицы, устойчивым городом, в котором необходимая инфраструктура находится в радиусе пяти минут ходьбы или поездки на велосипеде. Велодорожки, которые будут проложены по территории квартала, войдут в общую сеть датской столицы протяженностью более 100 км, поэтому добраться в новый район можно будет и на велосипеде. А район Доклендс – территория, где располагались доки Лондонского порта, – уже превратился в комфортное место для жизни, работы и отдыха. В результате редевелопмента на территории, ранее занимаемой старым портом, появилось новое жилье и высотные офисные здания. В одном из них разместился Музей лондонских доков, где можно узнать много нового об их торговом прошлом. В районе есть природный заповедник, экопарк и парк водных видов спорта. Строительство метро и прокладка железной дороги, ведущей в центр Лондона, позволили интегрировать территорию бывшего порта в транспортную сеть города, что сказалось на привлекательности района и как места для проведения досуга.

Новые старые пространства

Московская программа комплексного развития территорий (КРТ) ориентирована на то, чтобы освобождаемые от производств земли получили полезные для города функции. Согласно программе, общая территория развития столицы составляет 3100 га – это 236 проектов, которые находятся на разных стадиях проработки. В результате город получит более 52 млн кв. м недвижимости, включая более 27,4 млн кв. м жилья и свыше 19,5 млн кв. м объектов общественно-делового назначения. Широкая география вовлекаемых в программу территорий обеспечит появление драйверов роста в каждом округе и в большинстве районов Москвы.

В 2024 г. запланировано начать работы нулевого цикла на 19 проектах КРТ. В общей сложности это участки площадью около 155 га, расположенные в 10 округах Москвы. Город планирует получить более 1,5 млн кв. м нового жилья, около 850 000 кв. м социальной и общественно-деловой недвижимости и свыше 543 000 кв. м – производственной.    

Одним из примеров новых городских премиальных кварталов можно назвать проект SLAVA. Многофункциональное пространство, созданием которого занимается «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ) совместно с девелопером MR Group, располагается в пяти минутах ходьбы от метро «Белорусская». С 1924 по 2006 гг. территорию занимал знаменитый часовой завод «Слава».

Сам проект предусматривает строительство жилья и апартаментов, пешеходной зоны с магазинами и офисов в рамках одного квартала. По словам урбаниста Антона Айсина, у Москвы исторически низкая связность из-за радиально-кольцевой структуры. Легко приехать в центр, трудно – в соседний район. Современные проекты, разрабатываемые девелоперами, по мнению Айсина, как раз позволяют удовлетворить максимум социальных и бытовых запросов рядом с домом.

От прошлого к будущему

SLAVA строится усилиями международной команды архитекторов. Среди них – бюро Jahn Architecture (CША) и его основатель Хельмут Ян, Dyer (Великобритания), Nikken Sekkey (Япония) и др.

Хельмут Ян – обладатель многочисленных международных наград и автор резонансных проектов. Среди них, например, 75-этажный многофункциональный небоскреб City Spire Center в Нью-Йорке, один из символов современного Берлина – Sony Center. Проект в квартале SLAVA стал последним в его яркой биографии.

Каждое архитектурное бюро внесло свой вклад в проект. Специалисты английского бюро Dyer создали архитектуру комплекса апартаментов первой очереди проекта и концепцию оформления лобби секций B3–B6. Авторство концепции центрального лобби – большой центральной гостиной и секций В1 и В2 – принадлежит российскому архитектурному бюро S+S (Sundukovy Sisters). Японская компания Nikken Sekkey интегрировала корпуса делового кластера в историческую застройку Тверской Заставы.

Участок, где строится квартал SLAVA, граничит c одним из самых богатых на достопримечательности районов центра столицы. Но пока соседние районы разделены железнодорожной веткой Белорусского вокзала, поэтому нужно сделать крюк, чтобы попасть на Белую площадь, хотя она находится рядом. Найдено решение, по которому будет построен мост, соединяющий районы Беговой и Тверской. Он также станет общественным пространством, здесь пройдут новые пользовательские маршруты. 

Удобство и функциональность

Место расположения участка диктует класс возводимой недвижимости. В центре Москвы, как правило, это проекты премиального уровня, например, как четыре жилые башни в квартале SLAVA, строительство которых ведется в рамках реализации второй очереди проекта. При работах используются современные инженерные решения, включая установку централизованной системы приточной вентиляции, систем очистки воздуха, vrf-кондиционирования, «умный дом» и пр. Комплекс предлагает широкий выбор планировок квартир и открывающиеся из них панорамные виды на город.

Задачей города является и обеспечение жителей кварталов необходимой инфраструктурой и сервисами. Так, в квартале SLAVA планируются кинотеатр, медиатека и киберспортивный центр. На кровле стилобата будет обустроен приватный двор-сад с детскими и спортивными площадками, оборудованными по самым современным стандартам. В открытом для всех городском пространстве разместятся рестораны, детский сад, супермаркет, выставочный зал, спортивный комплекс с бассейном и другие социально-культурные объекты.

Инфраструктура займет порядка 10 000 кв. м. Особенность комплекса заключается в том, что девелопер формирует пул арендаторов еще на этапе проектирования. Помещения проектируются с учетом их пожеланий и требований, поэтому нет риска, что они будут пустовать.

Опыт, достойный масштабирования

Многие принципы комплексного развития территорий вписываются в современную стратегию развития городов России. Вопросы охраны экологии и, соответственно, минимизации использования личного транспорта внутри кварталов и жилых комплексов актуальны как никогда. А пешая доступность объектов инфраструктуры в составе проектов, реализуемых в рамках КРТ, где все необходимое будет находиться на расстоянии пяти минут ходьбы, уже воспринимается почти как обязательный сценарий.

«Учитывая особенности климата нашей страны, данную концепцию можно масштабировать и реализовывать подобные проекты в разных регионах и городах России», – уверен урбанист, независимый эксперт Константин Лавров.