Систему перекосило – как возник «потребительский терроризм» в стройотрасли

В текущем месяце в СМИ развернулась кампания на тему «потребительского терроризма» при взыскании компенсаций за качество строительства. Ее авторы не удержались от соблазна использовать триггерную тему «происков внешних врагов» для большего резонанса. Подобный подход раскаляет градус дискуссии. На этом фоне можно вместе с водой выплеснуть и ребенка.

Двигатель экономики

Общественное мнение не на стороне строителей. Обвинения концентрируются вокруг «жадности» застройщиков, которые якобы задирают цены, плохого качества работ (девелоперам припоминается использование дешевой мигрантской силы). Упрекают строителей и за привилегированное положение: финансовую поддержку государства и пр. 

Если можно получать деньги на массовых исках к качеству строительства – значит, будьте уверены, эта ниша будет освоена. Для этого не нужны «внешние силы». Если можно продавать квартиры дорого – никто не будет продавать дешевле. Нельзя обвинять экономических агентов в жадности. Стремление к максимальной прибыли – двигатель экономики. Но почему в одних случаях на рынке конкуренция и спрос регулируют качество продукта? А в других случаях даже массовые и чувствительные по суммам иски не приводят к увеличению этого качества? 

Наверное, проблема не одна. Отмечу те, которые наблюдал лично. Современная нормативная база, регламентирующая качество строительства, – наследие советской системы. Она подверглась некоторой модификации с учетом появления новых технологий и материалов. Осталась, однако, в той же парадигме жесткости и перфекционизма стандартов, относящихся к безопасности. В настоящий момент нормативной базой качества строительства являются сводные правила (СП) и ГОСТы. Есть также стандарты организаций – это пока скорее внутренние регулирующие документы строителей, которые в случае судебных споров к вниманию не принимаются.

Большая часть СП и ГОСТов имеет рекомендательный характер, но суды руководствуются в своих решениях ими. Например, существуют нормы, которые относятся к ответственным конструкциям (элементам строительных объектов, обеспечивающим надежность сооружения. – «Ведомости. Город»), такие, как СП435 «Конструкции бетонные и железобетонные монолитные». От их выполнения зависит безопасность и долговечность здания. К нормам, которые регламентируют отделочные работы, относится, например, СП71 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия». В этом своде правил часть требований и параметров относятся к качеству и не связаны непосредственно с безопасностью.

Нормы, которые являются скорее эстетическими, очень часто ложатся в основу судебных претензий. Проблема в том, что при массовом строительстве выполнение этих требований практически невозможно. Например, допустимые отклонения от вертикали внутренних стен по СП71 – не более 2 мм на 1 м и не более 10 мм на всю высоту помещения. Требования к отклонению по вертикали при облицовке стен керамической плиткой – 1,5 мм на 1 м длины и не более 4 мм на 1 этаж. Или, например, по ГОСТ Р 70448-2022 отклонения в уклоне подоконной доски при монтаже оконных блоков не должны превышать 1%. По статистике основные претензии потребителей относятся к неровностям стен и качеству укладки керамической плитки.

Меблировка квартир от застройщика добавила проблем. Занос мебели в квартиру и ее сборка увеличивают риски возникновения разного рода царапин и задиров. Подобные случаи также могут быть основанием для специалистов по экспертизе вписать в акт полную сумму замены покрытия или облицовки. Нормативная база позволяет почти со стопроцентной гарантией взыскивать существенные компенсации за качество.

Могу припомнить случаи, когда жители жилых комплексов не могли добиться решения вопросов с проблемой в системе водоснабжения всего подъезда, но при этом легко получили компенсации за «недоделки» в квартирах.

Средний «сбор» с квартиры

Точных данных нет, но подавляющая часть компенсаций не используется для реальной переделки. Даже в рекламе юристов-экспертов используется посыл «гарантированных дополнительных денег» и тактика препятствия устранения недоделок застройщиком. Именно этот факт позволяет оценивать ситуацию как «потребительский терроризм».

Один застройщик проанализировал стоимость основных недочетов по итогам судов и определил перечень самых дорогих. При строительстве нового корпуса по этому перечню параметров в компании поставили задачу жесткого соответствия нормам. Затем проанализировали стоимость недостатков по этому корпусу и по другим домам. Выплаты в среднем на кв. м квартиры отличались незначительно. Когда сравнили структуру стоимости недочетов, оказалось, что в контрольном корпусе она была другой – не по отклонениям вертикали стен, а по оконным блокам. Это дало основание предполагать, что есть какое-то негласное понимание среднего «сбора» с квартиры, к которому стремятся оценщики.

Оспаривать подобные экспертизы в судах сложно. Отчасти из-за отсутствия ресурса – нет возможности вести такую массу дел. Отчасти из-за отсутствия базы – нет единой методики определения стоимости компенсации. Это позволяет получать различную стоимость работ у экспертов: кто-то оценивает по прайс-листу магазина «Петрович», а работы по – «Яндекс.Услуги», кто-то – по другим источникам. Доказать, что в таких условиях произошли завышения или ошибки, нелегко.

Судебная система также среагировала инертно: стала рассматривать дела по качеству строительства однобоко. Изначальный подход, в рамках которого слабый дольщик, защищая свои права, противостоит крупному застройщику, распространяется и на слаженное сообщество профессионалов, защищающих теперь дольщиков. В результате застройщики находятся в условиях, когда суды в большинстве случаев не принимают к рассмотрению стандарты девелоперов, которые имеют большие допуски по сравнению с СП и ГОСТами. Даже если на них есть отсылка в договорах. Они больше доверяют сторонней экспертизе. Подать иск по качеству строительства покупатель жилья может и через год после подписания акта – суды примут его и, скорее всего, вынесут положительное решение.

Ситуацию, когда при любом раскладе можно получить компенсации за недоделки, нельзя признать нормальной. Повторюсь, сложно осуждать тех, кто в течение нескольких лет превратил ее в бизнес. Сложно осуждать дольщиков, которые приняли для себя позицию «с паршивой овцы хоть шерсти клок» и охотно соглашаются представлять свои интересы в судах. Тем более что проблемы качества в строительстве есть. И серьезные вопросы решать гораздо сложнее, чем получить компенсацию за переклейку обоев, обнаружив задир. Но нормы, которые невозможно обеспечить при массовом строительстве, необходимо пересматривать. Одним из вариантов решения подобной проблемы является вынесение норм, которые не являются критическими, из числа обязательных в стандарты застройщиков, чтобы они определяли качество строительства в рамках ДДУ.

Ответственность экспертов

Другой вопрос в том, как организована система оценки качества и как она интегрирована в правоприменительную практику. Если говорить о самом рынке строительной экспертизы, то барьеров для входа в него практически нет. Любой желающий может легко стать экспертом. Законом не предусмотрены ни лицензирование подобных специалистов, ни сертификация их работы. Нет также и правил, которые регламентируют их работу.

Здесь важнее даже вопрос ответственности за некачественную экспертизу. Она довольно размыта: ограничивается подписью о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Механизма исключения некомпетентного эксперта из профессионального сообщества нет.

Завышения в оценке встречаются часто. При этом встречные оценки со стороны застройщиков судами в большинстве случаев не учитываются. Даже когда застройщик присутствует на экспертизе, у него нет никаких возможностей подвергнуть сомнению мнение эксперта. С итоговым заключением и стоимостью затрат он может ознакомиться только в суде. Поэтому очень важно, чтобы существовала система ответственности для специалистов, делающих некачественную работу.

По факту экспертизу можно завышать, механизм ее оспаривания затратен и малоэффективен, поток взысканий довольно большой, а предпочтения Фемиды – на стороне истцов. Все это привело к тому, что в какой-то момент застройщики перестали сопротивляться подобному явлению в судах. Большая часть исков по качеству у крупных застройщиков не сопровождается юридическими подразделениями. Ущерб от исков они пытались безуспешно переложить на подрядчиков, но в итоге все переросло в колоссальные убытки.

Таким образом, систему перекосило. На одной стороне эксперты-юристы с дольщиками, которые, пользуясь сложившейся ситуацией, начали разгонять процесс, усиливая перекос. На другой стороне застройщики, в условиях роста рынка проглядевшие ситуацию, не сумевшие организоваться, чтобы совместно скорректировать нормативную базу и судебную практику, как это в свое время сделали автостраховщики. Такой перекос не может существовать долго, тем более в условиях неоднозначной ситуации в экономике строительной отрасли.

Установка для застройщиков норм, которые они готовы выполнять, даст стимул соблюдать их, а с другой стороны станет объектом конкуренции. Стоит внести четкость в оценку стоимости компенсации, опираясь на прописанную методологию, ведение каталогов цен на материалы и расценки на услуги. Попутно создать институт сертифицированных оценщиков. 

Сейчас возник дисбаланс, который выльется в итоге в конфликт. Его причины в изменении объективных рыночных условий, в отставании от них регулятивной системы, в формировании в правоприменительной практике стимулов, усугубляющих дисбаланс. Корректировка системы в условиях, когда она не решает изначальные цели, – это задача государственного управления. Речь идет о создании правильных посылов, изменении норм и возможности свободной конкуренции на рынке. Градус дискуссии как раз и говорит о том, что настало самое время для начала действий.