Здесь будут жить: пустыри и промзоны Москвы получили новый импульс к развитию

Сегодня в Москве одобрено и реализуется более 90 проектов комплексного развития территорий (КРТ) общей площадью свыше 1100 га, отмечают в мэрии. На участках возведут свыше 23 млн кв. м недвижимости.

Программа КРТ действует в Москве уже более четырех лет при сотрудничестве столичных властей и ведущих девелоперов. Она подразумевает превращение бывших промышленных зон, неэффективно используемых и незастроенных участков в современные районы, где будет предусмотрено все для комфортной жизни, работы и досуга. На этих территориях уже сегодня появляются жилые комплексы, детсады, школы и больницы, спортивные объекты, современные производства, общественные и деловые пространства. Все проекты КРТ дадут городу больше 763 000 рабочих мест, инвестиции составят 17,3 трлн руб., отмечается на сайте mos.ru.

По программе комплексного развития территорий планируется реорганизовать участки общей площадью свыше 3100 га. Благодаря преобразованию депрессивных и неэффективно используемых территорий будут созданы многофункциональные жилые и бизнес-кварталы, где появится более 52 млн кв. м недвижимости, включая социальные и общественно-деловые объекты, новые производства, а также жилье, в том числе для программы реновации, указано также на сайте мэрии. 

От точечной застройки к комплексному развитию

У КРТ были свои предшественники. Еще 25 лет назад, при мэре Москвы Юрии Лужкове, в столице утвердили программу комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения, напоминает декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко. Она была направлена на расселение и снос ветхого пятиэтажного жилого фонда – 1772 домов – и строительство новых домов на освободившейся территории. Но в конце 2000-х гг. ее выполнение замедлилось. Одной из основных причин стал экономический кризис.

Проблема развития городской среды к тому же была гораздо шире необходимости избавления от ветхих пятиэтажек. На тот момент в столице разросся так называемый «ржавый пояс» – полузаброшенные территории промзон. «В 1990-е гг. проходил процесс приватизации, в том числе промышленной сферы. В результате предприятия, которые в Советском Союзе были единым комплексом, были разделены на множество частей и распроданы разным собственникам», – поясняет директор по правовым вопросам, член правления Capital Group Владимир Галактионов. На территории промзон появилось «лоскутное одеяло» из автосервисов, складов, гаражей и других объектов, которые уже не имели отношения к устаревшему производству.

В то же время появился спрос на качественное новое жилье, отмечает Галактионов. Поскольку потенциальный инвестор не имел четкого понимания, в чьей собственности находится та или иная территория, и в подобных условиях договориться с собственниками о реализации какого-либо масштабного проекта было невозможно, дело обычно заканчивалось точечной застройкой.

В нулевые годы в Москве также запустили программу по выводу промышленных предприятий за пределы столицы. Владельцы переносили производства из центра города на меньшие площади. При этом освобождаемые территории собственник мог развивать по собственному усмотрению с учетом разрешенных видов использования земельного участка. К примеру, реализовать проекты жилого строительства, гостиниц и соцобъектов.

«Механизм неплохо работал только в том случае, если у локации был монособственник, который имел четкий план развития территории», – говорит Галактионов. Предшественницей КРТ он также называет программу реновации жилья (усовершенствованная версия программы сноса ветхих пятиэтажек, разработанной в 1990-е гг. – Прим. «Ведомости. Город»), стартовавшую в 2017 г. Сегодня часть новостроек по реновации возводится именно в рамках проектов КРТ.

Появлению программы КРТ способствовали такие факторы, как рост населения Москвы, развитие рынка недвижимости, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Среди причин появления программы Сырцов называет также необходимость для столицы соответствовать международным стандартам качества городской среды, чтобы быть привлекательным городом для туристов и инвесторов.

«Постепенный рост экономики страны и города, совершенствование законодательства в сфере строительства позволили девелоперам реализовывать в Москве проекты, ориентируясь на последовательную градостроительную политику, подразумевающую гармоничное развитие городских территорий. Эти проекты нацелены, в первую очередь, на жителей», – отмечает Галактионов. Он считает также, что немаловажную роль сыграло повышение культуры девелопмента в столице. «Застройщики самостоятельно берут на себя ответственность по созданию социальной инфраструктуры, участвуют в проектах городского благоустройства», – поясняет Галактионов.

Как отмечает генеральный директор Key Capital Ольга Гусева, в настоящее время в столице более 230 проектов КРТ с учетом разрабатываемых. «Сравнивая объемы строительства по программе с предыдущими годами, можно отметить значительную положительную динамику», – говорит Гусева.

В качестве примера одного из самых масштабных проектов КРТ эксперты приводят проект застройки территории бывшего завода «МиГ» на Ленинградском проспекте. По результатам торгов инвестором этой площадки было определено ООО «Энимерози», входящее в структуру Capital Group. Новый городской квартал появится на общей площади в 63,55 га.

Договор о комплексном развитии территории заключен с инвестором на 26 лет, объем вложений в реализацию проекта может составить не менее 300 млрд руб., а ежегодный бюджетный эффект оценивается в 12 млрд руб. Будет создано около 25 000 новых рабочих мест.

По проекту здесь планируется возвести свыше 2,3 млн кв. м различной недвижимости. Вместо устаревших объектов и недействующих производственных площадей предусмотрено строительство современного жилого квартала со всей необходимой инфраструктурой.

Новая точка притяжения

Производство на территории завода «МиГ» было остановлено в 2010-е гг. Как отмечает Галактионов, локация граничит с Центральным административным округом, но на данный момент полностью «выключена» из городской жизни. Вместо устаревших объектов и недействующих производственных площадей здесь появится более 1,4 млн кв. м жилой недвижимости, в том числе в рамках программы реновации. Девелопер также возведет более 900 000 кв. м общественно-деловых и социальных объектов: детские сады, школы, поликлинику, физкультурно-оздоровительный комплекс, магазины. Современные кварталы буду гармонично интегрированы в городскую застройку и станут новой точкой притяжения в Москве, добавляет Галактионов.

«Проект застройки территории бывшего завода «МиГ» на Ленинградском проспекте, реализуемый Capital Group, примечателен своим внушительным масштабом и амбициозным замыслом. На месте промышленной зоны планируется возвести целый город с развитой инфраструктурой и даже собственным прудом», – говорит Гусева. По ее словам, проект отличается архитектурной смелостью. Здесь предусмотрено строительство жилых домов различной высоты, формирующих динамичный и современный силуэт квартала.

«Небоскребы, соответствующие концепции «вертикального города» (концепция высотного здания, подразумевающая все необходимое для жизни, от офисов на первых этажах до жилья на верхних. – Прим. «Ведомости. Города»), будут гармонично сочетаться со среднеэтажными эко-френдли-корпусами. Несмотря на серьезные масштабы, плотность застройки не окажется чрезмерной», – считает Сырцов.

Согласно предварительным данным на август 2024 г., замысел группы компаний Capital Group находится на стадии предпроектных разработок, отмечает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин.

«Безусловно, локация в престижном районе в непосредственной близости стадиона «Динамо» и парковых зон, а также выезда на ТТК способна привлечь интерес потенциальных покупателей», – уверен Рывкин.

Пример для других регионов

«Если мы говорим о сложных территориях с нежилой застройкой, то важно, чтобы ответственность за успешную реализацию проекта нес во всех смыслах опытный и компетентный девелопер. Сильная экспертиза не только в девелопменте, но и в смежных областях – менеджменте, юриспруденции, градорегулировании, проектировании – позволяет Capital Group разрабатывать масштабные проекты «с нуля», – добавляет Галактионов.

Он отмечает, что в рамках программы девелоперы формируют новый уровень стандартов городской среды, которые подразумевают гармоничное и комфортное развитие Москвы.

По мнению Михайленко, КРТ ощутимо изменит облик столицы в течение 10 лет. Такие же сроки называет Гусева. Процесс трансформации территорий «ржавого пояса» будет продолжаться и после этого периода, охватывая все новые площади. Однако именно в ближайшее десятилетие можно будет наблюдать наиболее активную фазу преобразований, считает она.

«Девелоперы в рамках программы КРТ смогут преобразовать депрессивные локации, которые были, по сути, вырваны из городской ткани и закрыты для горожан, в транспарентные пространства, где приятно жить, работать и отдыхать», – говорит Галактионов. Он отмечает, что в новых кварталах будут организованы удобная транспортная связь и навигация с другими районами столицы. Они проектируются с учетом требований по созданию безбарьерной среды, предусматривается масштабное благоустройство не только придомовых территорий, но и общественных мест. 

Опыт Москвы в части организации КРТ может быть успешной практикой и для других регионов, предполагает Рывкин.