Оксана Дивеева: «Недвижимость в Москве востребована столетиями»

В I квартале 2024 г. объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составил порядка 2400 квартир и апартаментов, подсчитали в NF Group. По ее данным, это максимальный показатель за последние три года. Увеличение числа лотов в компании объясняют возвращением сегмента к нормальному уровню покупательской активности. Число сделок по покупке дорогих лотов достигло 330, что в два раза превышает результаты первого квартала прошлого года.

Оживление спроса на столичном рынке люксового жилья подтверждает и директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. В интервью «Ведомости. Городу» Дивеева рассказала о том, что влияет на темпы реализации дорогих квартир, какие новые типы такой недвижимости появились за последнее время, кто чаще всего приобретает элитное жилье и почему у проекта «Бадаевский» сформировался мужской характер покупателя. 

– Можно выделить два основных аспекта, которые оказывали влияние на рынок элитной недвижимости в прошлом году. Это ситуация в информационном пространстве и политическая обстановка. В отличие от других сегментов данный класс жилья больше привязан к информационному фону. Соответственно, если он позитивный, то и темпы реализации дорогих квартир растут. В этом ключе прошедший 2023 г. был положительным из-за более спокойной обстановки, которая благоприятно отразилась и на эмоциональном состоянии покупателей. Кроме того, важным фактором является и ситуация с предложением на рынке. Также существенное влияние него оказывает ставка рефинансирования. 

- Текущий год удивил нашу компанию снижением сезонного колебания. Так, многие люди остались в городе на новогодние праздники и посвятили их как раз выбору объектов недвижимости. 

– Продажи в нашем сегменте, как я уже отмечала, всегда зависят от качества проекта и эмоционального состояния покупателя. Скажем так, клиенты обычно покупают элитную недвижимость в хорошем настроении – с желанием что-то приобрести. Обычно это люди с большим опытом, знающие, чего они хотят. Отмечу, что в этом году спрос увеличился и в связи с выходом на рынок новых объемов. Например, наша компания вывела на реализацию историческую часть проекта «Бадаевский».

– На них сильно отражается и скорость строительства. По одному из наших проектов мы видим, что темпы реализации значительно увеличиваются при получении акта ввода [объекта в эксплуатацию]. Кроме того, на продажи влияет и визуальная составляющая. 

К примеру, сейчас, проезжая по набережной Тараса Шевченко, люди понимают, что строительство жилого комплекса «Бадаевский» не просто «космическая ракета, которая направляется к звездам», а объективная реальность. Конечно, это увеличивает спрос среди тех людей, которые, скажем так, изначально настроены пессимистично. Они меньше доверяют картинкам, любят именно потрогать и увидеть все воочию. 

– У нашей компании в портфеле есть разные проекты – это и небоскребы, и клубные дома, и квартальная застройка. Соответственно, портрет покупателя жилья в каждом из этих комплексов разный. Но отмечу, что в этом году мы заметили новую тенденцию. По нашей статистике, в среднем клиент в элитном сегменте владеет семейной собственностью, т. е. ему или его семье принадлежит больше 5 квартир в Москве. Соответственно, раньше у него было стабильное понимание, что он любит жить в небольшом клубном доме и точно не рассматривает переезд в небоскреб. Сейчас же покупатель, наоборот, хочет сменить обстановку и думает так: «У меня уже есть опыт проживания в клубном доме, хочу теперь попробовать в небоскребе или в авангардном проекте». Но отмечу, что про такое желание можно сказать, когда сам проект необычный, с вызовом, как наш «Бадаевский».

– У нас особенный портрет покупателя мужского характера. В «Бадаевском» инициаторами покупки квартир выступают чаще мужчины или уверенные в себе женщины, состоявшиеся в бизнесе. 

При этом возраст у клиентов абсолютно разный: одна часть рассматривает приобретение жилья здесь для себя, а другая – для своих детей. Интересно наблюдать за ситуацией, когда родители покупают квартиры совсем маленьким детям, которым сейчас всего 5–10 лет. Я считаю, что это большой комплимент для «Бадаевского». 

– Наши покупатели понимают, что через 15–20 лет «Бадаевский» будет представлять большую ценность для города. Они осознают, что, помимо интересной концепции и хорошего расположения, проект будет иметь связь с архитектурой и ДНК-города. Это не только сохранение исторического культурного пласта столицы, но и появление нового лица, которое впоследствии станет отражением современного мегаполиса. Соответственно, они выбирают такие проекты с пониманием того, что они войдут в историю. 

– У нас достаточно сложный покупатель, так как он имеет большой опыт насмотренности как в городе, так и за границей. Однако мы проводим большое количество мероприятий с нашими потенциальными клиентами, не связанных с покупкой недвижимости. На них мы много общаемся на тему того, чего они не хотят видеть в будущем комплексе. Затем мы используем эту информацию в работе над нашими девелоперскими проектами. Сейчас людям мало просто хорошей локации, качественно построенного дома и сопутствующей инфраструктуры. Им нужно больше.

– Как правило, они жалуются на сервис и непродуманность будущей жизни комплекса. Если дом спроектирован без учета требований управляющей компании (УК), то сделать его удобным невозможно. Приветливая девушка на ресепшн не решит проблему отсутствия сервисных лифтов, отвечающих за погрузку, коридоров, по которым передвигается обслуживающий персонал, грамотной диспетчерской, способной отследить дефекты в коммуникации. 

– Принято считать, что в элитном сегменте есть своя квартирография, то есть площади 1-, 2- и 3-комнатных квартир зафиксированы. Однако за последние 10 лет появилось большое количество клиентов, которые придерживаются рационального потребления. У них есть деньги на покупку квартиры на 500 кв. м, однако столько площадей им не нужно, так как они, к примеру, не пользуются большой гардеробной. Для них и было принято решение расширить квартирографию в нашем проекте. Мы проектируем в элитном сегменте без жесткой позиции: люди привыкли, что предложение на рынке отвечает их пожеланиям по площади, в том числе ее разнообразием.

Если же в проекте есть какие-то нововведения, то нужно предупреждать о них клиента и рассказывать ему детали. Например, есть общепринятое понятие «пентхаус», которое обозначает самое высокое предложение в доме, с террасой и высоким потолком, индивидуальным лифтом, отличительными бытовыми характеристиками. И мы столкнулись с тем, что когда у нас в «Бадаевском» появился новый тип недвижимости, а именно sky-villa, то многие стали называть им пентхаусы и запутали нескольких клиентов. А этот формат, в свою очередь, обозначает именно виллу на высоте 75 м, у которой есть свой земельный участок площадью около четырех–пяти соток. Этот вид недвижимости действительно стал популярнее: если раньше люди скептически относились к проживанию в городе с земельными участками, то сейчас изменили свое мнение – с появлением возможности выпить кофе в собственном саду с видом на Кремль. 

Еще одно новое предложение, появившееся у нас в прошлом году, – квартиры-особняки. Это действительно отдельно стоящие особняки, с историческими фасадами. Это именно те здания, в которых жили богатые семьи XIX в. После всех проведенных работ по реставрации они полностью относятся к проекту и обслуживаются общей управляющей компанией. Особняки отвечают критериям современного элитного жилого комплекса.

– Да, мы его наблюдали. Общаясь с большим количеством наших клиентов, я не слышала о том, что есть город, где создаются такие же комфортные условия проживания, как в Москве. Конечно, кто-то инвестирует в других странах, чтобы впоследствии получить определенную прибыль. Но сейчас мы видим, что там происходит затоваривание рынка, а жилье во вторичном сегменте стоит на порядок дешевле, чем в новостройках. Соответственно, люди уже не смогут перепродать лоты с теми ожиданиями по прибыли, которые были у них изначально. А в сегменте высокобюджетного жилья в Москве всегда была особенность: недвижимость здесь востребована столетиями, и не было падения цен. Этот город очень благодатный для комфортного проживания и по климату, и по уровню медицины и образования. Но главное, при переезде (из Москвы) люди сталкиваются с отсутствием привычной и разнообразной досуговой среды, например театров и всевозможных выставок.

– Проект, построенный рядом с реакционными зонами, возрастает в цене до 20%. Мы давно наблюдаем, как появляются современные и обустроенные парки, но сейчас я бы поблагодарила [городские власти] за развитие набережных. Их организовывают очень правильно, так как ими можно пользоваться весь год. Конечно, появление благоустроенных набережных придает необыкновенную ценность и городу, и проектам, расположенным вдоль них. Отмечу, что сейчас в некоторых жилых комплексах предполагается и создание нового пространства. У нас есть такой пример в «Бадаевском»: в том месте, где вообще не предполагалось появление зелени, будет новый парк на 4 га. Я считаю это большой ценностью нашего проекта, которой мы делимся и с москвичами.

– Да. Я думаю, что КРТ [комплексное развитие территорий – Прим. «Ведомости. Город»] – очень правильное решение для того, чтобы превращать большие районы в благоприятную среду. И конечно, без поддержки города такие заброшенные территории в хороших местах Москвы развивались бы очень долго. 

– Я бы хотела ответить на этот вопрос цитатой Никиты Стасишина [заместитель министра строительства и ЖКХ РФ. – Прим. «Ведомости. Город»], который сказал, что те девелоперы, которые жалуются на темпы реализации, строят плохие проекты. Если же компания делает все качественно, то и проблем с продажами не будет.