Почему пора брать ипотеку

С начала года ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, которая к концу марта опустилась на 0,5 процентного пункта (п. п.) до 7,25% годовых, а потом замерла. Примерно на столько же к лету банки снизили ставки кредитов на покупку жилья. По данным аналитического центра «Русипотеки», за январь – май 2018 г. средняя ставка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке сократилась на 0,43 п. п. и к июню достигла 9,76 и 9,67% годовых соответственно. В прошлом году ставки снижались вдвое быстрее: за 12 месяцев на 2 п. п.

Падение средней ставки выдаваемых кредитов быстро замедлялось, свидетельствуют данные ЦБ. С января по апрель средняя ставка выданных в течение месяца ипотечных кредитов опустилась с 9,79 до 9,57% годовых, а в мае – лишь на 0,01 п. п. до 9,56%.

Но в начале июня Сбербанк неожиданно снизил базовые ставки кредитов на новостройки на 0,3–0,5 п. п. до 7,1–9,5% годовых в зависимости от категории клиентов и еще на 0,4 п. п. до 6,7–9,1% в рамках акции до 31 августа. В тот же день «Дом.рф» снизил проценты по ипотеке на 0,25–0,5 п. п. до 8,75% годовых на первичку и 9% – на готовое жилье. Аналитики указали тогда, что Сбербанк и «Дом.рф» действуют на опережение, отыгрывая будущее снижение ключевой ставки, что позволит им сохранить и нарастить доли рынка.

Чем ответили конкуренты

Большинство ипотечных банков не стали гнаться за Сбербанком. «После снижения им ставок массового падения ставок в других банках, как это бывало раньше, не наблюдалось», – говорит директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Мarcs Наталья Абрамова.

За последние 30 дней из 20 крупнейших ипотечных банков лишь три снизили ставки. «Юникредит банк» уменьшил проценты по кредитам на первичное жилье на 0,5% годовых (минимум для не зарплатных клиентов – 9,5–9,75%), «Санкт-Петербург» – на 0,25–1 п. п., но и теперь они остаются выше 10%, за исключением партнерских программ, где ставки начинаются от 9,25%. Банк «Возрождение» объявил ипотечную акцию до конца лета, по ней минимальная ставка снизилась на 0,21 п. п. до 8,99%. А «Абсолют банк» даже повысил ставку кредита на рефинансирование ипотеки на 1 п. п. Прежние ставки были слишком низкими, объяснил управляющий директор по розничным продуктам Антон Павлов.

По данным Мarcs, сейчас ставки кредитов на покупку строящегося жилья при наличии договора комплексного страхования в крупнейших ипотечных банках остаются на уровне 7–10,2% годовых, а готового – 8,7–10,9%.

Прогноз стабильный

Ставки ипотечных кредитов достигли исторического минимума и в ближайшие месяцы вряд ли будут заметно ниже, полагают банкиры и аналитики. Ключевая ставка – основной ориентир стоимости фондирования – не меняется уже более трех месяцев.

«Падение ставок замедлилось во всех видах кредитования из-за неопределенности с динамикой ключевой ставки», – указывает управляющий партнер НРА Павел Самиев: раньше банкиры были уверены, что ключевая ставка будет только снижаться, и опускали ипотечные ставки с опережением, а теперь вероятности того, что в ближайшие полгода ключевая ставка упадет, вырастет или не изменится, примерно одинаковы.

Пока ключевая ставка не упадет, стоимость ипотеки будет держаться на прежнем уровне, а предпосылок для падения в ближайшее время нет, считает Самиев. «ЦБ отмечает риски ускорения инфляции во втором полугодии 2018 г. и в 2019 г. в связи с ожидаемым повышением НДС и ростом цен на бензин. Поэтому рыночные ожидания по ключевой ставке на конец 2018 г. сместились в диапазон 7–7,25% (еще в марте предсказывали 6,50–6,75%)», – напоминает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Зампред правления банка «Дельтакредит» Ирина Асланова ожидает, что в III квартале ЦБ оставит ставку на прежнем уровне, лишь к концу года возможно ее снижение на 0,25–0,5% п. п. Она и Павлов говорят, что если ЦБ не снизит ставки к декабрю, то банки будут лишь незначительно менять ипотечные ставки в рамках предновогодних акций. «И не по всем программам, а только по проектам с отдельными партнерами-застройщиками», – уточняет Павлов.

«Потенциал снижения ипотечных ставок практически исчерпан – стоимость фондирования не снижается. Мы не ожидаем до конца года изменения ставок более чем на 0,5 п. п.», – говорит гендиректор Frank RG Юрий Грибанов.

По оценке Самиева, ключевая ставка может измениться на 1 п. п. в течение года-двух, тогда примерно на столько же могут снизиться и ипотечные ставки. Исключение будут составлять краткосрочные маркетинговые акции отдельных банков, прогнозирует он.

С учетом июньского понижения ставок Сбербанком и «Дом.рф» и последующих коррективов другими банками к концу года средневзвешенная ставка выданных за год ипотечных кредитов для широкого круга заемщиков может опуститься ниже 9%, а в случае продолжения снижения ставок в экономике – достичь 8% к концу 2019 г., прогнозируют эксперты аналитического центра «Дом.рф».

Можно покупать

Заметное снижение ипотечных ставок маловероятно, а вот цены на недвижимость в ближайшие год-два вырастут, полагает Самиев: «Переход от практически бесплатного для девелоперов долевого финансирования строительства жилья на более дорогое проектное будет способствовать росту цен».

С июля вступили в силу новые правила продажи жилья в новостройках. Запрещена прямая продажа квартир в строящихся (не принятых госкомиссией) домах, разрешены продажи только через банковское сопровождение (деньги покупателя перечисляются строго на расчетный счет новостройки) или счета эскроу (где деньги покупателей лежат до завершения строительства).

В последние полгода до вступления в силу этих правил застройщики старались вывести на рынок как можно больше проектов, не подпадающих под новые правила, и тем самым сбивали цены, отмечают участники рынка недвижимости.

По словам руководителя консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «почти все застройщики проанонсировали рост цен с 1 июля, но это повышение оказалось символическим – на 2–4%, а при действующих скидках (порядка 10%) это скорее маркетинговый ход.

Небольшой дополнительный импульс росту цен жилья вскоре может дать запланированное повышение НДС с 18 до 20%, которое отразится в цене стройматериалов. А ощутимый рост цен, по мнению Репченко, возможен после 2020 г., когда переизбыток новостроек будет распродан и на рынок начнут выходить новые объекты, финансируемые по новым правилам.

«Фактически цены на квартиры достигли дна или близки к нему, если не брать дорогой сегмент», – резюмирует Репченко. Поэтому, по его словам, сейчас вполне благоприятное время для осмысленного, без ажиотажа, выбора и покупки недвижимости, в том числе в ипотеку, которая существенно дешевле в ближайшее время не станет.

«Заемщикам ждать не стоит, нужно брать ипотеку по текущим условиям, а если условия улучшатся, кредит можно будет рефинансировать», – резюмирует Грибанов.