Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков
С 1 июля резко ужесточается государственное регулирование жилищного строительства
Крупнейшая строительная компания в России – группа ПИК анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля. Ее владелец Сергей Гордеев активнее других застройщиков лоббировал смягчение поправок к закону о долевом строительстве. Это объяснимо. Россияне предпочитают покупать квартиры в строящихся домах, потому что квартира на стадии котлована дешевле готового жилья на 30–40%. А для застройщика эти деньги ничего не стоят в отличие от дорогих кредитов. Но такая покупка – лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Поэтому наряду с растущими объемами ввода по стране растет количество обманутых дольщиков: число тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, но так и не получил ее, только по официальным данным превышает 80 000 человек (а по неофициальным – доходит до 200 000). Чтобы решить эту проблему, власти готовы полностью отказаться от долевого строительства в его нынешнем виде; первые поправки вступают в силу уже с 1 июля 2018 г. «Ведомости» разобрались, кто выиграет и кто проиграет от новых правил, которые будут регулировать рынок жилищного строительства.
Что изменится с 1 июля 2018 г.
С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.
Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.
Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.
Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.
Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.
Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.
Как защищают покупателей квартир в новостройках за границей
Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.
В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.
Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.
Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.
Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.
Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю. Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.
Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.
Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.
Что изменится с 1 июля 2019 г.
С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.
Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но он и не получит вознаграждения за их обслуживание. Однако банк может использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика по более выгодным ставкам. Сейчас обсуждаются два варианта кредитования: с плавающей ставкой и с фиксированной – примерно в 6%, рассказывает близкий к федеральному правительству человек.
Забрать деньги со счета эскроу застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении). Теоретически панельный дом можно построить от даты выдачи разрешения на строительство до сдачи в эксплуатацию за один год, а монолитный – за два, рассказывает представитель крупной компании-застройщика.
Перейти на работу со счетами эскроу застройщики могут и сегодня. К этому их подталкивают власти. При использовании таких счетов снимается часть требований к застройщику: например, необязательно наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств; нет запрета на привлечение других кредитов и выпуск ценных бумаг. Застройщики уже пользуются счетами эскроу, свидетельствуют данные Росреестра: за январь – май 2018 г. зарегистрировано 414 договоров долевого участия с использованием счетов эскроу. В апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».
Кто будет контролировать
В каждом субъекте Федерации будет создан специальный контролирующий орган, который должен будет следить за соблюдением законодательства и вести реестр пострадавших граждан. Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства. Согласовывать руководителя такой структуры будет Минстрой России. Сегодня подобное ведомство есть только в Москве – Москомстройинвест.
Кроме того, состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков, куда с октября прошлого года застройщики перечисляют 1,2% от цены договора долевого участия. Фонд или контролирующий орган могут заявить в Росреестр о нарушениях застройщика, в этом случае регистрация договоров будет приостановлена. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков.
Как банки будут финансировать стройки
Сейчас до 90% инвестиций в строительство составляют деньги дольщиков. Их предлагается заместить в основном банковскими кредитами. Готовы ли банки?
«В жилищное строительство на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, – рассказывает владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. – Совокупно все банки на жилищное строительство выдали порядка 600 млрд руб. То есть нужно увеличить объем проектного банковского финансирования за 1,5 года в 10 раз». По его словам, с учетом существующих процедур получения кредита – обработки заявки, оценки залогов и т. д. – банкам необходимо либо увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, в 10 раз, либо в противном случае сроки прохождения кредитного дела увеличатся на порядок.
Банковский сектор еще не готов брать на себя финансирование, переходить на систему счетов эскроу и выполнять несвойственную ему функцию контроля застройщиков и долевого строительства, считает Тимофеев. Обязанность банков контролировать застройщиков вызовет большие проблемы, соглашается представитель крупного банка. Это потребует создания целых департаментов в банках и значительно увеличит их издержки. Было бы логичнее, если бы таким контролем занималась отдельная структура, а банки бы только выделяли средства на проектное финансирование. «Банки должны будут следить, как застройщики используют средства. Сейчас подобные механизмы уже существуют – например, банки обязаны следить за цепочкой всех платежей по госконтрактам. Если придется следить и за застройщиками, то это повысит операционные расходы банков», – считает председатель правления Росбанка Илья Поляков. Однако представитель ЦБ отмечает, что в целом «кредитными организациями отмечена готовность к осуществлению банковского сопровождения строительства многоквартирных домов и ведению счетов эскроу».
По мнению Казинца, необходимо упростить процедуру кредитования застройщиков. Сегодня, по словам Тимофеева, строительная отрасль для банков высокорискованная. К примеру, с 2010 г. кредитование всей строительной отрасли увеличилось втрое до 1,8 трлн руб., а просроченная задолженность выросла в 4,5 раза (267,5 млрд руб., данные ЦБ). Это сдерживает кредитование жилищного строительства.
ЦБ может смягчить требования к условиям кредитования застройщиков, говорит один из разработчиков поправок к закону о долевом строительстве. До конца 2018 г. к кредитным организациям будет применен новый критерий – рейтинг, который позволит расширить количество банков, обслуживающих счета застройщиков и счета эскроу, уточняет представитель ЦБ. Этим критериям смогут соответствовать более 50 банков, в том числе региональных, что позволит обеспечить банковское сопровождение на всей территории страны. Также, по словам собеседника «Ведомостей», предусмотрена разработка механизма предоставления «Дом.рф» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) поручительств и независимых гарантий для застройщиков по целевым кредитам на строительство жилья.
«Мы приветствуем инициативу ЦБ по смягчению требований к кредитованию застройщиков и в связи с этим планируем наращивать объем кредитования девелоперов», – сообщила пресс-служба ВТБ. «Банк рассматривает возможность работы по счетам эскроу и планирует реализовать этот продукт. Вопрос начала работы банка по этим счетам зависит от намерения клиентов-застройщиков перейти на новую схему», – сообщил зампред правления МКБ Александр Казначеев.
Кредитование застройщиков несет с собой определенную степень риска, но наличие залога в виде денежных средств на счетах эскроу позволит выдавать кредиты по менее высокой ставке, указывает Поляков. Если сейчас застройщики занимают у банков под 11–14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5–5%, считают разработчики законопроекта. При такой схеме банкам не нужны внешние заимствования (они стоят 7–8%). Сбербанк ранее сообщал о готовности работать по ставке 4,8%.
Вместе с тем возникает другой вопрос. «В случае проблем со стройкой банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на балансе банка. Спрашивается: откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров не будет», – отмечает Тимофеев.
Что будет с застройщиками
Практически каждый год с рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик, указывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Косвенной причиной этого он называет продажи по договорам долевого участия: компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржей. И постепенно клубок проблем накапливается, петля на шее затягивается и компании не хватает финансовых средств, чтобы продолжать строительство. «Рост количества проблемных объектов связан не столько с недостатками регулирования и злонамеренным поведением застройщиков, сколько с объективными факторами отраслевого кризиса. Такими, как устойчивое снижение отраслевого оборота, резкое падение отраслевой доходности в 2017 г. (на 35%), снижение спроса, связанное со снижением доходов населения», – считает член общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев.
Рано или поздно ужесточение закона должно было произойти, крупные застройщики это понимали и заранее готовились к изменениям, говорит вице-президент по правовым вопросам ГК «Инград» Федор Сапронов. По его мнению, новая модель финансирования отразится на инвестиционной себестоимости строительства, насколько – будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов для застройщиков. Условия работы на рынке изменятся в худшую сторону, но останутся приемлемыми для финансово устойчивых компаний, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Есть риск, что к новым правилам игры не смогут адаптироваться до 30% мелких и средних застройщиков, у которых нет устоявшихся связей с банками, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. С ним соглашается гендиректор РАСК Николай Алексеенко: у таких компаний нет подушки ликвидности. Соответственно, в будущем уменьшатся объемы строительства, прогнозируют эксперты.
«Относительно хорошим сценарием будет, если многие просто закончат уже начатое строительство и покинут рынок, наихудшим – мы получим недострои по всей стране», – рассуждает Алексеенко. Близкий к правительству человек считает, что в ближайшие год-два количество обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5–2 раза. По его информации, таких дольщиков сейчас от 150 000 до 200 000. Официальная цифра Минстроя – 80 325 человек.
Чем рискуют покупатели квартир
Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволяет более качественно управлять риском по сравнению с продажей квартир на стадии котлована, говорит Казначеев. Возможность нецелевого использования средств будет сведена к нулю, считает Колочинский. С ним соглашается и Сапронов: задачу недопущения появления новых обманутых покупателей новостроек новый закон решит.
Переход на счета эскроу позволит решить проблему «застройщик – гражданин», потому что девелоперы будут работать непосредственно с деньгами банков, соглашается Тимофеев. С другой стороны, остается проблема устойчивости самих банков, в которых размещены деньги покупателей квартир. Получается, что один риск в новой системе все же остается – это стабильность самого банка, резюмирует он. Деньги покупателей будут защищены гарантией Агентства по страхованию вкладов (по аналогии с банковскими депозитами), но максимальный размер компенсации в случае отзыва у банка лицензии составит 10 млн руб. за одну квартиру в одном доме. В случае если один покупатель приобрел несколько квартир в одном доме, компенсация будет выплачена только за одну.
Но эта норма оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и больших квартир, указывает Колочинский: только 40% квартир в новостройках Москвы приходится на квартиры стоимостью менее 10 млн руб. (данные «Метриум групп»).
Назаров считает, что изменения законодательства могут привести к увеличению себестоимости на 10–20%, а следовательно, и цены метра. Колочинский с этим не согласен: «Корректировать стоимость жилья в своих проектах девелоперы не станут. Скорее, им придется уменьшить свою маржу. Реальные доходы граждан почти не увеличиваются. В перспективе с учетом роста НДС они еще уменьшатся, а неуверенность в завтрашнем дне и отсутствие необходимых накоплений будут и дальше сдерживать покупательскую активность». Цена не является производной затрат, соглашается Казинец: «Затраты, безусловно, вырастут, но вырастет ли спрос? Реальная динамика доходов населения не столь оптимистична. Система банковского контроля не даст продавать на старте по себестоимости. При счетах эскроу вообще не имеет смысла продавать на котловане или посередине, все равно ты несешь затраты на обслуживание кредита, а готовые квартиры стоят дороже. Так что уж строй до конца».
В подготовке статьи участвовали Анна Еремина, Антон Филатов и Елена Никитина