Девелоперы стали компенсировать банкам снижение ставок по ипотеке

Снижение процентных ставок коммерческими банками вслед за снижением ключевой ставки Центробанка дало положительный результат.

Ускорение падения

С 2012 г. по июль 2017 г. ипотечные ставки в России снизились с 14,3% годовых в рублях до 10,94%, подсчитали в «Бест-новострое». В августе процесс продолжился, и показатель уменьшился до 10,58%. По данным Павла Иншакова, руководителя управления продаж SDI Group, за девять месяцев произошло снижение ставок с 12–12,5% до 9–9,5%. С 2015 по 2017 г. минимальные ставки в Газпромбанке снизились на 6 п. п. с 15,5 до 9,5%; максимальные – на 9 п. п. с 20,5 до 11,5%, рассказывает Алексей Трубников, начальник управления разработки розничных продуктов, стандартов и технологий Газпромбанка. В начале октября кредит на покупку жилья на первичном рынке в банке можно получить под 9,5%. Такая же ставка – от 9,5% – действует в Сбербанке и ВТБ, в Райффайзенбанке чуть выше – от 9,75%, в Россельхозбанке – от 10, 25%.

Банк «Глобэкс» (группа Внешэкономбанка) в конце сентября предложил льготную ипотеку на приобретение залоговой недвижимости, находящейся в собственности банка, включая новостройки. В Москве и Московской области это ЖК Sky House, ЖК Level Barvikha Residence, ЖК «Суханово парк», ЖК «Эко-Видное 2.0» и др. По словам Марии Ворониной, директора розничного бизнеса «Глобэкса», ставка от 6% годовых в рублях фиксируется на весь срок кредитования. Условия: минимальный первоначальный взнос – 10% от стоимости квартиры, срок кредита – до 15 лет. Максимальная сумма кредита – 25 млн руб.

Выбор большинства

По данным службы ипотечного кредитования «Инком-недвижимости», в Москве 52% сделок на первичном рынке проходят за кредитные средства. В Подмосковье – 57% сделок с новостройками, подсчитали в Urban Group. Но у разных застройщиков своя статистика. У Urban Group ипотечных сделок 75–77% (плюс 5% к уровню 2016 г., уточнила Яна Максимова, директор по информационной политике и PR компании). «Средняя доля ипотечных сделок в наших продажах в 2017 г. достигла 70%, в 2016 г. было 62%», – говорит Павел Тимошенко, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер». В августе доля ипотеки по проектам, которые продает «Метриум групп», в среднем была на уровне 39%. В ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район Подмосковья) от IKON Development – 55,5%. В ЖК «Маяковский» (Головинское шоссе, вл. 10) в сентябре этого года – 57% по сравнению с 30% в сентябре 2016 г. «В 2015 г. выросшие процентные ставки сделали покупку жилья в Москве недоступной для значительной части потенциальных заемщиков. Сейчас, когда ставки снизились, реализуется отложенный спрос», – объяснил гендиректор Tekta Group Роман Сычев.

Евгения Акимова, гендиректор Ikon Development, напомнила, что по итогам июля 2017 г., когда средневзвешенная ставка в Московской области составила 10,42%, было выдано 1553 кредита (под залог права требований под ДДУ) на сумму 4518 млн руб., а за июль 2016 г. (средняя ставка 11,85%) – 1373 кредита на 3740 млн руб.

По словам Кирилла Игнахина, гендиректора Level Group, в ЖК комфорт-класса «Level Амурская» количество сделок в августе более чем на 50% превысило показатели июля, а в ЖК бизнес-класса «Level Кутузовский» – на 30%. В Urban Group считают, что именно ипотечные клиенты обеспечили компании рост продаж на 26% во II квартале 2017 г. «Метриум групп» по итогам сентября зафиксировала рост спроса на своих объектах на 35% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Участники рынка рассчитывают на дальнейшее удешевление ипотеки. Игнахин ссылается на опросы, которые показывают: большинство россиян хотели бы видеть стоимость кредита на уровне 6–7% годовых. «7% годовых и без субсидий от застройщика. Однако минимальный первоначальный взнос должен сохраниться на уровне 20%, чтобы избежать роста числа ненадежных заемщиков», – уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп».

Ипотека наиболее востребована в сегменте доступного жилья, говорит Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград», однако за кредитные средства покупают и жилье бизнес-класса – раз уж условия становятся все привлекательнее, – и элитное. Но в последнем случае снижение ставок не сильно повлияло на общую картину. «Наиболее дорогие квартиры крайне редко покупаются на последние деньги. Ипотечных сделок в таких бюджетах не более 15–20% от общего количества», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Шире круг

Застройщики аккредитуют строящиеся объекты в разных банках, чтобы клиентам было проще подобрать себе кредитора. Например, у Urban Group 18 финансовых партнеров. Самую низкую ставку на объекты компании предлагает АИЖК – 6,45% годовых в рублях. По словам Сычева, ЖК «Маяковский» аккредитован в 20 банках-партнерах и т. п. В «НДВ-недвижимости» лидерами на объектах компании называют «ВТБ 24» (около 40% от общего числа одобренных кредитов), Сбербанк (29% кредитов) и Промсвязьбанк (17%).

Для некоторых проектов банки предлагают прежде невиданные в России условия. Только в Сбербанке список новостроек в Москве, где жилье можно приобрести по ставке 7,4%, в октябре перевалил за две сотни. Это так называемая субсидированная ипотека. Как объяснил Тимошенко, по договору с застройщиком банк обязуется выдавать ипотеку под обозначенный процент на определенных условиях (конкретные объекты, срок кредита, размер первоначального взноса и т. д.), а застройщик выплачивает банку компенсацию за недополученные проценты. Например, в ЖК «Некрасовка» (ЮВАО) и «Первый Андреевский» (Солнечногорский район МО) можно приобрести квартиру с субсидированной ипотекой от «ВТБ 24» по ставке 6,7% годовых в рублях на первый год кредитования. На остальных объектах ДСК-1 минимальная ставка на сегодняшний день составляет 9,5% годовых (от Сбербанка), рассказывает Григорий Алтухов, директор по развитию ДСК-1. На объектах ФСК «Лидер» действует совместная программа со Сбербанком по субсидированной ставке 7,4% годовых в рублях. Такая ставка назначена на весь срок кредитования (семь лет) с первоначальным взносом от 15%. В «Дельтакредите» ипотеку на покупку квартир в ЖК «Level Амурская» (район Гольяново) дают под 7% годовых, рассказывает Игнахин. Год назад минимальная ставка была 9% в этом же банке. В ГК «Инград» ставки по специальным партнерским программам (субсидирование ипотеки) составляют от 6 до 7,4% годовых, сообщила Кузнецова. Среди банков с минимальными ставками опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают «Уралсиб» (9,4%) и «ВТБ 24» (9,7%). Ипотеку без первоначального взноса предлагают Металлинвестбанк, «Возрождение», Промсвязьбанк.

В МФК Match Point на Кутузовском проспекте (девелопер «ВТБ проект») кредит на покупку апартаментов от банка «ВТБ 24» можно получить по ставке 5,2% годовых в рублях – но это только в первый год кредитования. Ирина Качурина, вице-президент, начальник управления продаж в Москве и Московской области и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24», уточнила, что на весь оставшийся срок (от года до 30 лет) ставка составит 9,7% годовых. Зато первоначальный взнос всего 10%.

Подобные тандемы банков и девелоперов – одна из антикризисных эффективных мер, направленных на поддержание спроса, признает Акимова. По мнению экспертов Savills, уже в следующем году программы субсидирования могут привести к росту спроса на дорогое жилье как минимум на четверть.

«Субсидирует сниженную ставку по ипотеке застройщик, банк на этом ничего не теряет», – говорит Максимова. Но для девелопера это достаточно затратный инструмент, считает Сычев. Источниками средств для субсидирования ипотечной ставки могут быть прибыль застройщика или повышение цены на квартиру. В первом случае, предупреждает Сычев, застройщик рискует снижением рентабельности проекта, которое может в будущем привести к его неустойчивости, а в худшем случае – выходу из него инвесторов. Во втором варианте вероятно отсутствие спроса на данную программу из-за более высокой стоимости квартир.

Литинецкая говорит, что часть девелоперов действительно повышают цену в проекте ровно настолько, чтобы компенсировать собственные расходы на субсидирование – в расчете на одну квартиру это примерно 5% от ее стоимости. Другие отменяют скидки на квартиры (в среднем 3-6% при покупке в кредит), которые продаются по программам с субсидированной ипотекой. В определенных ситуациях девелопер может пойти на снижение собственной маржи, если бизнес-модель проекта достаточно прочна для таких маневров. «Банки не так часто одобряют кредиты по столь мягким условиям, поэтому маркетинговый эффект все же перекрывает издержки девелопера от субсидирования ипотеки ограниченного числа покупателей-ипотечников», – считает Литинецкая. А сами покупатели все чаще предпочитают получить единовременную скидку на квартиру, равную выгоде от дешевой ипотеки.