Что может спасти ипотечный рынок от падения

Ставки по ипотеке в России сегодня находятся на рекордно низком уровне. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях снижается с начала года и, по данным ЦБ, в июне составила 11,11%. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина отмечала, что к 2020 г. ключевая ставка может опуститься до 6,5-7%, а министр экономического развития Максим Орешкин говорил, что в 2018 г. ставки по ипотеке могут снизиться до 8-9%. Крупные банки продолжают улучшать ценовые параметры по ипотечным программам. У банков, активно развивающих ипотечное кредитование, есть продукты со ставками около 10%.

В I квартале банки замерли в ожидании решений ЦБ по ключевой ставке, заемщики же, в свою очередь, не торопились обращаться за кредитами. Кроме того, закончилась программа господдержки (субсидирования ставок) и в целом исчерпался эффект отложенного спроса, сформировавшийся в 2015 г. Объемы выдачи ипотечных кредитов не росли, рынок даже начал снижаться, что на фоне бурного роста в прошлом году показалось началом кризиса ипотеки. По данным ЦБ, если совокупный портфель розничных кредитов за I квартал 2017 г. вырос почти на 4%, то ипотечное кредитование сократилось на 0,7% в сравнении с аналогичным периодом 2016 г.

Однако затем тренд развернулся, и на дне ставок ипотека оживилась, начала набирать обороты, хоть и не быстро. По итогам первого полугодия кредиты физлицам выросли на 5,2%. При этом банки выдали 423 500 ипотечных жилищных кредитов на сумму 773 млрд руб., и совокупный портфель ипотечных жилищных кредитов вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 11,6%, превысив 4,7 трлн руб.

Тем не менее сложно сделать вывод о том, насколько продолжительным будет этот тренд. Дело в том, что основные положительные факторы роста уже отыграны. И ни отложенный спрос, ни госпрограммы, ни фактор снижения ставки стимулировать рост ипотеки в нужной степени уже не могут.

Снижение кредитных ставок банками было вызвано рядом факторов: высокой конкуренцией за качественных заемщиков (в ипотеке они представлены наилучшим образом), снижением ключевой ставки ЦБ, а также уменьшением стоимости фондирования на внутреннем рынке. Однако ставки сегодня находятся практически на дне. При этом банки продолжают тщательно отбирать заемщиков. Неценовые требования к потенциальным заемщикам, их финансовому положению, а также соотношению «риски - доход» остаются довольно высокими. В результате, несмотря на продолжающееся снижение процентных ставок на кредитном рынке, кредитная активность банков восстанавливается очень медленно.

Сегодня банки хотят получить в свои ипотечные портфели надежных заемщиков из сферы среднего и премиум-класса. Но не многие представители этих сегментов готовы брать ипотеку. Кроме того, у многих состоятельных россиян уже есть недвижимость, в том числе инвестиционная. Отложенный спрос на недвижимость сохраняется, но стал существенно ниже, чем в 2016 г.

Программа помощи ипотечным заемщикам, которую сегодня активно обсуждают, также не окажет должного эффекта, несмотря на то что на нее выделено 2 млрд руб., так как она носит преимущественно социальный характер. Заемщики – претенденты на господдержку должны соответствовать ряду социальных критериев. Так, помощь можно получить, только если ипотечный платеж вырос не менее чем на 30% от платежа, который заемщик отдавал банку при заключении кредитного договора. А совокупный доход на члена семьи после выплаты процентов по ипотеке у проблемного заемщика – претендента на помощь должен быть меньше двукратного прожиточного минимума. То есть речь идет о поддержке только в случае с совсем сложными заемщиками и ситуациями, что опять-таки никак не скажется на качественном росте рынка ипотеки.

В таких условиях у него остается, пожалуй, единственный источник роста – совместные программы застройщиков и банков, позволяющие по низким ставкам или в рассрочку покупать квартиры в определенных объектах. Сегодня действительно строится много интересных объектов жилой недвижимости, в том числе в категории бизнес-класса. При этом ипотечный спрос со стороны заемщиков в сегменте выше среднего отмечается именно на жилье повышенной комфортности, и не только городское, но также на загородные объекты с необходимой социальной инфраструктурой. И именно это на сегодняшний момент является возможной точкой роста рынка недвижимости и рынка ипотеки.

Есть еще тревожные моменты, которые пока мешают активизировать ипотеку и продажи в полной мере, – например, сохраняющаяся нестабильность на рынке труда и финансовое положение россиян, в том числе в сегменте среднего класса и выше (те же банковские менеджеры продолжают терять работу). Поэтому, с одной стороны, необходимо расширять кросс-программы застройщиков и банков, что может подстегнуть спрос на ипотеку, а с другой - необходимо работать над реальными госпрограммами поддержки в ситуациях, связанных с потерей работы.

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов