Путин снова поручил сделать жилье доступным

Президент России Владимир Путин в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья. Конкретных сроков, когда необходимо этого достичь, он не назвал. В конце февраля министр строительства и ЖКХ Михаил Мень говорил о 2024–2025 гг.: вводить столько планируется в течение 10–15 лет (интервью телеканалу НТВ).

Застройщики уверяют, что строить по 120 млн кв. м в год вполне по силам. При наличии спроса, дешевой ипотеки и доступного кредитования это достижимо, говорит операционный директор ГК ПИК Александр Прыгунков. Строительная отрасль быстро развивается благодаря новым технологиям и ипотечному рынку, поэтому к 2025 г. этот уровень будет достигнут, согласен президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Конечно, через 1–2 года строить столько невозможно: для этого уже сейчас у застройщиков должны быть готовы к выводу на рынок либо даже реализовываться проекты, говорит президент компании «Инград» Павел Поселенов, но за 4–5 лет это реально.

С жильем сложно

Неофициально многие называют заявленные президентом цифры недостижимыми. В ближайшее время отрасль ждет жесткая просадка: пакеты нововведений (переход от долевого строительства на банковское сопровождение, создание компенсационного фонда и др.) практически похоронят частных застройщиков, останутся интегрированные с банками структуры, предупреждает топ-менеджер крупной строительной компании. При реализации этих инициатив указанных 120 млн кв. м достичь не удастся, уверен он, разве что придется создать для этого строительную госмонополию.

В этом году будет введено около 80 млн кв. м – примерно как в 2017 г., прогнозировал Мень.

Шесть лет назад премьер-министр Путин ставил задачу строить в России к 2020 г. ежегодно около 140 млн кв. м жилья. С учетом количества ветхого и аварийного жилья и числа нуждающихся в улучшении жилищных условий именно эта цифра является оптимальной для решения такой задачи, подсчитала председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. По ее словам, сейчас на каждого россиянина приходится 18 кв. м жилья, а в самой населенной стране – Китае – около 30 кв. м.

В 2017 г. лишь 3,1 млн российских семей смогли улучшить жилищные условия, заявил Путин. «[В ближайшие шесть лет] нам необходимо выйти на уровень не менее 5 млн семей», – подчеркнул президент. Для этого, кроме увеличения строительства и доходов населения, необходимо сделать доступной ипотеку, добавил президент: ставку надо снизить до 7–8% годовых, «но стремиться нужно к 7%».

Ставка реальна

Президент поставил вполне реальную задачу – в отдельных банках уже сейчас есть ипотека под 9% годовых с лишним, говорит Михаил Березов, старший вице-президент банка «Российский капитал» (принадлежит Агентству ипотечного жилищного кредитования, АИЖК): «Думаю, ставка ипотеки в 8% годовых будет возможна уже в следующем году или даже в конце этого».

Президент Сбербанка Герман Греф сказал, что его банк снизит ставки по ипотеке до 7% в течение двух лет, а то и одного года. Президент второго госбанка – ВТБ Андрей Костин заявил, что если ЦБ снизит ключевую ставку до 5–6%, то и ипотечная ставка достигнет желаемого президентом уровня. Экономисты, показал опрос Bloomberg, ждут снижения ставки до 6,75% к концу этого года и до 6,25% - к концу 2019 г.

Ипотеку под 7% россияне смогут брать значительно раньше, чем через шесть лет, уверен главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, если ЦБ удержит инфляцию в пределах 4%.

Специальных мер для снижения ставки ипотеки не нужно – если не случится экономических шоков, это произойдет естественным путем, считает зампред правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. В снижение ставки до 6% в среднесрочном периоде она верит мало: настолько дешевого фондирования у банков пока нет. Для такой ставки вклады должны быть около 3,5% годовых, продолжает она, но россияне пока рассматривают вклад как инструмент для получения дохода, а не сбережения.

По прогнозам АИЖК, к концу 2020 г. задолженность граждан перед банками по ипотечным кредитам составит 10 трлн руб. – такая сумма заложена в стратегии развития АИЖК. Это вдвое больше, чем сейчас: на 1 февраля ипотечный портфель составлял 5,1 трлн руб.

«У нас может быть еще риск ипотечного пузыря, поскольку снижение ставок <...> будет стимулировать очень мощный приток <...> и население попадет на очень большие обязательства», – обращал внимание ЦБ в ноябре председатель совета директоров «Сафмар финансовые инвестиции» Олег Вьюгин. Представитель ЦБ на вопрос, грозит ли снижение ставок до 7% надуванием пузыря, не ответил. В ноябрьском обзоре ЦБ говорилось, что регулятор не видит такой угрозы на ближайшие несколько лет.

При снижении ставки более вероятен пузырь не ипотечный, а цен на недвижимость, указывает Матовников: риск того, что развитие ипотеки уйдет в рост цен на недвижимость, достаточно высок.