Путин велел полностью отказаться от долевого строительства через три года
Это приведет к существенному росту цен на жилье, предрекают эксперты
Президент России Владимир Путин отвел три года на отказ от долевого строительства. Это следует из опубликованного на сайте Кремля поручения по итогам совещания с членами правительства, которое прошло в конце октября. Ранее Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования – правда, тогда конкретные сроки не назывались.
Поручение президента касается не только правительства, но и Центробанка и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). До 15 декабря они должны утвердить план по замене средств граждан для строительства банковским кредитованием и другими формами финансирования, отмечается в поручении.
Проектное финансирование подразумевает, что все риски, которые сейчас берут на себя дольщики, поделят между собой профессиональные институты – банки и застройщики, объясняет представитель АИЖК. Повышение прозрачности сектора вместе с общим снижением уровня процентных ставок в экономике позволит банкам активнее кредитовать отрасль, считает он.
Что такое долевое строительство
Долевое строительство – форма финансирования возведения жилых домов, при которой застройщик продает квартиры еще до введения проектов в эксплуатацию. Соответствующий закон принят в 2004 г. после скандалов с дольщиками нескольких крупных компаний, самая известная из них – «Социальная инициатива». Цель закона – защитить покупателей от рискованных схем приобретения жилья.
На первичном рынке жилья в старых границах Москвы сделки по договорам о долевом участии в строительстве занимают 80–85%, приводит собственные расчеты управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Трех лет застройщикам вполне достаточно, чтобы перестроиться, завершить имеющиеся проекты и подготовить документацию для начала новых объектов уже по новым правилам, добавляет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Литинецкая не согласна: три года – недостаточный срок как для девелоперов, так и для покупателей. «Речь идет не только о глобальной реформе девелоперской отрасли, но и о перестройке банковско-кредитной сферы», – подчеркивает она. В любом случае в ближайшие три года можно ждать всплеска получения исходно-разрешительной документации по максимальному количеству площадок – даже по тем, которые находились у девелоперов в спящем режиме, указывает гендиректор Tekta Group Роман Сычев.
Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья, поскольку по займам банков в отличие от средств дольщиков нужно платить процент, резюмирует Литинецкая. По ее словам, если сейчас застройщик может расплатиться с банком до окончания строительства, то теперь придется брать кредит на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию. На рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20–30% дороже строящихся аналогов, добавляет она. Если банки будут готовы снизить ставку, скажем, до 5%, то значительного повышения цен на жилье не будет, добавляет Нигматуллин, а вот снижения объемов ввода жилья стоит ожидать. Сычев также опасается монополизации рынка крупными компаниями с преференциями в доступе как к площадкам, так и к финансированию.
Решение по замещению долевого строительства через несколько лет не должно привести к резкому скачку цен на жилье и заметному снижению ввода жилья, успокаивает представитель Минстроя. Представитель АИЖК подтверждает: сейчас при покупке строящегося жилья дольщики вынуждены платить за скрытые компоненты, заложенные в цену, – риск банкротства застройщика и стоимость денег.