Материнский капитал затрудняет снижение ставки ипотеки

Проблемы при рефинансировании ипотеки, взятой на средства материнского капитала, описал президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян в письмах мэру Москвы Сергею Собянину и генпрокурору Юрию Чайке.

Схема проста: банк выдает новый кредит с меньшей ставкой, за счет этих денег гасится старый, обременение с недвижимости снимается и она переводится в залог по новому кредиту, платежи по которому ниже. Но реализовать ее удается не всем. Сбой возникает на последнем этапе – органы опеки могут отказать в обременении принадлежащей детям доли недвижимости.

Они становятся совладельцами недвижимости в тот момент, когда семья использует материнский капитал для платежа по ипотеке, говорит адвокат Олег Сухов, размер их доли определяют родители.

При покупке недвижимости этой проблемы не возникает: при использовании материнского капитала для платежа по кредиту залог оформляется в специальном порядке («ипотека в силу закона») и уведомлять органы опеки не надо.

А вот передачу «детских» долей в залог по новому кредиту надо согласовывать в обычном порядке. Практика показывает, что отдельные органы опеки и попечительства такое разрешение семье не дают – формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних, пишет Тосунян: «Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору <...> не учитываются».

Зачастую органам опеки не хватает квалификации, чтобы оценить, что эти две сделки неразрывно связаны, говорит руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко: «Единственный выход – проводить разъяснительную работу с сотрудниками таких департаментов, а также привлекать новых людей, чтобы уменьшить срок рассмотрения таких вопросов».

Не получив в обеспечение недвижимость, банки вынуждены повышать ставку ипотеки. В письме АРБ приведен пример: семья из Москвы хотела рефинансировать ипотечный кредит и снизить ставку с 11,15 до 10,9% годовых, но органы опеки предварительного согласия на обременение недвижимости им не дали – если вопрос не будет урегулирован, новая ставка ипотеки для этой семьи составит 12,9%. В Москве органы опеки и попечительства в аналогичных ситуациях выносят разные решения, отмечает Тосунян.

Проблема общая для всей России, говорит Тосунян, «но если нам удастся решить ее на уровне Москвы, то регионам будет проще перенять этот опыт». Проблема существует достаточно давно, отмечает он, сейчас накопилась критическая масса таких случаев, да и семьи чаще стали обращаться за рефинансированием из-за падения ставок. С начала 2017 г. средневзвешенная ставка ипотечных кредитов снизилась почти на 2 п. п. – с 11,54 до 9,56% в мае (данные ЦБ).

На конец 2017 г. по программе материнского капитала выплачено 2,04 трлн руб., из них 1,88 трлн направлено на улучшение жилищных условий, следует из данных ПФР.

Для банков проблема пока не стала системной, говорит представитель «Абсолют банка», хотя риски есть. Каждый такой случай банки рассматривают в индивидуальном порядке, добавляет он.

Большинство банков не позволяют возникнуть ситуации, при которой несовершеннолетние становятся собственниками до погашения кредита. Для банка это риск и потенциальные трудности со взысканием долга, говорит директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Юридическая коллизия есть, продолжает он: «Для банка это риск – его залогодателями становятся несовершеннолетние. Поэтому многие банки в принципе отказываются рефинансировать ипотеку с материнским капиталом либо, как мы, просят клиентов переоформить нотариальные обязательства. Хотя рефинансирование ипотеки по более низкой ставке очевидно улучшает положение семьи».

Крупнейшие ипотечные банки отказались от комментариев либо не ответили на запросы. Запросы в Генпрокуратуру и департамент труда и соцзащиты населения Москвы остались без ответа.