Захотят ли банки финансировать стройки по новым правилам

С 1 июля в России начался давно назревший переход от долевого финансирования строящегося жилья к гораздо менее рискованной для граждан схеме с использованием так называемых эскроу-счетов, предусматривающей контроль банков за реализацией строительных проектов.

Этот вариант являет собой, по сути, аналог проектного финансирования: средства покупателей квартир будут заморожены на специальном счете до сдачи дома в эксплуатацию, а строительство недвижимости будет финансироваться банковскими кредитами. В этом году застройщики могут работать по новой схеме на добровольной основе, но с июля следующего года использование эскроу-счетов станет обязательным, а финансирование проектов на средства дольщиков – невозможным.

Крупнейшие девелоперы, вероятно, уже должны быть близки к ответу на вопрос, как перестраивать свои стратегии и бизнес-процессы, а вот из 25 уполномоченных работать с застройщиками банков лишь единицы объявили о готовности запускать кредитование с эскроу-счетами. На рынке сохраняются опасения, что банковский сектор не готов брать на себя функцию надзора за строительными проектами, работать по дорогой в операционном обслуживании схеме и финансировать отрасль в полном объеме.

Сейчас они действительно небезосновательны, но в конечном итоге банкам должно быть и интересно, и выгодно работать с новым продуктом. Если на законодательном уровне будут созданы все необходимые условия для перехода к целевой модели финансирования строительства, в ближайшие 3–5 лет вполне можно полностью заместить средства граждан банковским кредитованием, учитывая, что порядка 20–30% застройщиков могут уйти с рынка в результате ужесточения регулирования и ожидаемой за этим консолидации отрасли.

В целом работа по новым правилам вряд ли приведет к существенным изменениям в расстановке сил на рынке кредитования жилищного строительства: сохранится концентрация госбанков, исторически имеющих там сильные позиции. При этом есть все основания ожидать появления новых игроков – банков, ранее не финансировавших застройщиков, поскольку для них участие в таких сделках станет вопросом сохранения ипотечного бизнеса.

О чем думают банки

Можно выделить два ключевых аспекта, которые будут определять положительные решения банков о запуске нового продукта – кредитования с использованием эскроу-счетов. Во-первых, после перехода рынка на новый механизм у физлиц по-прежнему сохранится возможность получить ипотечный кредит в любом банке. Скорее всего, свое предпочтение клиент отдаст тому финансовому институту, в котором не только его получит, но и сразу же сможет разместить средства на эскроу-счете. Таким образом, банки, готовые предоставлять полный комплекс услуг, останутся полноценными игроками на рынке ипотечного кредитования, смогут сохранить и даже увеличить свое присутствие.

Во-вторых, использование эскроу-счетов изменит ценообразование самого кредита. У банков будет больше возможностей для маневрирования при определении маржинальности сделки и ценовых условий для застройщика. Деньги, размещаемые участниками долевого строительства до его завершения, будут составлять долгосрочную пассивную базу банка и использоваться в качестве одного из источников проведения активных операций. В этом случае стоимость фондирования кредита для застройщика может снизиться по сравнению со стандартными кредитными операциями. По нашим предварительным оценкам, это снижение может составить не менее 20–30%.

Вместе с тем нельзя сказать, что новая схема существенно отличается от уже привычных банкам операций. Кредитование с открытием эскроу-счетов полностью соответствует концепции проектного финансирования. Соблюдаются основополагающие принципы: создание отдельного юридического лица под каждый проект, наличие у застройщика опыта строительства, обязательное использование им собственных средств, залог проекта в пользу банка, контроль за целевым использованием кредита. Однако по сравнению с вариантами обеспечения в проектном финансировании именно эскроу-счет позволит полностью контролировать поступления и расходование денежных средств от продажи жилья в проекте.

Банкам нужно время для осмысления изменившегося подхода

Кредитование с использованием эскроу-счетов – дорогой для банка продукт со сложной структурой, состоящий из нескольких базовых продуктов – кредитных (проектное финансирование) и расчетных (открытие и ведение счетов застройщиков, эскроу-счетов). Если сейчас эти продукты существуют каждый по отдельности, то при новом подходе они становятся частью комплексного предложения. Поэтому банкам необходимо перенастроить взаимодействие между отдельными подразделениями.

Кроме того, в связи с тем что на банк возлагается надзорная функция, усложняется концепция отдельных продуктов, и это требует методологической проработки. Например, в расчетно-кассовое обслуживание клиентов-застройщиков интегрируется функция контроля за расходными операциями клиента, ранее присущая в основном кредитным сделкам в рамках процедуры мониторинга соответствия расходов заемщика целевому использованию кредита, предусмотренному договором.

Объективно банкам необходимо время для осмысления изменившегося подхода к кредитованию жилья, что также осложняется продолжающимися изменениями законодательства. Сейчас еще не видно всей картины регулирования целиком, а потому ряд критично важных для банковского сектора вопросов остается открытым.

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов