Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

С 1 июля Сбербанк запускает два новых продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, сообщила «Ведомостям» начальник отдела методологии финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Это связано с изменениями в закон о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 г. Одно из основных нововведений — запрет привлекать деньги населения напрямую. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу. С 1 июля 2019 г. выбора уже не будет: все застройщики обязаны работать исключительно через счета эскроу.

Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу: застройщик открывает кредитную линию – до 85% бюджета проекта – и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки), объясняет Назарова. Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты должны осуществляться с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита, уточняет Назарова. Среди преимуществ этого механизма она называет возможность снижать процентную ставку в зависимости от продаж квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков, рассказывает Назарова: «Это исключает ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство».

Управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский называет хорошим решением то, что деньги, размещенные на счетах эксроу, будут списываться в счет погашения кредита. Это значит, застройщикам не придется брать на себя обязательства по обслуживанию долгосрочных кредитов, что безусловно сэкономит их затраты, говорит он. Однако насколько выгодным будет переход на схему работы по этим счетам, можно будет сказать, только узнав размер процентной ставки по данному продукту, продолжает он.

Процентная ставка будет снижаться в зависимости от продаж квартир по договорам эскроу: чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка, говорит директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Сейчас Сбербанк реализует пилотные проекты по такой схеме. Так как проекты начали реализовываться месяц назад, фактическая процентная ставка по данным кредитам существенно не снизилась, говорит он. Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка может снизиться на 30%. А когда средства дольщиков полностью покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое. В кредитное соглашение включается формула, по которой ставка по кредиту ежемесячно пересчитывается, уточняет Бессонов.

Если сейчас застройщики занимают у банков под 11-14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5-5%, считают разработчики законопроекта.

Второй инструмент, который предлагает Сбербанк – банковское сопровождение счета застройщика. Банк будет контролировать целевое расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10%), говорит Назарова. «Для компаний такой контроль несколько усложняет проведение платежей: появляется необходимость предоставления большого количества подтверждающих документов, но в целом ситуация рабочая и мы к ней готовы», – комментирует директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Новые полномочия банков и ужесточающийся контроль за целевым расходованием средств до сих пор вызывают вопросы, говорит Колочинской из «Векторстройфинанса»: «Ответственность перед покупателями возлагается на застройщика, при этом он не вправе самостоятельно распоряжаться деньгами. Есть опасения, что данная схема может стать причиной проволочек в решении текущих вопросов на стройке и привести к увеличению сроков строительства».