Что стало с ценами на столичные хрущевки после старта программы реновации

Владельцы около 20% таких квартир на распутье – то ли пытаться продать сейчас, то ли сдавать недорого в ожидании нового жилья.

Ценовые горки

Когда стало известно о планах реновации, часть продавцов квартир в хрущевках увеличили стоимость, предполагая, что теперь покупатели будут относиться к приобретению такого жилья как к долгосрочной инвестиции. «Они решили, что уже могут считаться собственниками новой жилплощади с отличными качественными характеристиками», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Михаил Куликов, отмечая, что ценник в некоторых случаях вырастал на 300 000–500 000 руб.

По данным «Метриума», цена квартир в панельных пятиэтажках начала расти весной 2017 г. и это продолжалось все лето (подъем в среднем от 136 000 до 138 000 руб. за 1 кв. м), затем ажиотаж спал, к сентябрю метры в хрущевках подешевели до 135 000 руб. Затем снова подорожали до 137 000 руб. за 1 кв. м благодаря улучшению условий ипотечного кредитования. По информации ведущего аналитика ЦИАНа Александра Пыпина, цены на квартиры в домах под реновацию выросли в дорогих районах, которые попали в список пусковых площадок (+15% в Хорошево-Мневниках и на пр-те Вернадского). В окраинных районах, где таких площадок нет, и роста не было. «На данный момент цены в хрущевках ведут себя примерно так же, как в других объектах вторичного рынка. В долгосрочной перспективе они снижаются», – добавляет управляющий партнер «Метриума», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

По словам Куликова, потенциальные покупатели готовы смириться на время с бытовыми неудобствами в таких домах, но не желают расплачиваться за них по завышенной стоимости. Тем более пока нет ясности, когда именно снесут большую часть приговоренных зданий. По данным официального сайта мэра Москвы на сентябрь 2017 г., до 2021 г. запланировано расселить 568 пятиэтажек, т. е. примерно 10-ю часть от общего объема реновации, сроки по остальным домам неизвестны. Непонятно и где в точности будет располагаться новый дом. Один из первых опытов расселения в 2017 г. – пятиэтажки на ул. Годовикова у метро «Алексеевская» в Останкинском районе – доказывает это: жителей переселили на Березовую аллею, которая находится далеко от метро.

Инвестиции в такие объекты получаются с совершенно неопределенными вводными: ни срок окупаемости, ни стоимость актива через какое-то количество лет предсказать невозможно. Если дом снесут через 2–4 года, покупатель выиграет 20–30% от вложений, а если через 10–15 лет, то стоимость актива может снизиться, подчеркивает Литинецкая. Если время ожидания затянется, могут возникнуть обстоятельства, при которых придется продать старую квартиру, не дождавшись новой (например, человек решит покинуть Москву). Сам факт ожидания – это уже фактор риска потери стоимости актива. Нет никаких гарантий, что и реновационное жилье не подешевеет через 3–5 лет, объясняет эксперт. На новые объекты от города также не следует возлагать большие надежды с точки зрения сохранения цен на них. Рынок новостроек в столице качественно развивается и те объекты, что передает город переселенцам сейчас, уже на поколение отстают по качеству от современных ЖК комфорт-класса, считает Литинецкая.

Пока одна часть продавцов квартир в домах под снос переписывали ценники, другие сняли их с продажи, чтобы дождаться получения новой квартиры и уже ее продать дороже. По данным ЦИАНа, сейчас на рынке представлено около 1300 квартир в домах под снос, что составляет 1,5% от предложения вторичного жилья. А до объявления планов о реновации на продажу было выставлено 1800–2000 таких лотов, говорит Литинецкая.

Хрущевки вне конкуренции

По сей день некоторые продавцы все еще пытаются сбыть квартиры в домах под реновацию в довольно плохом состоянии по завышенным ценам, говорит Куликов: «Однако в нашей практике ни одна из таких сделок так и не состоялась». А часть покупателей, напротив, хотят получить 15–20%-ную скидку. В итоге «цена объектов в хрущевках, предназначенных под снос, не отличается от цен на квартиры в пятиэтажках, не вошедших в программу», рассказывает эксперт.

По данным «Инком-недвижимости», стоимость реализации 1-комнатной квартиры в хрущевке варьируется от 4,2 млн до 4,8 млн руб., 2-комнатной – от 5,7 млн до 6,3 млн руб., 3-комнатной – от 6,8 до 7,5 млн руб. В ЦИАНе называют цены объявлений: 1-комнатные квартиры в хрущевках продают за 5,2 млн руб. (165 000 руб. за 1 кв. м), 2-комнатные – за 6,6 млн руб. (148 000 руб.), 3-комнатные – 12,9 млн руб. (144 000 руб.), цена зависит от места. Например, в новой Москве есть предложения и за 2,7 млн руб. за 1-комнатные квартиры (данные «Бест-новостроя»). «Стоимость объектов в старых границах Москвы стартует от 3,9 млн руб., за эти деньги продаются малогабаритные квартиры площадью 18–20 кв. м в 15–30 минутах пешком от метро», – добавляет председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.

Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются квартиры в домах 1990–2000-х гг., за ними следуют сталинки и брежневки, говорит Литинецкая. «По большому счету у хрущевок нет прямых конкурентов: они образуют собственный сегмент по цене и качеству», – отмечает она. По словам управляющего партнера «Миэль – сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, часто жилье под снос покупают «как бы на вырост – для детей»: «Особенно популярны для таких целей 2-комнатные до 6 млн руб.». «Покупатели искали как можно более дешевую двушку для мальчика, которому на момент покупки было 13 лет. Нашли такую – площадью 37 кв. м в панельной пятиэтажке под снос, очень старую, с ремонтом, который делался лет 50 назад, на последнем этаже – т. е. со всем набором удешевляющих факторов. Приобрели за 5 млн руб. Сейчас они ее не используют, а просто закрыли и ждут сноса», – рассказывают в «Миэле».

«В каждой сделке стоимость будет определяться в том числе умением сторон торговаться. Когда по конкретным домам будут становиться ясны условия расселения, динамика цен в них станет более выраженной», – отмечает Пыпин.

В такой ситуации решение о том, как поступить с квартирой в доме под снос, если в ней никто не живет, зависит в первую очередь от финансового состояния владельца и его жизненных планов, считают все опрошенные «Ведомостями» эксперты. Если в деньгах нет острой необходимости, можно квартиру сдавать, чтобы получить новое жилье. Если деньги нужны здесь и сейчас, стоит продать, уточняет Доброхотова. В любом случае квартира – это актив, который стоит использовать. Так поступила одна из клиенток «Миэля». «Женщина купила комнату в доме под снос и сдает ее, после реновации надеется получить студию», – рассказали в офисе «Новогиреево» компании.

Ремонт на сдачу

Тратиться на капитальный ремонт перед сдачей в аренду ради увеличения потенциального дохода риэлторы не советуют. «Найти арендаторов можно и для квартиры без ремонта, вопрос лишь в цене. Некоторые люди специально подыскивают себе для съема жилье, где давно уже не было ремонта», – считает Куликов. Власти никак не компенсируют стоимость ремонта при сносе – только расходы на переезд, напоминают в «Метриуме».

Хрущевки в плохом состоянии в среднем сдаются за 15 000 руб. в месяц, говорит Доброхотова и приводит пример: «Квартира площадью 32 кв. м в районе Очаково-Матвеевское, на первом этаже дома 1967 г. В объявлении указано: «Квартира без ремонта. Рассмотрим различный состав. Любая национальность». Добавляя, что отремонтированные сдаются дороже, например в Нагорном районе – за 24 000 руб. в месяц.

Целесообразность ремонта напрямую зависит от расположения дома. Если здание в престижном районе, недалеко от метро, привести жилье в порядок имеет смысл: такую квартиру можно сдать за 35 000–40 000 руб. в месяц. Но если дом расположен далеко от метро в непрестижном районе, на ставку выше 30 000 руб. за 1-комнатную не стоит и рассчитывать, говорит Литинецкая. По данным «Инком-недвижимости», в среднем стоимость аренды 1-комнатных квартир в хрущевках составляет 20 000–25 000 руб. в месяц. Как отмечают в компании, в 2017 г. по сравнению с 2016 г. спрос на такие квартиры сократился с 15 до 6%.

По данным директора по маркетингу ТК «Каширский двор» Бориса Сидорова, переклейка обоев и обновление потолка стоят от 3000 руб. за 1 кв. м, вместе с заменой напольного покрытия – 5000–6000 руб. за 1 кв. м. Средняя цена на капремонт, который включает демонтаж, черновые и чистовые материалы, ремонтные работы, замену проводки и сантехники, по информации Сидорова, начинается от 15 000 руб. за 1 кв. м. Простой косметический ремонт 1-комнатной хрущевки площадью 31–33 кв. м с заменой сантехники, напольного покрытия и покраской стен стоит от 250 000 руб., добавляет эксперт.