Инвестиции в недвижимость: что принесет доход

Новая реальность такова: мы ходим в офис 2–3 раза в неделю, в остальное время работая дистанционно, еду и вещи заказываем в интернете, лишь иногда заезжая в торговые центры. Коронавирусное настоящее ведет к взрывному росту рынка онлайн-торговли: в 2020 г., по данным Ассоциации компаний интернет-торговли, он прибавил рекордные 60%, а в этом может вырасти еще на 10% до 3,5 трлн руб. Все это существенно изменило рынок коммерческой недвижимости: теперь его драйвер – не торговые и не офисные центры, как было до пандемии, а сегмент складской недвижимости. За девять месяцев 2021 г. объем инвестиций в него в 1,4 раза превзошел уровень допандемийного 2019 года, свидетельствуют данные CBRE. На что следует обратить внимание инвестору в новом году и почему инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости актуальны как никогда?

Ажиотажный спрос на складские площади

Стремительное развитие рынка e-commerce под влиянием пандемии качественно изменило рынок складской недвижимости. По данным CBRE, объем инвестиций в складскую недвижимость за девять месяцев 2021 г. уже в 1,4 раза превзошел уровень 2019 г. и составил 48,5 млрд руб. «Мы ожидаем, что высокая активность инвесторов сохранится в 2022 г., однако ограничивающим фактором остается доступное предложение», – пишет CBRE в отчете, посвященном влиянию макроэкономических тенденций на инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам III квартала 2021 г.

На рынке складской недвижимости Московского региона (на него приходится 54% площадей всего российского рынка складской недвижимости) в 2021 г. установлено два рекорда: минимальная вакансия за 13 лет (0,4%) и максимальная ставка аренды за всю историю наблюдений за рынком (5200 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), отмечается в исследовании Knight Frank.

Складская недвижимость всегда была гадким утенком на фоне остальных сегментов коммерческой недвижимости, единодушны опрошенные «Ведомости&» эксперты. «Раньше активно строились торговые центры и офисы, а складская недвижимость была менее востребована как инвесторами, так и конечными пользователями. Но за последние 2–3 года объем инвестиций в этот сегмент кратно увеличился», – говорит Максим Загоруйко, директор по представлению интересов корпоративных клиентов Knight Frank.

Спрос на склады формирует онлайн-торговля

Крупнейшие сделки на складском рынке в этом году совершали представители именно розничной торговли: ритейлеры Ozon и Lamoda, «Яндекс.Маркет», «Сберлогистика», LPP (сети Reserved, Mohito, House, Cropp и Sinsay) и др. Маркетплейсы и розничные сети, развивающие онлайн-доставку, продолжают наращивать складские мощности по всей России. И это неудивительно. В 2020 г. рынок e-commerce вырос на 44% по сравнению с 2019 г., это феноменальный рост за последние лет 10, говорит гендиректор ИА «Инфолайн» Иван Федяков. «Все ожидали, что темпы роста в этом году замедлятся, но с высокой долей вероятности они превысят прошлогодние. Мы пересмотрели свой прогноз по росту рынка – вместо 30–40% ожидаем выше 44%. Объем рынка достигнет 4,2–4,3 трлн руб. (с учетом маркетплейсов и сервисов по доставке еды), – отметил Федяков. – Востребованность в складской инфраструктуре со стороны онлайн-игроков сохранится в ближайшие несколько лет».

В результате взрывного спроса уровень вакантных площадей стремится к нулю практически во всех регионах, и клиенты вынуждены выбирать среди строящихся и только запланированных к строительству объектов.

На рынке e-commerce сегодня происходит то, что происходило на рынке классического ритейла несколько лет назад, когда битву за долю на рынке вели «Пятерочка», «Магнит», «Дикси» и другие федеральные сети, говорит Загоруйко. «Сейчас топ-5 онлайн-игроков также конкурируют за долю рынка и наращивают свою логистическую инфраструктуру. В городах-миллионниках маркетплейсы суммарно заявили об открытии складов на 200 000–300 000 кв. м», – отмечает эксперт.

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные для нужд заказчика по принципу built-to-suit (BTS). По прогнозу Knight Frank, в среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости будет преобладать формат built-to-suit, когда клиент заказывает продукт под ключ у крупного девелопера и через 10–12 месяцев получает готовое складское здание.

Большинство новых объектов в этом году в Московском регионе было сдано в аренду еще на этапе строительства, и к моменту ввода свободными оставалось лишь 2% площадей.

«Складская недвижимость сейчас – выбор № 1 для инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Однако в этом сегменте нужно очень тщательно анализировать объекты, чтобы понимать, что стоимость и ставки не перегреты и объект сможет генерировать доходность в будущем», – говорит Екатерина Черных, генеральный директор компании «Сбер фонды недвижимости». В частности, компания рассматривает складские объекты для формирования своих ЗПИФов недвижимости в ключевых логистических узлах России – Москве, Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и Ростове-на-Дону.

ЗПИФы – возможность низкого порога входа

По оценке JLL, средняя сумма сделки в складском сегменте на инвестиционном рынке России по итогам 11 месяцев 2021 г. составила 2,2 млрд руб. Порог входа при покупке пая – от 300 000 руб., срок инвестирования – от 5 до 10 лет, говорится на сайте «Сбер фонды недвижимости». «Через ЗПИФ инвестировать в коммерческую недвижимость могут не только крупные игроки, но и небольшие инвесторы, включая неквалифицированных, – рассказывает Черных. – Управляющие компании аккумулируют средства пайщиков и вкладывают их в недвижимость. Таким образом, через ЗПИФ человек становится совладельцем крупных складов, торговых и бизнес-центров – получает материальный актив, который можно прийти и буквально потрогать (фонды для неквалифицированных инвесторов могут иметь в портфеле только сданные объекты. – «Ведомости&»)».

«Доходность фондов под управлением «Сбер фонды недвижимости» в 2020 г. составила от 5 до 14% годовых, получается, что для инвестора вложения в ЗПИФ недвижимости – это возможность защитить свои деньги от инфляции на долгий срок», – отмечает Черных.

Ежеквартально инвесторы получают промежуточный доход от арендных платежей. Из минусов можно отметить низкую ликвидность паев при вторичном обращении (в большинстве случае паи ЗПИФа можно купить только напрямую в управляющей компании – аналогично первичному размещению управляющая компания эмитирует для этого паи). «Выйти из фонда, конечно, можно, но сделать это за несколько дней вряд ли получится. Мы работаем сейчас над развитием вторичного рынка паев», – отмечает Черных.

Стоит ли инвестировать в ТРК и бизнес-центры

Бизнес-центры и торговую недвижимость не стоит сбрасывать со счетов, считает Черных. Со временем и их владельцы, и потребители адаптируются к новым реалиям. Период турбулентности смогут пройти только качественные объекты, поэтому в коммерческой недвижимости сейчас как на рынках акций, где следующий год пройдет под знаком stock-picking – вложений в конкретные бумаги, а не секторы. Стратегия «вкладывай в любой склад, все растет» даже в среднесрочной перспективе не будет успешной, предупреждают участники рынка.

«Результаты первых трех кварталов 2021 г. подтверждают факт, что офисный сегмент развивается по оптимистичному сценарию. Прогноз был пересмотрен в сторону повышения годового объема спроса и нового строительства, а также более сдержанной вакансии», – отмечается в отчете Cushman & Wakefield. В Московском регионе объем вакантных площадей составил 9,8%.

По оценке компании, ставка капитализации (отношение дохода к стоимости актива) на офисные объекты «прайм» (т. е. высококачественные) в Московском регионе составляет 9%, для сравнения: на складские – 10,5%. В ближайший год объем спроса на офисные помещения будет в интервале 1,7–1,8 млн кв. м. Наиболее крупными арендаторами остаются банковская и IT-сфера, компании с госучастием, а также крупные корпорации-экосистемы.

«Качественные объекты с якорными арендаторами и долгосрочными договорами практически не пострадали. Например, в нашем фонде есть московский бизнес-центр «Даймонд холл», локдауны имели некоторое негативное воздействие на доходность объекта, поэтому с учетом того, что фонд хорошо диверсифицирован, есть все возможности, чтобы в перспективе всего срока жизни фонд смог принести пайщикам доход на уровне 10% годовых», – говорит Черных.

Что касается торговой недвижимости, то в III квартале в нее было направлено 5% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (4,4 млрд руб.), в то время как в складской сегмент – 29%. Однако активность инвесторов начинает восстанавливаться, наблюдается предметный интерес со стороны профессиональных игроков как к торговым объектам Москвы, так и в региональных городах, отмечает CBRE.

Вложения в коммерческую недвижимость – очень сложный и многослойный процесс. «Здесь нужна большая и очень квалифицированная команда. Анализ объектов, due diligence, согласование, проведение сделки, операционное управление объектом – огромный и крайне дорогостоящий комплекс работ для одного человека. Поэтому даже клиенты с очень крупным капиталом предпочитают вкладываться в коммерческую недвижимость через ЗПИФы», – поясняет Черных.