Треть покупателей недорогих квартир в Москве могут лишиться доступной ипотеки
Это может произойти из-за ужесточения правил кредитования банков в 2018 году
Треть покупателей квартир в Московском регионе могут лишиться доступной ипотеки в 2018 г., подсчитали эксперты компании «Метриум групп». Это произойдет из-за ужесточения правил кредитования для банков, которое готовит Центробанк (ЦБ).
Со следующего года ЦБ РФ планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с небольшим первоначальным взносом (ПВ). Для таких займов вводится повышенный коэффициент риска, что может сделать невыгодным кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Опасения Центробанка связаны с резким ростом в 2017 г. числа выданных кредитов с маленьким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8 до 20,6%. По мнению экспертов Центробанка, такие ипотечные кредиты усиливают риски неплатежей.
Между тем, по данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%. В то же время, по данным на сентябрь 2016 г., она составляла 3,02%. Рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 г. не привел к увеличению доли плохих долгов. «Таким образом, на мой взгляд, опасения образования ипотечного пузыря беспочвенны», – считает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова.
Ипотека разгоняет спрос на жилье в Москве
В октябре 2017 г. покупатели жилья в Москве продемонстрировали рекордную активность. Управление Росреестра по Москве зафиксировало в столице 5123 ипотечные сделки против 4611 сделок в сентябре и 3437 в октябре 2016 г. Таким образом, спрос на ипотечное жилье в октябре на 11% превысил результаты предыдущего месяца и на 49% – показатели аналогичного месяца прошлого года. В то же время количество зарегистрированных в октябре договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в октябре составило 5265 штук. Получается, именно ипотека, по данным Росреестра, обеспечила практически весь спрос на столичном рынке новостроек. По сравнению с октябрем 2017 г. больше ипотечных сделок в Москве было заключено только в декабре 2016 г. – 5354.
От сокращения ипотечных программ с низким первоначальным взносом пострадают прежде всего покупатели недорогих квартир в новой Москве и Подмосковье. «В отличие от старой Москвы, где спрос на новостройки в 2016–2017 гг. только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует. Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос. Цены на вторичку заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку», – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
Доля покупателей, берущих ипотеку с низким первоначальным взносом на покупку недорогих новостроек в Московском регионе, составляет от 20 до 50%, а средний размер первоначального взноса – 14% от стоимости квартиры, подсчитали эксперты «Метриум групп».
Огромным спросом также пользуются кредиты вообще без первоначального взноса. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград» доля таких заемщиков составляет 25% от всех выданных займов, а половина от всех поступающих в проект заявок приходится именно на программу с нулевым взносом.
«Если Центробанк ужесточит требования к банкам, выдающим такие кредиты, и это обернется повышением размера первоначального взноса, то порядка трети клиентов Московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или по крайней мере им придется отложить покупку», – говорит Круглова.
Между тем руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг уверен: у кредитов с низким первоначальным взносом очень высокие риски невозврата и предлагаемые меры ЦБ направлены именно на ограничение накопления рисков в секторе ипотечного кредитования. «Такие кредиты только кажутся доступнее для заемщиков, на самом деле ипотечный платеж по ним оказывается выше – как за счет большего размера кредита, так и за счет повышенной ставки», - рассуждает Гольберг. По данным АИЖК, у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку более 90 дней в течение первых двух лет жизни кредита почти в 2 раза выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%, и в 6 раз выше по сравнению с кредитами с первоначальным взносом более 50%.
Коснутся нововведения ЦБ и более дорогих сегментов жилья. В высокобюджетных проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом может достигать 20–30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями. К примеру, в жилом комплексе бизнес-класса ONLY она достигает 23%.«В бизнес-классе нередко встречаются клиенты, которые берут ипотеку с низким первоначальным взносом, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»). – Как правило, это связано с их нежеланием осложнить ведение собственного бизнеса, изъяв из оборота значительные средства. В этом случае они получают кредит на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, а затем стараются его погасить в сжатые сроки. Тем не менее для данной покупательской аудитории повышение размеров первоначального взноса не станет проблемой».
Вместе с тем аналитики «Метриум групп» отмечают, что чаще всего покупатели жилья все же стараются сделать максимально возможный первый взнос, чтобы сэкономить на процентах. В среднем собственные средства клиентов в стоимости приобретаемой квартиры достигают 38%. При этом минимальный взнос, который чаще всего предлагают банки, составляет 15%.
«На сегодняшний день состояние кредитного портфеля крупнейших игроков жилищного кредитования не вызывает беспокойства. Более того, по прочим видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет 13%, что не идет ни в какое сравнение с долгами на рынке ипотечного жилищного кредитования», – говорит Круглова.
По подсчетам АИЖК, в России доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдачи всех ипотечных кредитов. А около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20%. «Для последних повышение суммы первоначального взноса на 5-10% не является критическим и если и приведет к откладыванию покупки, то ненадолго. Семья (из двух работающих взрослых) со средними зарплатами может накопить 10% стоимости типовой квартиры (2,97 млн руб.), откладывая по 30% своих зарплат, примерно за год», - заключает Гольдберг.