Власти придумали новый способ повысить доступность ипотеки
Договоры долевого участия могут использовать в качестве обеспечения по облигациям
Правительство, ЦБ и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) пишут законопроект, чтобы банки могли принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), сообщили «Ведомостям» несколько федеральных чиновников.
Когда банк выдает кредит на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, объясняет старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объясняет представитель АИЖК.
Ситуацию изменили поправки в закон о долевом строительстве, принятые летом, – создан аналог системы страхования вкладов, продолжает федеральный чиновник: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину – участнику ДДУ. Создан компенсационный фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, ипотечное покрытие с участием таких кредитов станет высокого качества, указывает представитель АИЖК и выражает надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки. Кредиты под залог ДДУ и сейчас можно секьюритизировать – как неипотечные активы. Но президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства. «Так что законопроект революции на рынке не совершит», – констатирует Ушаков.
Ставки снижены
В докладе руководителя контрольного управления президента Константина Чуйченко среди мер, которые правительство, ЦБ и АИЖК принимают для снижения ипотечных ставок, – развитие вторичного рынка ипотеки с помощью АИЖК, которое выкупает ипотечные бумаги. Это способствует снижению ставок: банки создают меньше резервов, упрощается и удешевляется рефинансирование кредитов.
Рынок ипотечной секьюритизации в России невелик – 60 млрд руб. с начала года, за то же время ипотеки выдано на 1,3 трлн руб., сообщает АИЖК. Но инициативу банки считают полезной. С оформления ДДУ до момента, когда банк может секьюритизировать кредит, проходит много времени, говорит директор департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов, а секьюритизация – один из самых эффективных способов фондирования. Сейчас около половины новой ипотеки выдается на строящееся жилье, и значительную часть банки фондируют самостоятельно, пока не станет возможной секьюритизация. По данным ЦБ, за девять месяцев 2017 г. под залог прав ДДУ выдано 30% по количеству и 34% по сумме ипотечных кредитов; во всей ипотеке доля кредитов под залог прав ДДУ – 21%: порядка 1 трлн из 5 трлн руб.
Законопроект позволит удлинить срок обращения ценных бумаг – до сопоставимого со сроком самих ипотечных кредитов. Это снизит процентный риск ипотечных банков, а значит, снизит и ставку ипотеки, считает представитель группы ВТБ, если, конечно, количество покупателей ипотечных ценных бумаг увеличится. Стоимость пассивов снизится, согласен Михайлов, а в конечном итоге – и ставки ипотеки. Сейчас доля ипотечных кредитов группы ВТБ, обеспеченных правами требований по ДДУ, – 40–45%, а секьюритизировано будет до конца 2017 г. не более 10%.
Если ценная бумага будет обеспечена правами требований по ДДУ, риски вырастут, рассказывает аналитик S&P Ирина Пенкина. Когда обеспечением служит закладная, то инвестор оценивает только риск дефолта заемщика. В случае с ДДУ инвесторам придется оценивать еще и риск застройщика. Скорее всего посыл инициативы в том, чтобы дать больше возможностей банкам, полагает Пенкина. Но это, по ее мнению, не решает хронической проблемы российского рынка, на котором есть дефицит инвесторов с длинными деньгами.
