Согласно совместному исследованию Parametr и консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода новых объектов light industrial за первые месяцы 2024 года превысил значение 2023 почти вполовину – на 45%. Но несмотря на достаточно активную, по сравнению с предыдущими периодами, динамику рынок еще далек от насыщения. Так, только за прошлый год в компанию Parametr поступило запросов на более чем 5 млн кв.м формата light industrial, что в разы превышает объем доступного предложения на рынке.
Основными драйверами роста спроса на light industrial являются импортозамещение (56% клиентов переезжают в light industrial в связи с развитием бизнеса) и программа комплексного развития территории (согласно собственному исследованию Parametr, до 40% резидентов промзон являются потенциальными клиентами формата). Оба этих фактора в среднесрочной перспективе продолжат свое воздействие на сегмент, что обеспечит высокую динамику роста спроса.
Основной спрос формируют три сегмента компаний: производители (55% запросов), оптово-розничная торговля (15%), логистика и е-ком (25%). Доля инвесторов занимает не более 5%. Соотношение спроса между сегментами меняется в зависимости от локации. Так, при удалении от МКАД растет доля производства и уменьшается интерес со стороны торговых компаний. В городской локации наблюдается обратный процесс: производители по-прежнему находятся на первом месте по уровню спроса, но существенно увеличивается доля торговли, е-кома и логистики.
Спрос на покупку и аренду делится примерно 50/50. Но по факту сделок наблюдается преимущественно покупка: арендовать light industrial практически невозможно, все предложение вымывается конечными пользователями с рынка еще до ввода в эксплуатацию, в то время как арендаторы приходят на этапе, когда объект уже построен, но все площади в нем оказываются распроданными. На примере проекта компании Parametr, промпарка Бутово, 100% покупателей – это конечные пользователи (производители), которые приобретали помещение для себя.
Основной спрос приходится на блоки до 1 тыс. кв. м. Однако в связи с острым дефицитом площадей в сегменте big box, на light industrial обратили внимание и более крупные клиенты, что создает дополнительную конкуренцию и укрупняет средний размер сделки.
Сегмент light industrial является относительно новым для российского рынка. Инвесторы пока присматриваются к его возможностям.
Если посмотреть на классических частных инвесторов, то главными сдерживающими факторами для них остаются высокий порог входа в проекты и недостаток понимания принципов функционирования этого сегмента. По нашей статистике доля инвесторов сегодня не превышает 5% в общем объеме спроса.
При этом динамика рынка, арендных ставок, специфика арендаторов, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным как для инвесторов, рассчитывающих на рост стоимости актива за период строительства, так и для организации арендного бизнеса. Доходность инвестиций в сегменте Light Industrial может составлять до 20% годовых в зависимости от стадии входа в проект и локации объекта.
Несмотря на то, что частных инвесторов в сегменте пока немного, компании, являющиеся конечными пользователями формата, рассматривают такие сделки в том числе с точки зрения инвестиций. В частности, есть клиенты, которые приобретают площади «на вырост» или планируют переезд в среднесрочной перспективе, а пока собираются сдавать эти площади в аренду. Таких покупателей в общей структуре спроса уже почти 20%.