Как стимулировать банки снизить ипотечные ставки до 8%. Мнение экспертов

Президент Владимир Путин по итогам послания к Федеральному собранию поручил правительству и Центробанку до 15 января 2020 г. принять меры для снижения ипотечных ставок до 8% годовых. В декабре банки выдавали ипотеку в среднем под 9,66% (данные ЦБ), а ставки растут.

Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова:

В послании президента цель по снижению процентной ставки по ипотеке звучала как мера поддержки многодетных семей, т. е. была привязана к социальному профилю клиентов. Поэтому я не исключаю, что это будет компромиссное решение: власти продемонстрируют снижение ставки по каким-то кредитам, которые выделяются многодетным семьям. К тому же не совсем понятно, почему у человека, который покупает десятую квартиру с целью ее сдавать, ипотечная ставка должна идти вниз.

Правительство может попробовать субсидировать ипотечные ставки через каких-то игроков типа «Дом.РФ» или ВЭБ.РФ; «Дом.РФ» в данном случае – самый подходящий вариант. Власти также могут попробовать выделить для этой цели специальный банк из числа тех, что на санации: как Промсвязьбанк стал «оборонным» банком, так какой-то еще может стать «ипотечным». Тем более что рынок ипотеки на 80% контролируется госбанками.

Сергей Хотимский, совладелец Совкомбанка:

Задача реальная. У правительства уже есть опыт субсидирования ипотеки, и сейчас бюджет имеет необходимые средства. В будущем при снижении инфляции до целевых показателей, к которым стремится ЦБ, расходы правительства на такие субсидии быстро сократятся. Сейчас поддержка ипотеки важна и с точки зрения бизнеса: банки перенаправили бы часть средств из уже перегретых сегментов потребкредитования и с кредитных карт.

Ольга Ульянова, аналитик Moody’s:

Добиться снижения ипотечной ставки до 8% годовых и ниже можно двумя способами. Первый вариант – быстрый и нерыночный – субсидирование процентной ставки. Но ипотечный портфель прекрасно растет и без дополнительного стимулирования: в 2018 г. он увеличился на 25%, а в этом году, по нашим оценкам, – еще на 20%. Субсидирование приведет к тому, что такие кредиты будет брать неплатежеспособное население, что увеличит кредитные риски банков.

Второй вариант – медленный и рыночный – предполагает структурные изменения и достижение устойчиво низких ставок в экономике, это может занять 2–3 года. Фактически необходимые меры уже предпринимает ЦБ: снижение инфляции, стабилизация валютного курса, «заякоривание» инфляционных ожиданий. Но эти процессы затруднены, прежде всего из-за геополитических рисков. Все же не исключено, что к концу 2019 г. ставки в экономике вновь начнут снижаться, и тогда через несколько лет можно будет увидеть ипотеку под 8% годовых.

Кирилл Тремасов, директор аналитического департамента «Локо-инвеста»:

С точки зрения управления всегда правильно устанавливать несколько завышенные цели для подчиненных. Это «хотелка»: хотелось бы так, но вероятность достижения этих целей в условиях санкций невелика.

Для такого снижения ставок ипотеки нужно снижение страновых рисков. Сейчас, судя по динамике CDS, они невысокие – рынок словно игнорирует угрозу ужесточения санкций. А вероятность введения санкций очень высокая, а это, в свою очередь, расширит спреды CDS, увеличит страновые риски и повысит уровень ставок в экономике. Плюс в ближайшие 2–3 года экономика будет переживать циклический спад, снижение цен на сырье, это еще больше увеличит страновые риски.

Второй ключевой фактор, влияющий на ипотечные ставки, – инфляция и инфляционные ожидания, но здесь пока влияние нейтральное: эффект от повышения НДС сдержанный, и можно ориентироваться на инфляционный таргет (4%).

А с помощью субсидирования можно, конечно, добиться всего – вопрос, где взять деньги. Как я понимаю, в бюджете денег на столь масштабное субсидирование не предусмотрено.

Главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров:

Гипотетически можно применить административный ресурс – субсидировать ставки, как это делают, в частности, для молодых семей. Распространить такую практику на большее число граждан – и тогда это приведет к снижению средней ставки.

Но реальный рыночный способ – только через снижение инфляции и инфляционных ожиданий, от которых отталкиваются ставки длинных кредитов, в том числе ипотека. В принципе, снизить ставку до уровня чуть ниже 9% реально уже к началу следующего года. Инфляция после январского скачка будет достаточно быстро снижаться в силу довольно слабого состояния экономики, прежде всего – спроса. У населения нет денег, а у компаний – возможности легко переносить любое повышение цен и стоимости услуг или увеличение налогов на потребителя. При продолжении жесткой бюджетной и монетарной политики к концу года инфляция однозначно уйдет ниже 5%, я лично жду 4,2%. При такой инфляции инфляционные ожидания тоже снизятся, и тогда ставки ипотеки опустятся ниже 9%.

Ближе к 8% ставки приближались до последнего разгона инфляции (исторический минимум 9,4% был осенью 2018 г. – «Ведомости»), поэтому гипотетически в пределах 2–2,5 лет ставку 8% мы можем увидеть. Увидим ли ниже – будет зависеть от массы факторов, в том числе внешних. Если серьезного ухудшения в мировой экономике и на рынках нефти не будет, в течение 3–5 лет средняя рыночная ставка по ипотеке может опуститься и ниже 8%.

Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока «СМП банка»:

Ипотечная ставка складывается из стоимости денег, цены риска и маржи банков, но снизить ставку можно только за счет снижения стоимости фондирования: цена риска в ипотеке небольшая (кредит обеспечен залогом и принципе считается менее рискованным по сравнению с другими продуктами банков), плюс ипотека – это низкомаржинальный продукт. Обычно маржа банков по ипотеке колеблется в районе 1–1,2%, вряд ли ее можно еще больше снизить. Остается стоимость фондирования. В теории государство может снизить ее, если введет новые программы господдержки и будет предоставлять субсидии на ипотечные кредиты.

Главный экономист «ВТБ капитала» по России и СНГ Александр Исаков:

Ставки ипотеки не существуют изолированно, а тесно связаны с другими ставками в экономике. В целом, если не считать продукты со специальными условиями, ставка по системе равна сумме доходности пятилетних ОФЗ и премии в 2,5 п. п. В эту премию входят различные операционные издержки и стоимость риска – не только кредитного, но и процентного, который берет на себя банковский сектор. Снижение неопределенности относительно будущего уровня коротких ставок и денежно-кредитной политики могло бы заметно снизить уровень ставок по ипотеке. Достичь этого помогла бы публикация Центробанком прогнозов ключевой ставки.

На операционном уровне помогло бы сужение процентного коридора вокруг ключевой ставки – скажем, с текущих 2 п. п. до 1 п. п. Сейчас коридор вокруг ключевой ставки плюс-минус 1 п. п. задан ставками по депозитным операциям и операциям репо с ЦБ. Это значительная величина: изменение уровня рублевой ликвидности в этих условиях может оказывать влияние на рыночные короткие ставки, эквивалентное изменению ключевой ставки ЦБ на 25–50 б. п., такие эпизоды уже наблюдались. Для снижения волатильности коротких ставок возможно было бы сделать коридор плюс-минус 0,5 п. п.

Кроме того, определенное влияние на уровень ставок может оказать введение эскроу-счетов, которое в отдельных случаях можно рассматривать как одну из форм ипотеки со специальными условиями.

Дмитрий Грицкевич, управляющий банковского и финансового рынков департамента стратегии и проектов развития Промсвязьбанка:

Премия ипотечной ставки к ключевой ставке ЦБ стабилизировалась на уровне 2 п. п., т. е. при прочих равных условиях для снижения ипотечных ставок до 8% годовых ставка ЦБ должна быть снижена до 6%. Наш долгосрочный прогноз предполагает поэтапное снижение по ключевой ставки ЦБ до 7% к 2022 г. В результате помимо таргетирования инфляции и снижения ключевой ставки Банку России (а также правительству) будут необходимы дополнительные механизмы снижения стоимости ипотечных кредитов. Среди потенциальных мер можно отметить: дальнейшее развитие эскроу-счетов – банки будут активнее давать льготные ставки по ипотеке по «своим» проектам; расширение субсидий и льгот для населения с целью снижения конечной стоимости кредитов; расширение программ ДОМ.РФ по секьюритизации и рефинансированию ипотечных кредитов; регуляторные меры: снижение риск-нормативов по ипотечным кредитам для банков; расширение возможностей для использования бумаг в виде залогов (репо с ЦБ, ломбардный список), ослабление нормативов для инвестирования пенсионных средств в ипотечные облигации и проч.

Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ:

Ипотечная ставка зависит прежде всего от стоимости денег, поэтому, чтобы банки могли снизить ипотечные ставки, нужно принимать меры по снижению ключевой ставки. Чтобы ставки по ипотеке достигли 8% годовых, ключевая ставка должна быть примерно на 2–2,5 процентных пункта ниже. Вряд ли ипотечные ставки получится снизить за счет снижения маржи банков: она и так крайне низкая из-за острой конкуренции, банкам уже некуда ее снижать.

Елена Кудлик, заместитель предправления, финансовый директор банка «Дельтакредит»:

Снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня ниже 8% представляется достаточно амбициозной задачей. Так, в первой половине 2018 г. инфляция лишь незначительно превышала 2%, а ключевая ставка достигла 7,25%, но даже в подобных благоприятных условиях средняя процентная ставка по выданным ипотечным кредитам смогла уменьшиться только до 9,41%. Для уверенного достижения показателя в 8% необходимы новые программы поддержки ипотечного кредитования.

Антон Павлов, управляющий директор по розничным продуктам «Абсолют банка»:

Когда ключевая ставка опустится до уровня 6,5% годовых, тогда можно и ожидать снижения ипотечных ставок до 8%. Снижение ставки даст прирост рынка на 20–30% к показателям 2018 г. Но без снижения ключевой ставки до этого значения говорить о снижении ипотечных ставок можно только в рамках льготных программ.