Стоит ли брать ипотеку на новых условиях

За последние два месяца большинство крупных ипотечных банков повысили или объявили о повышении в ближайшее время кредитных ставок.

В конце августа – начале октября ставки ряда ипотечных продуктов повысили Райффайзенбанк, «Абсолют», Газпромбанк, «Уралсиб», Россельхозбанк, Связь-банк, а также «Дом.рф», следует из результатов мониторинга маркетингового агентства Marcs. Повышение в среднем составляло 0,5–1 п. п. По данным агентства, также некоторые банки увеличили ставки рефинансирования ипотеки.

Лидер рынка – Сбербанк – поднял стоимость ипотеки с 22 октября: ставки по его основным программам выросли на 0,4–0,6 п. п. до 7,5–7,8% годовых на новостройки партнеров и до 9,7–10,1% на готовое жилье – в обоих случаях при наличии полиса комплексного страхования.

В минувший вторник Газпромбанк повысил ставки в среднем на 0,5 п. п. По основным ипотечным продуктам, включая рефинансирование ипотеки других банков, минимальная ставка повышена с 9 до 9,5% годовых. В рамках акции «Премиальный стандарт» (кредитование на сумму от 4 млн руб.) для всех категорий заемщиков при приобретении квартир в готовых и строящихся жилых домах, апартаментов в строящихся объектах минимальная ставка выросла с 8,7 до 9,2%.

На следующий день «МТС банк» увеличил ставки по основным ипотечным программам на 0,7 п. п., минимальные ставки выросли до 9,6%.

Кто повысит ставки в ноябре

Еще несколько банков заранее сообщили о грядущем росте их ипотечных ставок в ноябре.

В частности, с 6 ноября ставки ипотеки вырастут на 0,4 п. п. в банке ВТБ, сообщила его пресс-служба. При наличии комплексного страхования минимальная ставка ипотеки по стандартным программам составит 9,3% годовых. Под такой процент ВТБ будет кредитовать по программам «Больше метров – меньше ставка» (покупка квартиры от 65 кв. м) и «Победа над формальностями» – ипотека по двум документам. Рефинансировать ипотеку зарплатным клиентам ВТБ обещает под 9,4% годовых, остальным – под 9,7% годовых.

А с 15 ноября банк «Дельтакредит» повысит ставки ипотеки на 0,5 п. п. для заемщиков, подтверждающих доход официальными справками, сообщил «Ведомостям» руководитель департамента цифровых услуг и маркетинга «Дельтакредита» Алексей Тартышев. Для них средние ставки вырастут с 10 до 10,5% годовых, а минимальная составит 8,75% годовых. Под этот минимальный процент «Дельтакредит» выдаст ипотеку при покупке квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом от 50% от стоимости объекта при наличии полиса личного страхования заемщика и при уплате сбора за снижение ставки в размере 4% от суммы кредита, пояснила пресс-служба банка.

Банк «Открытие» также планирует пересмотреть ставки по ипотеке в ноябре, сообщила его пресс-служба. «Мы будем следовать общим трендам и поддерживать наши ставки на уровне лучших предложений рынка ипотечного кредитования», – заявил представитель «Открытия».

Обновленные ставки будут применяться к кредитам, заявки на которые поданы после введения новых условий ипотеки, обещают представители банков.

Почему дорожает ипотека

Банкиры объясняют причину удорожания ипотеки одинаково – ростом ключевой ставки и конъюнктурой рынка.

В частности, по словам Тартышева, рост ипотечных ставок связан с динамикой макроэкономических параметров и ключевой ставки ЦБ, в результате чего в октябре большинство банков, определяющих конъюнктуру ипотечного рынка, подняли кредитные ставки.

В сентябре Центробанк впервые с декабря 2014 г. увеличил ключевую ставку – на 0,25 п. п. до 7,5% годовых, а в октябре оставил ее без изменения.

По мнению главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, повышение ставок ипотеки, которое сейчас происходит, связано с тем, что раньше банки испытывали избыточный оптимизм в отношении понижения ключевой ставки ЦБ. «В ставках ипотеки были заложены ожидания падения ключевой ставки до 5–6% годовых. После того как в сентябре Центробанк повысил ключевую ставку и вообще изменил риторику, ожидания сошли на нет. Поэтому сейчас банки исправляют свои ошибки, повышая ипотечные ставки», – объясняет она.

Ставки будущего

Несмотря на рост ипотечных ставок в ряде крупнейших банков в августе – сентябре, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка выдачи ипотеки за сентябрь сократилась еще на 0,01 п. п. до 9,41% годовых, с начала года показатель опустился на 0,38 п. п. По кредитам на новостройки ставки выдачи в сентябре составили 9,11% (+0,06 п. п. к августу 2018 г.), а на вторичное жилье – 9,54% (-0,05 п. п. к августу 2018 г.).

По мнению аналитиков, снижение средневзвешенной ставки могло быть связано с тем, что в сентябре банки выдавали ипотеку по ранее одобренным заявкам. Срок получения кредита по одобренной заявке достигает трех месяцев.

Повышение основными ипотечными кредиторами ставок в октябре и ноябре 2018 г. отразится в статистике ЦБ ближе в концу года, считают аналитики. «До конца года средневзвешенная ставка вырастет до 9,85–10%, а в следующем году – до 10–10,25%», – прогнозирует главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. По прогнозам зампреда правления «Дельтакредита» Ирины Аслановой, до конца года средневзвешенная ставка по рынку может подрасти, но не выше 10%. По оценке «Эксперт РА», средняя ставка выдачи ипотеки до конца этого года увеличится на 0,3–0,5 п. п. Руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко допускает рост этого показателя до 10,5%.

Но пока эксперты ждут продолжения роста ставок предлагаемых банками ипотечных кредитов.

По мнению Орловой, банки будут пытаться отыграть 1,5–2 п. п. ипотечных ставок от летних значений.

«До конца года средняя ставка по ипотечным кредитам может прибавить до 0,5 п. п. Это примерно соответствует ожидаемому приросту стоимости вкладов физлиц, которые остаются одним из ключевых источников фондирования ипотеки на текущий момент», – указывает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

Заместитель министра финансов Алексей Моисеев в беседе с ТАСС в октябре назвал рост ипотечных ставок «сугубо временным явлением».

«Как только нервозность на финансовом рынке спадет, ставки ипотеки также перестанут расти и, напротив, начнут снижаться – правда, не такими темпами, как раньше», – говорит Гордейко. Ставки могут начать снижаться со II квартала будущего года, полагает он. А вот по базовому сценарию «Эксперт РА» в следующем году ставки ипотеки снижаться не будут, отмечает Доронкин. Более того, он ожидает умеренного роста ставок в 2019 г. в пределах 0,5–1 п. п. в зависимости от рыночной конъюнктуры.

«Скорее всего, ставки выдачи ипотеки вырастут еще – я ожидаю, что до конца II квартала следующего года увеличение составит не более 1 п. п. к сегодняшним значениям», – говорит гендиректор аналитического агентства «Бизнесдром» Павел Самиев.

Однако при удорожании стандартных ипотечных программ высока вероятность роста числа акций на отдельные объекты недвижимости, в частности на возводимые застройщиками – партнерами банка с хорошими финансовыми показателями, указывает Доронкин. В целом ставки на новостройки останутся в среднем на 0,5 п. п. ниже, чем на вторичное жилье, считает Монастыршин.

Стоит ли брать ипотеку

Эксперты признают, что доступность ипотеки будет снижаться из-за роста ставок, уменьшения платежеспособности населения из-за налоговых изменений и ускорения инфляции. В последние два года рост долговой нагрузки населения опережал темпы роста доходов, напоминает Монастыршин.

По словам Самиева, куда больше ставок на размер ипотеки влияет стоимость самого жилья, которая со следующего года вырастет из-за перехода от долевого строительства к иным моделям финансирования строек, а также удорожания их стоимости после грядущего увеличения НДС.

«Поэтому, если есть потребность и финансовая возможность взять ипотеку сейчас, лучше не откладывать, – уверен Самиев. – Уже через несколько месяцев условия будут менее привлекательны».

Происходящее сейчас небольшое повышение ставок увеличивает ежемесячный ипотечный платеж не так значительно, чтобы заемщик это почувствовал, добавляет Гордейко. Он рекомендует тем, кто подумывает об ипотеке, исходить из следующего: реальной необходимости в конкретной недвижимости, наличия хотя бы 30% от ее цены на первоначальный взнос, средств на страховку и переезд, возможности заранее отложить 3–6 ежемесячных платежей на случай непредвиденных обстоятельств. «Но главный вопрос, на который должен ответить себе будущий заемщик: готов ли он жить 10 лет на ту сумму, которая каждый месяц будет оставаться у него после платежа?» – напутствует Гордейко.