Как избежать рисков при покупке недвижимости

Спорами о правах на недвижимость сейчас никого не удивишь. Причем в группе риска не только владельцы коммерческой недвижимости, но и частные лица – владельцы земли и даже квартир. Они тоже при определенных обстоятельствах могут лишиться своей собственности. Причем противостоять государству, как показывает практика, крайне сложно. Как выяснили «Ведомости», только в Московском регионе рассматриваются десятки исков о сносе строений площадью десятки тысяч квадратных метров и изъятии сотен гектаров земель. Иногда, как в случае со сносом торговых объектов в Москве, речь идет о превышении полномочий властями, иногда – об ошибках в документах, но чаще всего покупатели рискуют остаться без недвижимости из-за нарушений, допущенных застройщиками. Как избежать таких рисков?

Ограничение задним числом

Шесть лет назад фонд GHP Russia Real Estate Development приобрел территорию завода «Вулкан» на наб. Адмирала Лазарева в Санкт-Петербурге. Под управлением фонда $400 млн, а среди инвесторов – Qatar Investment Authority, который планировал вложить около $1,5 млрд в проекты в России, включая развитие аэропорта «Пулково» в Санкт-Петербурге. Здесь GHP Russia Real Estate Development построил бизнес-центр Trinity, площади в котором сданы в аренду «Газпрому». Недавно на свободном участке фонд начал строить элитный жилой комплекс One Trinity Place.

Но в январе 2018 г. Законодательное собрание Санкт-Петербурга внесло поправки в закон «О зеленых насаждениях общего пользования». Согласно им четыре участка в Петроградском районе, в том числе и принадлежащий GHP Russia Real Estate Development, неожиданно перешли в категорию скверов.

Фонд получил все разрешения на строительство, подписал договор с генподрядчиком и даже продал часть квартир, рассказывает управляющий партнер GHP Group Real Estate Олег Мышкин. По его словам, компания специально выбрала именно Санкт-Петербург. Ведь здесь можно купить землю в собственность, тогда как московские власти предпочитают предоставлять ее девелоперам в аренду.

Всего в развитие участка инвестор вложил более 10 млрд руб., говорит Мышкин. Однокомнатные апартаменты в комплексе стоят около 29 млн руб., а цена пентхауса начинается от 170 млн руб.

По мнению Мышкина, инициатива властей Санкт-Петербурга – удар по инвестиционному климату как самого города, так и страны в целом. «Иностранные инвесторы и так все реже вкладывают в проекты на территории России, причем не только из-за санкций и ухудшения экономической ситуации, но в том числе и из-за таких вот историй», – говорит он.

Участок неподалеку приобрела ГК «Балтийская коммерция». На нем построен автоцентр, говорит директор по развитию компании Иван Архипов. «Теперь совершенно не ясно, что мы должны с этим автоцентром делать. Снести? Засадить деревьями?» – разводит он руками. В похожей ситуации «Аквилон-инвест», который строит жилой комплекс «Кингдом»; гендиректор компании Александр Рогатых на вопросы «Ведомостей» не ответил.

Законопроект «соответствует действующему законодательству»; решение о поправках было принято единогласным решением депутатов, сказал «Ведомостям» представитель управления по информации и общественным связям аппарата Законодательного собрания Петербурга.

Включение участков, находящихся в частной собственности, в земли общего пользования не приводит к их изъятию, но влечет запрет на новое строительство, предупреждает старший юрист юридической группы «Стрижак и партнеры» Александр Лысяков. Владельцы участков должны идти в суд и выигрывать, считает он, для этого им необходимо доказать, что решение властей нарушает права на свободное владение и пользование участком, а также право на участие в публичных слушаниях по изменению назначения участка. Согласно закону уполномоченные органы власти Санкт-Петербурга должны были инициировать такие слушания, но их не было.

ГК «Балтийская коммерция» и структура «Аквилон-инвест» уже подали иски в городской суд. Первая инстанция их удовлетворила. GHP Russia Real Estate Development тоже подала иск, но он пока не рассмотрен. Впрочем, местные власти отступать не намерены. Спикер Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вячеслава Макаров обещал обжаловать решения суда. «Я слышал, мол, теперь разрешена стройка. Этого не будет на Петроградской стороне», – цитирует его «Коммерсантъ».

Сам построил – сам снес

Если случаи внезапного изменения назначения земли часто зависят от политической обстановки, то дела о признании объектов самовольными постройками рассматриваются судами очень часто, указывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. Нередко в этом виноваты застройщики, которые начинают строить и продавать квартиры, не получив весь пакет разрешительной документации. Иногда им удается через суд легализовать объекты уже после окончания строительства. К примеру, Институт минералогии, геохимии и кристаллохимии редких элементов построил в Москве на ул. Ивана Франко несколько гаражей. Московский арбитражный суд признал их самостроем, но территориальное управление Росимущества по Москве обратилось в суд с иском о признании прав собственности на эти объекты, так как они «соответствовали строительным и санитарным нормам» и «не угрожали жизни и здоровью граждан». Суд заявление удовлетворил.

А вот девелоперу апарт-комплекса Loft River в районе Покровское-Стрешнево будет сложнее доказать свою правоту. Межрайонная природоохранная прокуратура Москвы в Тушинском районном суде добивается признания апарт-комплекса самовольной постройкой и его сноса, следует из информации на сайте прокуратуры. Ответчиками по этому иску являются как сам застройщик, так и покупатели этого комплекса. Loft River был построен компанией Ler Group (по данным ЕГРЮЛа, она принадлежит Наире Торосян) на месте двух складских комплексов. По версии прокуратуры, компания еще в 2013–2015 гг. без разрешения на строительство и положительного заключения экологической экспертизы возвела в границах особо охраняемой природной территории «Природно-исторический парк «Москворецкий» два четырехэтажных здания площадью 6000 кв. м. Информацию об отсутствии разрешения на строительство подтвердил представитель Мосгосстройнадзора; представитель Ler Group отказался от комментариев.

Покупатели недвижимости в Loft River вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи на апартаменты и взыскании с застройщика денежных средств, говорит партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Роман Терехин. Теоретически они также могут подать встречный иск о признании прав собственности на самовольную постройку, указывает он. Поскольку комплекс был построен на территории парка, существует высокая вероятность сноса жилья, предупреждает партнер юридической фирмы SILA International Lawyers Екатерина Яковлева. «Если строительство осуществлялось без разрешительной документации на участке, не предназначенном для этих целей, да еще в природоохранной зоне, то это классический случай самовольной постройки», – соглашается Евгений Пугачев из юридической фирмы «Интеллектуальный капитал».

В ряде случаев ответственность могли бы нести и власти, считает управляющий партнер компании «Рустам Курмаев и партнеры» Рустам Курмаев. Он приводит в пример ситуацию с комплексом апартаментов в Сокольниках Loft Garden. Застройщик вместо реконструкции построил новое здание, а впоследствии обанкротился, не оплатив аренду земли. Москва сначала подала иск о сносе, но после погашения покупателями квартир задолженности отказалась от него. «Где были все контролирующие органы на стадии возведения и сдачи в эксплуатацию указанных объектов?» – удивляется Курмаев.

Природа берет свое

Часто спорными оказываются участки, попавшие в природоохранные зоны и лесные хозяйства. Природоохранная прокуратура Москвы еще в 2015 г. подала иски в районные суды о признании прав собственности более чем на 424 га. Из них около 50 га в поселке Коммунарка принадлежало компании «Масштаб» (ее владельцем на тот момент был Вадим Мошкович), 10 га в Троицке – девелоперской компании «Эспро». Позже аналогичные иски были поданы и к ряду других компаний: группе «Абсолют» Александра Светакова (47,2 га на Калужском шоссе), Агентству по страхованию вкладов (83,15 га в новой Москве) и т. д. Самый крупный участок, права на который оспаривались, был у ВТБ. Прокуратура потребовала аннулировать права на 270 га из 1200 внутри береговой полосы Москвы-реки по Рублево-Успенскому направлению. Но ВТБ удалось сохранить большую часть спорных земель, отмежевав береговую линию, рассказывал представитель банка. Береговая полоса этих участков занимает 9,4 га, сообщала природоохранная прокуратура. Так же поступили и некоторые другие ответчики, например «Масштаб» и «Эспро».

Но не всем удается удачно противостоять природоохранной прокуратуре. Один из самых известных случаев – снос домов в поселке «Речник» в Крылатском, основанном еще в 1950-х гг. Его территория решением правительства Москвы в 1998 г. была отнесена к тому же парку «Москворецкий». В оформлении прав собственности на дачные дома жителям «Речника» было отказано, а суды приняли сторону природоохранной прокуратуры Москвы, требовавшей сноса строений в поселке. Снести тогда успели около 20 строений. После того как Дмитрий Медведев, бывший тогда президентом России, поручил Генпрокуратуре проверить обоснованность сноса, демонтаж домов приостановили. Но результаты расследования созданной для этих целей межведомственной комиссии так и не были обнародованы.

Начал возвращать свои земли и ФГБУ «Канал имени Москвы». В постоянном бессрочном пользовании ФГБУ находится 11 000 га земли (на основании документов советского и постсоветского периодов), однако некоторое время назад землеотвод учреждения был незаконно уменьшен на сотни гектаров, рассказывал «Ведомостям» руководитель ФГБУ «Канал имени Москвы» Герман Елянюшкин. Сейчас предприятие через суды возвращает их обратно в федеральную собственность.

Власть поменялась

Потенциальный риск для собственников недвижимости несет смена власти. Этот тезис доказывает массовый снос торговых объектов около станций московского метро, который продолжается с 2016 г. В «ночь длинных ковшей» были снесены не только небольшие павильоны, но и крупные объекты, например торговый центр «Альбатрос» около метро «Щелковская» или кафе «Пирамида» на Пушкинской.

Владельцы киосков, у которых были права собственности на руках, поначалу бурно протестовали, но Собянин велел им «не прикрываться бумажками, приобретенными явно жульническим путем». В итоге в апреле 2016 г. Верховный суд признал постановление правительства Москвы о сносе самовольных построек законным, напоминает партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Сергей Литвиненко. Один из собственников – ООО «Созидание», владевшее торговым центром у станции метро «Южная», обратилось с иском в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ). Представляющий его интересы адвокат Рубен Маркарьян сообщил, что пока решение по этому делу не принято.

Но в зоне риска и обычные граждане. Татьяна Политова в 2015 г. приобрела два участка в микрорайоне Шереметьевский (Долгопрудный, Московская область), а спустя два года получила иск от прокуратуры города с требованием признать договоры купли-продажи недействительными. Она третий по счету владелец участков, все сделки купли-продажи по ним, по ее словам, регистрировались госорганами, поэтому сомнений в их юридической чистоте не возникло. Тем не менее прокуратура Долгопрудного потребовала признать всю цепочку сделок по приобретению земли недействительной. Суды Политова проиграла, теперь она планирует обратиться с иском в ЕСПЧ.

На сайте суда Долгопрудного есть информация о нескольких десятках исков к различным физическим лицам об истребовании земельных участков и признании недействительными сделок по их покупке. Часть исков уже удовлетворены. «Все спорные участки были выделены в частную собственность еще в 1992–1994 гг. на основании постановления главы поселковой администрации, а в 2003 г. указом губернатора Московской области эти поселки вошли в состав Долгопрудного», – рассказала Политова. Теперь эти сделки оспариваются, так как в архиве города отсутствует второй экземпляр на собственность от 1994 г. Из решений судов (есть в распоряжении «Ведомостей») действительно следует, что свидетельства о праве собственности еще первых владельцев на эти участки в архиве администрации Долгопрудного отсутствуют. На этом основании суд посчитал незаконными и последующие сделки. Отсутствие правоустанавливающих документов в архивах не является прямым доказательством того, что у ответчика никогда не возникало права собственности на спорный участок, считает юрист юридической фирмы «Фосби» Владислав Баландин, ведь документы могли быть утрачены, испорчены или даже намеренно уничтожены.

Как обезопасить себя от риска

Риски при покупке недвижимости можно разделить на два типа. Первый связан с недобросовестным поведением продавцов, арендодателей или застройщиков. Второй – с широкими полномочиями в сфере земельных отношений госорганов и органов местного самоуправления, комментирует Захарова из «Юков и партнеры». У них есть право принятия распорядительных актов, которыми могут быть установлены, например, необходимость сноса объектов, изменение назначения земли и т. д. При этом судебная практика показывает, что в большинстве случаев удовлетворяются требования местных администраций о сносе возведенных построек, продолжает Захарова. Она советует при покупке недвижимого имущества обращать внимание на условия заключаемого договора купли-продажи недвижимости, а также на основные характеристики объекта, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Чтобы проверить, имеет ли участок, на котором строится объект, соответствующие назначение и категорию, необходимо ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в котором содержатся сведения о правообладателе, решениях государственных органов об изъятии объекта, ограничениях прав и обременениях (например, договоры ипотеки или аренды).

«Снос объектов и изъятие участков являются крайней мерой – во многих случаях это говорит о том, что при приобретении прав на участок и строительстве здания были допущены существенные нарушения, которые не могут быть устранены иными способами. Обычно такие риски выявляются на стадии юридической проверки и, соответственно, покупатель имеет возможность принять обоснованное решение, имеет ли смысл приобретать подобный объект», – считает старший юрист практики недвижимости юридической компании «Дювернуа лигал» Надежда Знаменская. Большинство приведенных примеров является яркой иллюстрацией повсеместной правовой безграмотности, принципа авось в действии, соглашается партнер Goltsblat Виталий Можаровский. Если история со сносом торговых центров около метро, по его словам, это пример превышения полномочий и нарушения принципа неприкосновенности частной собственности, то в том же «Речнике» сам он никогда бы землю не купил: «Люди зачастую не знают, что действительно существует водоохранная зона и, если кто-то там построил дом и живет в нем несколько десятилетий, это вовсе не означает, что все в порядке, ведь есть ограничения, которые не имеют сроков исковой давности». С ним соглашается Александр Пахомов из УК «Право и бизнес»: люди покупают рисковые объекты, так как всерьез не оценивают правовые последствия незаконного строительства.