Почему субсидированная ипотека больше не привлекает покупателей новостроек

Еще год назад на рынке новостроек популярными были совместные ипотечные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой. Пик интереса к ним пришелся на 2016–2017 гг. Потребителям предлагалось оформить кредит под 6, 7, 8%, в то время как средняя рыночная ставка по ипотеке была 10–11,5% годовых. По каждому договору застройщик компенсировал банку недополученные проценты.

Клиенту подарков, разумеется, никто не делал. Льготный график устанавливался либо на 1–3 года и потом заемщик переходил на обычную ставку, либо программы были рассчитаны на небольшой срок кредитования – 5–7 лет. Кроме того, в большинстве случаев в цену 1 кв. м закладывались «потери» застройщика, т. е. те самые деньги, которые он компенсировал банку. «Как правило, это 3–7% от стоимости квартиры», – уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград». Застройщик платит по факту совершения сделки, т. е. после получения денег по основному договору и после его регистрации, дополняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Сами участники рынка не скрывали, что субсидированная ставка – это прежде всего эффектный маркетинговый ход, завлекающий клиентов красивой цифрой. «Основной задачей было привлечь потенциального покупателя, а возьмет он в итоге ипотеку по этой программе или нет – дело второе. Для покупателя ставки 6–8% при стандартных 12–14%, конечно, были невероятно интересны», – замечает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки АН «Бон тон».

Еще год назад «ставка от застройщика» фигурировала в списке программ почти что у любой строительной компании и была хитом рекламной кампании. Сейчас она значительно реже упоминается в рекламе. Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркета недвижимости», говорит, что у крупных девелоперов и агентств, продающих квартиры от застройщика, по-прежнему имеются программы субсидирования ипотеки, особенно на старте продаж, но не на каждом объекте. Подобные программы еще довольно внушительно представлены на ресурсе Сбербанка «Домклик»: ипотеку от 7,5% предлагают в жилых комплексах «UP-квартал Сколковский», «Москвичка», «Кварталы 2119», от 7,6% – в «Царской площади», «Инновации», «Настроении». Всего программа насчитывает 76 жилых комплексов в Москве. На рынке премиальных новостроек Москвы, по данным Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, субсидированная ставка представлена лишь в единичных проектах, где финансовыми партнерами и соучредителями застройщиков являются крупные системообразующие банки. «Таких проектов всего восемь из 61, – говорит эксперт. – Это 311 квартир и апартаментов в продаже».

С калькулятором в руках

Но рынок явно охладел к субсидированной ставке, это отмечает большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов. Главная причина потухшего энтузиазма – рекордное снижение рыночной ипотечной ставки с 12–13% до 9–9,5% годовых, наблюдавшееся вплоть до лета 2018 г. Это «само по себе повышает спрос на ипотеку (рост на 72% за три квартала 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) даже без субсидирования», замечает Халин. Ипотека занимает, по оценкам экспертов, 60–75% в объеме сделок, в некоторых особо выдающихся проектах эта цифра еще выше.

Следующая причина – потребители довольно быстро сообразили, что субсидированная ставка выгодна далеко не всем. Нередко застройщики завышали цену квартир, покупавшихся по совместной с банком программе. «Покупатели научились разбираться, за чей счет происходит снижение ставок: конечно же, за счет повышения стоимости квадратного метра», – комментирует Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family. Если клиент брал квартиру по субсидированной ставке, то другие акции и скидки ему уже не полагались. Покупателям, которые вносили сумму полностью сами или с помощью ипотеки, скидку давали. И люди часто делали выбор в пользу скидок. Предположим, квартира стоит 5 млн руб., застройщик при 100%-ной оплате и ипотеке дает скидку 5%, т. е. клиент может получить 250 000 руб. скидки, приводит пример Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development. Взяв калькулятор в руки, клиент определялся, к какому лагерю ему примкнуть.

Покупатели переключались на другие конкурентные программы. Например, в премиум-классе застройщики активно использовали беспроцентные рассрочки – от одного года до более длительного периода – до конца строительства. «Спрос на сделки с длительной рассрочкой в отдельных проектах бизнес- и премиум-класса превышает 50%», – свидетельствует Халин.

Новые ограничения

Финансовое положение застройщиков сказывается на выборе маркетинговых программ. «Позволить субсидировать ипотеку может все меньше игроков», – замечает Халин. Это обстоятельство, конечно, не может не влиять на политику банков-партнеров. Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина считает, что сегодня сами банки ужесточили критерии отбора партнеров-застройщиков, «особенно после нашумевшего банкротства Urban Group, среди дольщиков которого оказалось много ипотечников».

А дальше в связи с переходом строительной отрасли на новую финансовую модель сложностей появится еще больше: деньги застройщиков попадают под контроль банков, траты регламентируются. «Застройщикам станет сложнее вводить дополнительные программы по привлечению клиентов, так как 90% средств девелопер обязан потратить на строительство жилья и только 10% – на прочие расходы, которых довольно много и без выплат банкам за субсидирование», – уточняет Туманова. По сведениям Борисовой, по новым правилам банки данный вид расходов не пропускают, так как не признают целевым.

Обратный отсчет

Год назад участники рынка прогнозировали, что рыночная ставка по ипотеке вот-вот дойдет до 8% годовых. Но, после того как ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 7,5% и ряд банков накинул от 0,3 до 1,5 процентного пункта к ипотеке, можно сказать, что рынок вернулся к показателям 2017 г. Средняя ставка по ипотеке приблизилась к 10%. Туманова предполагает, что в середине декабря может состояться повторное повышение ключевой ставки, в связи с чем ипотечные подрастут еще на 0,25–0,5%. В этих условиях застройщикам придется разрабатывать и внедрять новые стимулирующие программы, считают эксперты – и даже не исключают помощи государства.

В конце ноября глава Минстроя РФ Владимир Якушев на съезде Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) сказал, что ведомство предложит новую программу субсидирования ипотеки. Задачи по развитию ипотеки и в целом стройотрасли поставлены амбициозные, и в той непростой ситуации, которая сегодня царит на рынке, ее стоит поддержать, – приводит слова министра «РИА Новости».

«Думаю, новые варианты и интерпретации появятся на старте проектного финансирования. Банки-кредиторы будут напрямую заинтересованы в привлечении денежных средств потенциальных покупателей. Не исключено, что в скором будущем мы увидим ипотеку без первого взноса по сниженной ставке или обещанные 7%», – говорит Шихова.

«Очевидно уже сейчас, что самый большой и вкусный кусок торта заберут банки, у которых будут совместные с застройщиками акционные программы со ставками ниже среднерыночной на 1,5–2% процентных пункта», – соглашается Борисова.

Приймак ждет, что банки смогут предложить застройщикам комплексный продукт: проектное финансирование плюс розничное кредитование, с тем чтобы ставки можно было компенсировать и покупатели получали льготные условия кредита. Но, по мнению Щурихиной, программы могут стать менее выгодными для покупателей недвижимости: возможно, например, сокращение периода действия субсидированной ставки.