Многоквартирных домов сдается все меньше

За девять месяцев 2018 г. в России введено 39,2 млн кв. м жилья, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства Никита Стасишин, в целом это почти столько же, сколько за девять месяцев 2017 г., – снижение всего на 1,1%. Но вот ввод многоквартирных домов снизился на рекордные 17,6% до 19,2 млн кв. м. Соответственно, выросла доля индивидуального домостроения – на 22,1%: введено 20 млн кв. м.

Гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса Николай Алексеенко объясняет это дачной амнистией.

Ввод индустриального жилья, по мнению Стасишина, снизился из-за кризиса 2014–2015 гг. Проекты, которые сейчас сдаются, начаты в момент финансового коллапса, у многих девелоперов не было достаточно денег, чтобы начинать крупные стройки. Ключевая ставка в декабре 2014 г. поднялась до 17%, банкам пришлось пересмотреть условия проектного финансирования и единственным источником финансирования строительства остались деньги дольщиков, вспоминает управляющий партнер «Векторcтройфинанса» Андрей Колочинский. Но кризис отразился и на платежеспособности населения, спрос на недвижимость упал.

Падение активности именно профессиональных застройщиков связано с общей ситуацией в экономике страны, соглашается управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Она приводит данные Росреестра: в январе – июле 2018 г. в России (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) заключено 296 000 договоров долевого участия, в тот же период 2017 г. – 295 000. Спрос на строящееся жилье в России не изменился, несмотря на беспрецедентное снижение ипотечных ставок – 9–9,3%. Бенефициарами дешевой ипотеки стали жители Москвы и Санкт-Петербурга. В провинциальной России доходы ниже и не позволяют одновременно обслуживать ипотечный долг и снимать жилье, поэтому люди в основном покупают квартиры на вторичном рынке.

Снижение ввода – закономерное следствие множества факторов и только начало долгосрочного тренда, уверен председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев: вести крупное строительство становится невыгодно. Колочинский соглашается: крупные проекты рискованно выводить на рынок, так как они требуют большого финансирования и долгосрочного финансового планирования, что в нынешних условиях невозможно. Проблему усугубляют ужесточение закона о долевом строительстве и необходимость перехода на абсолютно новые для рынка формы взаиморасчетов с покупателями и банками – счета эскроу (с 1 июня 2019 г.), указывает директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. «Рынок ждет новая реальность: расходы на привлечение денег застройщиком вырастут на 60% и более; вдвое увеличится срок оборачиваемости капитала – невозможно раскрыть счета до окончания строительства», – предупреждает Ручьев.

А перед чиновниками стоит задача ускорить строительство жилья. Президент Владимир Путин требовал к 2024 г. вводить 120 млн кв. м в год. Прогноз на этот год – 82–84 млн кв. м, говорит Стасишин. По прогнозам Алексеенко, индустриального жилья будет 44–45 млн кв. м, индивидуального – 31–32 млн кв. м, т. е. в сумме ниже официальных прогнозов: 75–77 млн кв. м.

Способность построить 120 млн кв. м жилья зависит от ставки и других условий, которые предложат девелоперам банки, говорит сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров: «Европейский подход, когда счета эскроу раскрываются траншами, мог бы стимулировать отрасль. Но одного такого шага недостаточно – для рывка рынку нужна ипотека под 5–7%».

В Москве ввод жилья вырос, за девять месяцев 2018 г. – 1,8 млн кв. м, на 28% больше, чем за тот же период 2017 г., сообщил руководитель департамента градостроительной политики Сергей Левкин. «В Москве строительство остается привлекательным, за полгода выдано разрешений на 18 млн кв. м. В регионах же и платежеспособность людей, и рентабельность бизнеса низкие», – сетует Литинецкая.

По данным «ИРН-консалтинга», за девять месяцев 2018 г. на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год: между Третьим транспортным кольцом и МКАД – 122 новостройки (2,388 млн кв. м), на 43% больше, чем за тот же период 2017 г. Средняя цена нового предложения – 157 300 руб., или на 23,6% ниже, чем заявленный средний уровень московских цен.

«Избыточное предложение и дефицит платежеспособного спроса заставляют девелоперов выводить новые проекты дешевле, чтобы привлечь покупателей на ранних стадиях строительства», – объясняет руководитель «ИРН-консалтинга» Татьяна Калюжнова.