Почему российские застройщики больше не смогут строить много жилья

Отрасль практически полностью потеряет независимость, фактически став подконтрольной банковскому сектору, опасаются эксперты. Минстрой рассчитывает, что останутся наиболее профессиональные и надежные застройщики.

Цена спасения

По данным Минстроя РФ, более 34 000 граждан включены в реестр обманутых дольщиков, всего по итогам полугодия в стране насчитывается 880 проблемных объектов, по которым заключено 90 617 договоров долевого участия. Во время кризиса 2008–2009 гг. таковых насчитывалось около 150 000, вспоминает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Чтобы не появлялось новых, государство ужесточает законодательство, усиливает контроль за отраслью. Уже пострадавших граждан также спасают власти: находят другого девелопера, который достраивает проблемный ЖК за определенные преференции, выделяют бюджетные средства на достройку. К примеру, сообщалось, что на достройку объектов Urban Group федеральное правительство планирует выделить 14,6 млрд руб., из них 3 млрд выделят в 2018 г. Около 40 млрд руб. может выделить областное правительство, писали «Ведомости». Всего, чтобы достроить дома, потребуется 55,7 млрд руб., подсчитали аудиторы для Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (отчет опубликован на сайте фонда).

Крах Urban Group, по мнению президента ГК «Основа» Александра Ручьева, «вызван неэффективным управлением: у компании был раздут штат, она строила слишком дорогой в себестоимости продукт в неликвидных местах и тратила запредельные деньги на рекламу и маркетинг». То, что компания достраивала часть объектов за рухнувшей ранее ГК «СУ-155», могло внести свой вклад, но это не основная причина, уверен он. По сути, «девелоперский бизнес превратился в социальную историю – есть понимание, что государство в любом случае достроит объекты. Вместо понятия «инвестор», у которого есть риски, в ходу понятие «дольщик», подчеркивает Ручьев. Сейчас об отличии дольщика от инвестора заговорили и девелоперы, и чиновники (например, руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев на пресс-бранче «Девелопмент: перезагрузка» в августе) – о том, что инвестор все-таки должен оценивать риски, когда вкладывает средства в проект. Однако в стране, где уровень благосостояния населения невысок, это превращается в социальную проблему. «Потеря доверия к девелоперам приведет к куда более серьезным последствиям, чем кажется на первый взгляд», – говорит Литинецкая. Последние годы число банкротств застройщиков постепенно увеличивается, по данным РАСК, в 2016 г. закончили свое существование 149 девелоперов в России, в 2017 г. – 157 компаний, в середине 2018 г. процедуру банкротства проходило уже около 300 компаний.

Крайние меры

В октябре 2017 г. президент России Владимир Путин дал распоряжение правительству вместе с Центробанком разработать план перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Произошло это спустя буквально несколько дней после начала работы компенсационного фонда дольщиков, в который застройщики перечисляют по 1,2% с каждого ДДУ в том числе на достройку проблемных объектов. Сейчас власти рассматривают возможность увеличения отчислений до 6%.

175-ФЗ о внесении изменений в федеральный закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ вступил в силу с 1 июля 2018 г. Закон вводит серьезные ограничения для девелоперов на стыке их взаимодействия с банками и контролирующими органами, отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве». В частности, это принцип «одна компания – одно разрешение на строительство», опыт работы не менее трех лет и наличие в ее портфеле 10 000 кв. м многоквартирных домов, соответствие нормативам финансовой устойчивости, 10% собственных средств, наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика и генподрядчика, наличие отчислений и взносов в компенсационный фонд и др.

Для проектов, начатых после 1 июля 2018 г., вводится полное банковское сопровождение, которое по замыслу властей должно исключить котловое и перекрестное финансирование. Банки будут полностью контролировать застройщиков, пресекая нецелевое использование средств дольщиков.

Для проектов, которые были начаты до вступления правок в силу, планируется применять усеченный формат сопровождения, не будут распространяться и другие новые требования, говорил Якушев на совещании. Девелоперы надеются, что так и будет, хотя поправки то и дело поправляют заново («Все же вряд ли будут отнимать выданные разрешения на строительство»), и что по полученным заблаговременно разрешениям удастся строить по прежним правилам еще 2–3 года.

«За последние полгода застройщики получили рекордное количество разрешений на строительство, этих проектов хватит еще на несколько лет», – говорит управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. По данным Москомстройинвеста, с 1 июля, после вступления в силу поправок в законодательство о долевом строительстве, столичные власти выдали 57 заключений о соответствии новым требованиям, по ним можно построить и продать около 1,8 млн кв. м жилья.

Уже сейчас девелоперы могут переходить на эскроу-счета, что позволит им опробовать новую схему и избежать большинства ограничений, в том числе отчислений в компенсационный фонд. Расчет через эскроу-счета призван сохранить для людей возможность приобретать квартиры на этапе строительства по более низкой стоимости. Но девелопер получит доступ к этим средствам только после ввода дома в эксплуатацию, строить он будет только на свои и привлеченные в банках деньги. Какой смысл тогда продавать дешевле на этапе строительства? Предполагается, что кредитная ставка будет снижаться до 5–6% на накопленную на эскроу-счетах сумму, объясняет Колочинский. Девелоперам может быть удобнее распродать все квартиры к моменту завершения строительства, чтобы быстрее расплатиться по кредиту.

«И покупатели, и девелоперы будут замораживать средства в банке на период строительства дома: покупатели – не получая адекватного процентного дохода на вклады, девелоперы – не получая средства от покупателей напрямую и неся взамен бремя процентных платежей по банковским займам», – отмечает директор по развитию ДСК-1 Григорий Алтухов. Переход на эскроу-счета станет обязательным для новых проектов с 1 июля 2019 г.

Плата за безопасность

С помощью перехода на проектное финансирование государство планирует сделать девелоперский рынок более цивилизованным – как в Европе, где жилье строится именно по такой схеме. Однако, как отмечает Ручьев, российский вариант будет иметь несколько значительных отличий. В Европе кредиты строительным компаниям выдают по ставке 1,5–2%, у нас – под 10–11%. Даже если ставка будет в среднем на уровне 5–6%, как прогнозируют власти, разница все равно ощутима. Кроме того, эскроу-счета со средствами покупателей в Европе раскрываются по мере завершения этапов строительства дома, в России – только после ввода дома в эксплуатацию.

Эти обстоятельства превращают безопасную покупку жилья в довольно дорогое удовольствие. По прогнозам большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, неминуемо произойдет подорожание недвижимости – на 15–40%. «Раньше застройщик получал деньги от дольщиков бесплатно, теперь он будет оплачивать дорогостоящие кредиты, а также комиссии за банковское сопровождение сделок», – уточняет Колочинский. «Каждый расчетный счет в месяц стоит 5000 руб. Эта погрешность ляжет на стоимость метра квартиры», – сказал замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве». «Банки не возьмут на себя девелоперские риски – они все возьмут с девелоперов», – говорил Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос», на пресс-бранче «Коммерсанта» 24 августа.

Но Литинецкая считает, что в течение ближайшего года цены могут даже немного снизиться: застройщики будут стараться вывести свои проекты до 1 июля 2019 г., и предложение на стадии котлована увеличится.

Безопасность покупателей строящегося жилья все равно остается под сомнением – пока есть риск банкротства банков. Страхование вкладов предполагается только на сумму до 10 млн руб. Покупатели более дорогих квартир не смогут получить обратно все свои деньги. Если же обанкротится девелопер, то люди будут или получать обратно средства, стоимость которых, как считает вице-президент по правовым вопросам ЮИТ Валентина Епифанова, значительно снизится по сравнению с моментом входа в проект, или будут ждать, когда банк выберет нового застройщика.

Назад в светлое будущее

Все нововведения, по предположениям большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, приведут к укрупнению девелоперов, которое уже происходит из-за банкротства компаний и перехода их проектов к другим игрокам. «Возможна консолидация рынка, вызванная изменением регулирования: получить проектное финансирование смогут только финансово устойчивые компании с хорошими проектами», – говорит Стасишин. Ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин прогнозирует, что преимущество получат застройщики, аффилированные с крупными банками, допущенными к приему денег покупателей новостроек. «Застройщики, «удаленные» от крупных банков, могут уйти с рынка», – считает он.

По мнению Литинецкой, число девелоперов в России в результате всех реформ может сократиться на сотни и даже тысячи компаний (сейчас на рынке, по информации Минстроя РФ, работает более 4000 застройщиков). Но оставшиеся не будут превращаться в мощных монополистов, как можно было бы предположить, а, наоборот, значительно снизят объемы строительства жилья, считает Ручьев. Он выделяет три основных фактора, которые приведут к этому: «Во-первых, это увеличение как минимум вдвое срока оборачиваемости капитала, из-за того что деньги с эскроу-счетов можно будет снимать только после окончания строительства. Во-вторых, снижение рентабельности: объем привлеченных кредитов значительно возрастает по сравнению с текущим моментом, расходы по привлечению денег застройщиком вырастают на 60% и более; вырастет НДС. И наконец, увеличатся риски застройщиков на фоне, по сути, потери контроля над самой стройкой: при личном поручительстве застройщик оказывается в полной зависимости от финансирующего и контролирующего стройку банка. В таких условиях строить много невыгодно и нет возможности. Я считаю, что время крупных частных девелоперских компаний в России закончилось». «Нужно зафиксировать новые условия: издержки вырастут, маржинальность упадет, правила игры усложняются, но существовать в них можно», – резюмирует Голубицкий. А более прозрачный рынок – это хорошо для капитализации тех компаний, которые выживут.

То, что отрасль станет подконтрольна банкам, называют своеобразным переделом рынка. Банки будут выдавать кредиты девелоперам и ипотеку потребителям, они же будут хранить средства и тех и других. «С точки зрения зависимости от банковской системы независимых застройщиков почти не останется, и большая часть проектов будет финансироваться госбанками», – считает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. «Ключевое в этой функции – ответственность за реализацию жилищных проектов. Застройщик в любом случае определяет и все параметры проекта, и его участников, включая банк», – возражает Александр Казначеев, зампредседателя правления Московского кредитного банка, вошедшего в список уполномоченных вести эскроу-счета покупателей новостроек при проектном финансировании.

Есть вероятность, что в будущем основная масса жилья в стране будет строиться по типовым проектам без особых изысков, чтобы сократить время реализации, снизить затраты. Но существенного падения качества не произойдет, если строить по современным стандартам, подчеркивает Ручьев. Покупатель стал хорошо разбираться в качестве, отмечает Алтухов. Останутся девелоперы, которые в основном на собственные средства будут возводить уникальные объекты более высокого уровня, считает Ручьев. «Останутся компании-середнячки, которым просто нравится строить. Они будут выводить по 5–6 домов в год, получать от этого удовольствие, зарабатывать небольшие деньги. Это можно назвать самовыражением через девелопмент», – заключает он.