Какую квартиру может купить в ипотеку средний москвич
Жители столицы со средними доходами могут позволить себе полноценное жилье только за МКАД
Пока ипотека дешевеет, а продажи квартир по ипотечным договорам бьют рекорды, цены на жилье не снижаются, а доходы населения больше не становятся. «Ведомости» попытались выяснить, какую квартиру по ипотечному кредиту может себе позволить московская семья со средним доходом.
Доходы и расходы
Суммарный медианный доход пары москвичей составляет 90 600 руб., а расходы – 44 700 руб., что позволяет выделить на ежемесячные платежи по ипотеке около 46 000 руб., подсчитали эксперты компании «Метриум».
В своих подсчетах аналитики использовали данные Росстата, «Риарейтинга» и калькулятор международного онлайн-сервиса Numbeo, замеряющего стоимость жизни в разных городах. При этом гипотетические заемщики «Метриума» очень ограничены в своих тратах – они не посещают кафе и ресторанов, не позволяют себе заграничные поездки, не пьют алкоголь и не курят, не ходят в кино, пользуются общественным транспортом и раз в неделю – такси, нечасто и недорого обновляют гардероб, не посещают фитнес-клуб.
Таким образом, при первоначальном взносе 15% (782 000 руб.), средней ставке 9,39% и по рынку сроке кредитования 15 лет семья из двух аскетичных москвичей может приобрести квартиру по цене до 5,21 млн руб., подсчитали в «Метриуме».
Как считал доходы «Метриум»
По данным Росстата, в 2017 г. среднедушевой денежный доход жителя столицы составил 61 400 руб. в месяц. Этот показатель не учитывает реальное неравенство зарплат. К примеру, только 17% жителей столицы, по данным «Риарейтинга», в 2017 г. зарабатывали больше 100 000 руб. в месяц. При этом медианный доход составил 45 300 руб. Второй важный компонент – расходы. Прожиточный минимум трудоспособного человека в 2017 г. в Москве – 18 000 руб., который эксперты «Метриума» посчитали сомнительным, как и среднедушевой уровень зарплаты, по Росстату. Для подсчета реальных расходов эксперты «Метриума» применили калькулятор международного онлайн-сервиса, замеряющего стоимость жизни в разных городах, – Numbeo. Базу цен на товары и услуги в нем формируют сами пользователи. Как показал расчет калькулятора, в домохозяйстве, состоящем из двух москвичей, минимальные подушевые расходы на 24% выше официального прожиточного минимума – 22 300 руб. Чтобы продемонстрировать максимально возможный уровень покупательной способности средних москвичей, эксперты «Метриума» ограничили их расходы только самым необходимым.
Обширный выбор «однушек»
На сегодняшний день даже при такой финансовой возможности среднестатистическое столичное домохозяйство может позволить себе в границах всей Москвы преимущественно однокомнатные квартиры. Однако в некоторых жилых комплексах за МКАД встречаются варианты двух- и даже трехкомнатных квартир.
«В старой и новой Москве такие предложения есть – ни много ни мало в 230 корпусах в рамках 59 проектов. Правда, основное количество таких новостроек находится возле МКАД или за кольцевой автодорогой, однако есть и варианты между ТТК и МКАД – 16 жилых комплексов», – подсчитала председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова. Она отмечает, что многие квартиры с бюджетом 5,26 млн руб. можно купить даже в сданных домах.
К примеру, за эту цену в ЖК «Мой адрес на Дмитровском, 169» (застройщик КП «УГС») в корпусе № 3 (сдан) можно купить «двушку» площадью 58 кв. м. «Трешки» предлагаются в проекте ГК МИЦ в новой Москве – ЖК «Кленовые аллеи», где 55,6 кв. м жилья обойдутся покупателю в 4,9 млн руб.
Рекордный рост продемонстрировало ипотечное кредитование. За полгода в столице зарегистрировано 37 869 договоров ипотеки, что на 74% больше, чем в первом полугодии 2017 г. (21 713), и в два раза больше, чем в январе – мае 2016 г. (18 628).
Близость к центру Москвы ощутимо снижает метраж жилья. Но выбор остается обширным, правда, в пределах районов ближе ко МКАД: Бутово, Марьино, Люблино, Бескудниково, Ховрино. «В границах старой Москвы семья может приобрести квартиру в микрорайоне «Домашний», в котором квартиры площадью от 26 до 36 кв. м стоят от 3,9 млн до 5,2 млн руб. В жилом комплексе «Селигер сити» – лоты площадью от 26 до 29 кв. м бюджетом предложения от 4,6 млн до 5,2 млн руб. В комплексе апартаментов «Смольная, 44» недвижимость от 28 до 29 кв. м можно приобрести от 4,1 млн до 4,3 млн руб.», – рассказывает Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet.
«Предложение стоимостью до 5,21 млн руб. можно рассмотреть в трети новостроек, реализуемых в старых границах Москвы, и практически во всех проектах, сосредоточенных на территории новой Москвы. Итоговый выбор будет зависеть от предпочтений покупателя», – подытожила генеральный директор агентства недвижимости «Бон тон» Наталия Кузнецова.
Можно ли купить «двушку»
«Однокомнатная квартира – это компромиссный вариант жилья для пары. Очевидно, рано или поздно такому домохозяйству понадобится больше площади, ведь оно пополнится ребенком. Поэтому более подходящим жильем для такой семьи станет двухкомнатная квартира», – говорит Наталья Круглова, генеральный директор «Метриума», участник партнерской сети CBRE.
Чтобы приобрести такой объект в ипотеку, имея доход в 90 600 руб., срок кредитования придется повысить до максимального (30 лет). В этом случае можно рассчитывать на квартиру стоимостью до 6,5 млн руб. Правда, размер первоначального взноса возрастает с 782 000 руб. (в первом случае) до 975 000 руб.
«В старой Москве выбор есть среди пяти новостроек, а за МКАД 32 проекта включают «двушки» с заданным бюджетом. При этом внутри МКАД можно рассчитывать на покупку квартиры небольшой площади, а, например, в новой Москве – купить классическую «двушку» более 60 кв. м», – говорит Доброхотова.
«Бюджет в пределах 6,5 млн руб. позволяет рассмотреть проекты с довольно разнообразной географией. В сегменте квартир можно отметить такие проекты, как ЖК «Домашний», «МИР Митино», «Грани» и ряд других. Интересные варианты есть в районах Марьино, Текстильщики, Крюково, Южное Чертаново, Рязанский, Люблино, Митино, Западное Дегунино, Некрасовка, Южное Бутово. В ЖК «Домашний» (Марьино) в указанных ценовых границах можно купить квартиру площадью 63,8 кв. м, а в целом стоимость двухкомнатных вариантов в этом проекте начинается от 5,86 млн руб.», – говорит Кузнецова из «Бон тона». В целом, по ее словам, в границах старой Москвы, включая Зеленоград, стоимость двухкомнатных квартир начинается от 4,7 млн руб. (с учетом европланировок).
Если не экономить
«Конечно, без любых видов активного или пассивного отдыха, развлечений или поездок долго жить нельзя. Однако привычки и предпочтения в тратах значительно влияют на возможности покупателя жилья. Отказ от некоторых расходных статей позволит приобрести более подходящую и комфортную квартиру, а сохранение за собой права на поездку за границу или пачку сигарет отдаляет от квартиры мечты», – говорит Круглова.
По подсчетам «Метриума», почти все основные дополнительные расходы (развлечения, туризм, шопинг, кафе и т. д.) значительно сужают возможности покупателей.
К примеру, привычка курить сокращает возможный бюджет покупки на 1 млн руб. (или на 17%). Однако здоровый образ жизни обходится еще дороже – абонементы в фитнес-клуб и занятия определенным видом спорта обоими членами домохозяйства позволяют им рассчитывать на квартиры не дороже 4,28 млн руб. Ежедневные обеды в недорогих кафе и ресторанах снизят бюджет до 4,27 млн руб., а поездки в отпуск – и вовсе до 3,71 млн руб.
Таким образом, согласно исследованию «Метриума», москвичи с доходом на уровне среднего могут рассчитывать на полноценное жилье в ипотеку, но только за пределами кольцевой автодороги. Ближе к центру, в пределах МКАД, им доступны только малогабаритные студии и «однушки» в отдаленных спальных районах.
Кто приходит к риэлторам
Любопытно, что портрет среднестатистического клиента стройкомпаний и риэлторов, который покупает в ипотеку недорогое жилье, не сильно отличается от усредненного образа, составленного экспертами «Метриума».
Сейчас кредит действительно берут в среднем на 15 лет, но первоначальный взнос, как правило, 30–40% от стоимости квартиры, рассуждает Доброхотова из «Бест-новостроя». В ее компании средняя сумма ипотечного кредита по сделкам с новостройками составила 4,4 млн руб. за первое полугодие.
В «Миэль-новостройках» больше всего ипотечных покупателей также готовы сразу заплатить 30% от стоимости квартир. Только 3% заемщиков приходят с первоначальным взносом в 10–15%, говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. Она отмечает, что средний бюджет покупки ипотечной квартиры в ее компании составляет 6,5 млн руб. При этом больше половины квартир (51%) – однокомнатные.
По словам Кузнецовой из «Бон тона», средний бюджет сделок с «однушками» в комфорт-классе – 5,2 млн руб. При этом именно на однокомнатные квартиры площадью 37 кв. м приходится наибольшая часть спроса в «Бон тоне» – 43%. На долю двухкомнатных квартир приходится 38% ипотечных сделок, средняя площадь таких квартир составила 59 кв. м, а цена – 8,2 млн руб.
«Если говорить усредненно, то у одиночек и семей из двух человек популярны однокомнатные квартиры в жилых комплексах недалеко от метро или с удобным выездом на магистраль в сложившемся жилом районе. У семей из трех человек наиболее востребованы двухкомнатные лоты. Кроме того, вырос спрос со стороны ипотечных покупателей на квартиры с отделкой от застройщика. Сейчас, когда стоимость отделки можно включить в ипотечный кредит, многие предпочитают такой вариант», – поясняет Доброхотова
«Несмотря на значительное снижение ставок по ипотеке, жителям Москвы со средним доходом купить свое жилье очень непросто. А наличие детей или необходимость арендовать жилье практически исключает возможность приобрести квартиру для данной покупательской группы», – заключает Круглова из «Метриума».