Леонид Казинец: «С рынка уйдет дешевое жилье»

Владелец компании «Баркли» Леонид Казинец относится к девелоперам первой волны – тем, кто открывал бизнес в начале 1990-х и работал на рынке, который практически не регулировался. Конкурсов не было, все решали связи. Вплоть до того, что контракты на застройку центральных районов Москвы можно было получить по устной договоренности с чиновниками префектуры. Например, Казинцу предлагали инвестиционный контракт на застройку всей Остоженки: «Отказался, зачем мне вся Остоженка, взял несколько домов в работу». Тем не менее «Баркли» известна как компания, строившая самые дорогие дома в самом дорогом районе Москвы. Сейчас Казинец говорит, что именно он с партнерами «раскрутил Остоженку до небес». Сегодня компания практически не строит небольшие клубные дома – в работе в основном большие проекты. Почему это произошло, как изменился рынок и отчего нельзя делать прогнозов, Казинец рассказывает в интервью «Ведомостям».

«Люди больше не могут покупать за свои деньги»

– В целом доволен. Многие поправки, которые прошли, инициировали НОЗА (Национальное объединение застройщиков жилья, которое возглавляет Казинец. – «Ведомости») и РСПП. Если бы не наша совместная работа с Минстроем и «Дом.рф», никакие поправки не прошли бы и мы получили бы тот закон, который был принят год назад. Просто невозможный к исполнению!

– Там даже не в сопровождении дело. Смотрите, у нас сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 трлн руб. Закончить эти проекты – нужно еще примерно 1,3 трлн руб. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600–700 млрд руб., собственного капитала застройщиков – тоже на 700 млрд руб. Итого вся стройка оценивается в 6 трлн, из них 1,4 трлн – это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков [покупателей], то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2–3 года.

– Не знаю, как банки решат эту задачу, откуда возьмется 5 трлн руб. банковского проектного финансирования. Накопится объем долга на проект, застройщики будут обслуживать проценты из своих денег, потом будем продавать квартиры с учетом вот этой финансовой нагрузки.

– Нет. Цена будет как на вторичке. Иначе квартиры не будут покупать. Цена не является производной затрат. Затраты, безусловно, вырастут, но мы пытаемся понять, вырастет ли спрос. Для этого надо понимать реальную динамику доходов населения. Она не столь оптимистична.

Экономика застройщиков усложняется с двух сторон. Продажи падают, потому что доходы населения снижаются. Ипотека выросла – положительный фактор, но общий объем сделок вырос на 10%, а ипотека – в несколько раз. Это говорит о том, что люди больше не могут покупать за свои деньги. Учитывая ментальность наших граждан – точно купил бы за свои деньги, а не кредитные, – это значит, что возможности купить за собственные деньги совсем не осталось.

Сейчас будет следующее: количество начинаемых проектов станет падать с каждым днем. Если девелопер не выходит на строительство до 1 июля 2019 г., то дальше – другая экономика проекта.

– Я не хочу делать прогнозов. Не знаю.

– Абсолютно. Ведь деньги будут под целевым контролем банка.

– Невозможно. С этими проектами работает топ-50 банков. Попробуй сделать банк [входящий в] топ-50. Проще строить на свои деньги.

– Да.

– Очевидно, что с рынка уйдет дешевое жилье на котловане. Система банковского контроля не даст продавать на старте по себестоимости. Посмотрим, как все это будет работать.

«Маленькие проекты делать сложно»

– Холдинг. Есть управляющая компания АО «Баркли», которая 100%-но владеет ДЗО, проектными и сервисными. Есть компания, которая занимается управлением домами, другая проектирует, есть заказчик, есть генподрядчик. Есть проектные организации, где нам принадлежит часть акций, как правило, это проекты, которые финансируются нами совместно с партнерами.

– Во многих наших проектных компаниях акции частично принадлежат финансовым группам. Либо это личные инвестиции, friends & family.

– Это финансовые группы, которые давали и дают часть денег на покупку земельных участков, но назвать их, к сожалению, не могу.

– В Крекшине «Медовая долина» – три очереди. Там же торговый комплекс, рядом еще планируем проект в новой Москве. Застраиваем территорию завода «Ферейн». Еще ТПУ на 300 000 кв. м в Химках, там все документы получили, ищем партнеров на инфраструктуру, потому что там самая большая часть – торговая, а мы такими объектами не занимаемся.

– Очень хороший, там поворот на «Шереметьево». Кэш-генератор в хорошие времена был бы как нефтяная скважина, золотое дно. Если бы у меня были кредиты, хотя бы процентов 8 годовых, я бы вышел уже на стройку. Но когда деньги стоят 16%, это нереально.

– Небольших клубных домов практически нет. Все остальное – большие проекты: 300 000–900 000 кв. м.

При нынешней стоимости входа в проект, когда все собственники за участок хотят денег и сразу, маленькие делать сложно. Все переоценено. Думаю, что сейчас все собственники земельных участков начнут «сливать» участки. Потому что девелоперы перестали покупать. Чтобы земельные участки стали интересны девелоперам, они должны подешеветь в 5–10 раз.

– Можно привезти в Москву 100 новых Rolls-Roys. Но зачем? Если ты хочешь, чтобы у тебя покупали, привези лучше 100 новых Toyota. То есть сейчас те, кто покупал люкс, будут покупать бизнес; те, кто покупал бизнес, будут покупать комфорт; те, кто покупал комфорт, будут покупать эконом – у нас от 1,7 млн руб. в новой Москве. Покупательная способность стала меньше, поэтому, чтобы проект окупался, входной билет должен быть разумный. Есть два варианта: или владелец земельного участка снижает цену и ему удается найти партнера либо покупателя, или не снижает, терпит убытки и участок отойдет государству. Пока участки в 10 раз не подешевеют, никто их покупать не будет. В 2–3 – уже не интересно. У нас были сделки по покупке участков: цена в ходе переговоров снижалась в 5 раз! Условно: участок стоит 500 млн руб., а продавец просит 2,5 млрд руб.

– Не было сложностей, это недобросовестные сплетни. В «Медовой долине» деньги Сбербанка, там финансирование отлично ведется. Нам никто не останавливал кредитную линию, не предъявлял нам претензии. У нас была задержка сдачи первой очереди, сдали объекты не в конце прошлого года, а в начале этого. Но все сделали, благоустройство закончили.

«Мне везет на людей, которым я доверяю»

– В 1988 г. был такой строительный кооператив «Альпиндустрия», где собралась группа альпинистов и занималась промышленным альпинизмом. Бизнес заключался в том, что на высокие здания мы не устанавливали леса, а делали все работы прямо с веревок – и делали быстро. Мы зарабатывали за месяц столько, сколько строитель зарабатывал за год. Кто-то погибал, кто-то оставался в живых, жизнь такая была. Где-то в 1989–1990 гг. открыл малое предприятие «Эмтехстрой» при исполкоме Моссовета, а в 1993 г. уже создал «Баркли» – как строительную компанию, которая ремонтировала здания. Постепенно стали заниматься инвестиционными проектами, а не только подрядами. Хотя и сейчас иногда выполняем работы генподрядчика для сторонних заказчиков.

– В какой-то момент мы были подрядчиками по ЖКХ правительства Москвы – делали планово-предупредительные ремонты, капремонты объектов, потом стали достраивать здания. Например, достроили Дворец творчества детей и молодежи «Преображенский». Также построили много объектов для МВД, ФСБ, Главное управление налоговой полиции по Москве [здание управления], много объектов прокуратуры и судов.

– Ну да, неплохие. (Смеется.)

– Всегда то, что хорошо делаешь, помогает; в любой сфере находить людей, с которыми у тебя налаживаются человеческие контакты. Мне везет на людей, которым я доверяю и с которыми у меня есть контакт. Пока мы друг друга не подводим, я с ними стараюсь работать, общаться. Такие люди есть во всех сферах – ведь везде есть спортсмены, которые интересуются парашютным спортом, триатлоном, горными лыжами, вейком, парапланом, рукопашным боем и др.

– Если это ошибка – конечно, да. Если какая-то сознательная подлость – наверное, нет. Нельзя все структурировать и дать универсальный ответ, жизнь так многогранна. Надо спрашивать людей, что, зачем и почему. Не торопись влюбляться, не торопись разочаровываться, старайся быть взвешенным.

– Тоже не всегда.

– Нет. Редко повышаю голос, никогда не оскорбляю людей, не ругаюсь, в этом смысла нет. Может быть, действительно эмоциональный человек, но это хорошо контролирую. Если ты с человеком собираешься дальше продолжать отношения, какой смысл его обижать? А если ты не собираешься с ним дальше иметь дело, то какой смысл его обижать? Зачем оставлять за спиной выжженную землю? Даже когда сотрудников увольняю, приглашаю на личную беседу, пособие выдаю, даю объективные рекомендации. Если человек работал с тобой год-два-три-пять, наверное, в нем есть что-то хорошее. Ну не пиши, что он суперисполнительный, напиши, что он креативный. Много бывших сотрудников «Баркли» – на разных должностях, в том числе государственных, до сих пор общаемся.

«Остоженку создавали мы»

– Бизнес-центр на Большой Никитской, 17. В 1997 г. проект нам достался за долги, мы достроили, сдали в аренду.

– Я создавал эту компанию сначала один, потом с товарищем – Станиславом Тихоновым, сейчас он работает в одной из риэлторских компаний. Мы какое-то время с ним планировали заниматься финансовыми операциями, но не все удавалось, я выкупил у него 50% акций, ну и дальше все сам строил. В другой период времени в генподрядном бизнесе у меня был очень хороший партнер – Николай Григорьевич Новичков. Случайно его встретил: у меня машина сломалась, я стоял, голосовал, остановился «Москвич», по дороге разговорились, приезжаем на стройку, а Николай говорит: «Ну, пойдем посмотрим». Оказалось, что он бывший начальник ремстройтреста, который закрылся. Начали с ним работать, он стал достаточно обеспеченным человеком, но скоропостижно умер в связи с проблемами со здоровьем. После его смерти часть акций совместного проекта унаследовала супруга, с его семьей поддерживаю хорошие отношения.

– Я выполнял подрядные работы на Остоженке (в 1990-е гг. – «Ведомости»), взаимодействовал с Верой Худалиевой и Александром Музыкантским (Музыкантский был префектом ЦАО, Худалиева – депутатом Моссовета. – «Ведомости»), которые предложили мне инвестиционный контракт на всю Остоженку. Отказался, зачем мне вся Остоженка, взял несколько домов в работу.

– Там появилось несколько компаний. Потом все эти права на реконструкцию были перепроданы за $1000–3000 за 1 кв. м. Люди заработали сотни миллионов долларов на перепродаже этих прав на реконструкцию.

– Нет, не был, Остоженку мы создавали. Первые дома строил, например, на Пречистенской набережной, они поначалу продавались за $800 за 1 кв. м.

– В основном начинали Боря Кузинец (он потом уехал в Израиль) и «Баркли».

– Да. Вот мы с ним строили – первый, второй, третий, и каждый старался построить лучше. У нас было соревнование. И каждый старался привлечь лучших дизайнеров, построить красивее, быстрее, продать дороже. Он построил десяток домов на Остоженке, примерно столько же и я. И мы Остоженку раскрутили до небес. Сейчас Замоскворечье раскручиваем – строим там самый дорогой дом, Barkli Gallery.

– Стал лучше дизайн, проектирование – мы всегда приглашаем специалистов высокого уровня. Например, Barkli Park с нами делал [французский дизайнер] Филипп Старк, Barkli Virgin – [делали] с [английским дизайнером] Келли Хоппен – проект получил премию в 2012 г., Barkli Residence – с [американским архитектором] Робертом Стерном. Сейчас пригласили Марселя Вандерса, дизайнера № 1 в Европе, который входит в топ-20 людей, определяющих стиль мира по версии журнала Forbes. Он как раз и делает Barkli Gallery.

– На несколько миллионов евро, но эти затраты дают другое качество. Правда, с ними нужно возиться. Они тоже с высокой самооценкой, есть свое мнение. Нужно, чтобы наши менеджеры говорили на хорошем английском и т. д. У нас внутри компании есть группа адаптантов – т. е., если международные звезды архитектуры и дизайнеры делают проект по своим стандартам, мы делаем дополнительные работы под стандарты РФ.

– Это может быть, но потом быстро превращается в склады, колясочные... Мы считаем, что все-таки собакам лапы нужно мыть дома, мы же обувь не снимаем, заходя в подъезд. (Смеется.) Проект должен быть качественным – чтобы заходить в холл и говорить: «Вау!» Например, в Barkli Virgin мы убрали кусок второго этажа и у нас там получился холл высотой 6,5 м. За этот проект получили европейскую премию European Property Awards в номинации «Лучший дом».

– Да, в соседнем. У меня в Virgin был большой пентхаус, но в кризис нужны были деньги на развитие, и я продал его.

«Езжу на машине, которой пять лет»

– На подрядных работах.

– На развитие бизнеса.

– Ни самолета, ни яхты не было. Зачем? Можно прекрасно отдыхать и без этого: кататься на кайте, ходить в горы. Я считаю, что наличие собственной недвижимости, яхт мешает интересному отдыху. Если хочешь путешествовать, можешь поехать куда угодно. А если ты привязан к каким-то дорогим объектам, то этой свободы нет.

– Надеюсь, что не жадный. Меня [основатель и владелец строительной компании «Ингеоком»] Михаил Рудяк в свое время научил, замечательный человек. Мы как-то с Мишей летели откуда-то, приземляется самолет в Москве, звонок: «Помните, мы когда-то с вами учились? Такая ситуация: у меня мама в больнице по серьезному диагнозу. Помогите госпитализировать». Сколько вам нужно? Несколько тысяч долларов. Хорошо. Дает человеку номер помощника своего. А я Мише говорю: «Миш, это твой хороший знакомый?» – «Нет, вообще никто. Но если человек действительно просит на лечение мамы, в больницу, а у меня эти деньги есть, как я могу отказать? Важно, что помощник поедет и проверит, что это не на развлечения, а действительно на лечение». Я это запомнил: если тебя просят помочь и это вопрос жизни и здоровья, как ты можешь отказать, если они у тебя есть? Давно был такой эпизод один: с товарищем вместе с парашютом прыгали; не то что мы близко дружили, но товарищами были, мы когда-то начинали заниматься в одной секции. Он звонит в 5 часов дня и говорит: «Лень, слушай, надо поговорить». Я говорю: «Слушай, Вадич, сейчас совещание, давай я тебе через час позвоню. Позвонил ему только вечером. Телефон не отвечает и не отвечает. Потом в полночь мне звонит еще один товарищ – Вадич повесился. Начали разбираться: он задолжал денег людям, они начали его терроризировать, по тем временам большие деньги – $80 000. Ну прессовали его бандиты, тогда можно было решить эту проблему. Но получилось так – позвоню потом, потом не успел. У него осталась беременная жена на шестом месяце, парень повесился. Так что, если можешь помогать людям, делай это здесь и сейчас.

– Запомнил, да. Делай то, что можешь.

– Никогда. Всегда денег не хватало. И сейчас я езжу на машине, которой пять лет. Поменять машину сейчас просто нет лишних денег. Хотел себе купить в Москве частный какой-нибудь дом, резиденцию, купил вот в районе Донской улицы маленький домик с 6 сотками земли в частную собственность. Потом рядом продавали автокомбинат – купил автокомбинат, потом рядом уже продавали Донские бани – купил их, в итоге на этом месте построил две башни Barkli Residence.

– Потому что на нашем бизнесе заработали все – чиновники, банки, вороватые менеджеры, а у меня как-то так всегда получается, что все, что я зарабатываю, вкладываю в новые проекты.

Вообще, я не знаю ни одного человека в России, который бы разбогател на девелопменте. Вообще ни одного. В России почти нет людей, которые бы много заработали на бизнесе, в реальном секторе. Не commodity, когда за две копейки досталась нефть, или алюминиевый завод, или газ, не на рейде, а вот кто пошел с нуля, создал, заработал, сделал – не так много. Можно говорить, что сельхозка, но они тоже эту землю же не покупали за реальную рыночную стоимость, т. е. им почти бесплатно достались сотни гектаров, государство помогло с дешевыми кредитами. И то кто-то выжил, а многие – нет. Вообще, мне кажется, что судьба бизнесмена в России под большим вопросом.

– Ну, я ничего другого не умею больше. Я люблю строить. Ну, вот идешь по Москве – и глаз радуется, и душа от красоты, которую есть возможность создавать.

«Я был дисциплинированным»

– Очень прикладная история – физико-математическое моделирование, делали расчеты, траектории. По сути, это разведка. Участвовал в создании программ для спецназа – парашютных диверсантов. То есть из вас можем подготовить человека, который ночью с 10 км с гражданского борта на большой скорости может высадиться у Капитолия в Вашингтоне.

– Я прыгал с 10 км. Холодно. Но в кислородном оборудовании. Выпрыгиваешь, открываешь парашют под бортом, до 12 км можешь пролететь и приземляешься ночью по GPS в квадрат 10 х 10 м. То есть на крышу здания – легко.

– Пока такого приказа не получали, но, если Родина прикажет, сделаем. (Смеется.) Ночью ведь парашютиста не видно, только если в прожектор попадет, радар же маленькую точку не видит. Наши парашютисты все смогут.

– Мои товарищи готовят, с кем в команде прыгал. Участвовал в соревнованиях по парашютному спорту. 10 лет сборную России представляла команда по парашютной групповой акробатике «Баркли», одна из сильнейших в мире.

– Да, я по пяти видам спорта кандидат, мастер, МСМК. Занимаюсь парусным спортом, альпинизмом, скалолазанием, горными лыжами, рукопашным боем. До сих пор тренирую друзей в скалолазании.

– Мотокросс и альпинизм – самые травматичные.

– Нет, я вообще не адреналинозависимый, все делаю аккуратно, тьфу-тьфу-тьфу – никакой травмы, ни одного перелома, ни одного вывиха в жизни не было. Как говорил мой тренер в спортивном ориентировании, «не беги быстрее, чем думает твоя голова». Координация должна быть больше, чем те нагрузки, которые ты на себя берешь. Это относится вообще ко всему в жизни.

– Мне точно помогает, но это не обязательно. Среди моих друзей есть очень успешные предприниматели, которые были хорошими спортсменами. Есть люди, которые далеки от спорта, но отличные бизнесмены. И те и другие успешны. Это никак не связано.

– Сложно сказать, курица или яйцо. Дисциплина помогает добиваться успеха в бизнесе и спорте или успешные люди становятся дисциплинированными? Я был дисциплинированным. Со старших классов хорошо учился, всегда работал, лет с 12 – дворником, почтальоном. Брал копию маминой трудовой и устраивался. Так можно было в Советском Союзе. И работал с 12, а с 16 уже зарабатывал сам.

– Жить на что-то нужно было. Жизнь в СССР была совсем бедной. Мама работала в секретном космическом институте, но все равно на это не очень-то проживешь. Я работал монтажником-верхолазом, на строительной технике, водителем грузовика, таксистом, маляром. Параллельно учился, окончил с отличием факультет прикладной космонавтики, писал первую диссертацию, не защитил, потом учился в бизнес-школе INSEAD, потом защитил вторую диссертацию.

– А тогда уже не имело смысла. Я распределился в 1989 г. в государственный океанографический институт, писал до 1991 г. диссертацию. Ну и все – уже перестройка, наука не нужна, не финансируется, зарплату не платят. А диссертация была. Потом в Германию поехал, там тоже работал. Наука же – как ревнивая девушка, требует полной концентрации, если ты хочешь чего-то достигнуть. Мой научный руководитель – Борис Левин, сейчас руководитель Института морской геологии и геофизики Дальневосточного отделения Российской академии наук, мировая величина, я у него писал диссертацию, делали с ним эксперименты. По линии родителей много людей наукой занималось: двоюродный брат моего деда – главный конструктор Королева Борис Евсеевич Черток. Он скончался в возрасте 99 лет – ракетные военные проекты он все делал. Мой родной дедушка был профессором медицины.

– Я писал кандидатскую по саморегулированию в строительной отрасли. Мы писали закон о СРО с Виктором Плескачевским – 10 лет назад, когда тема только зарождалась.

– Она, как и многие другие демократические институты, не может прижиться в данный момент.

– Сложный вопрос. На него нет прямого ответа. Как до сих пор нет прямого ответа, почему у ребенка, родившегося в России, продолжительность жизни сравнима с Кабо-Верде, архипелагом (!) в нескольких сотнях километров от северо-западного побережья Африки, где вообще нет медицины. Вопрос: мы много курим? Нет, итальянцы курят больше. Мы много пьем? Ответ: французы пьют больше. У нас плохая медицина? Ответ: на Кабо-Верде почти нет медицины. Почему у нас люди живут меньше? Уровень стресса. Я думаю, что ни в одной стране не было такого геноцида против пассионариев, как было у нас. Тот же Лев Николаевич Гумилев, автор этой теории, сын Анны Ахматовой, – человек с тяжелейшей судьбой. Его отца расстреляли в 1921 г. в Петербурге. Его самого репрессировали, т. е. мирового уровня ученый не вылезал из репрессий, был практически запрещен. Как в такой ситуации можно доработать свою научную теорию? Потому что, если бы он доработал, многие вещи были бы понятнее. Есть теория, что это генетически передается поколениям.

Не только передается, а еще есть очень простой, но жесткий эксперимент. Берутся мышки, сажаются в клетку, и дается какой-то очень специфический запах, например черемухи. И при этом их бьют током, не смертельно, ничего, но лапам неприятно. Они прыгают, суетятся – видно, что начинают изменять свое поведение. Потом у этих мышек рождается потомство. И это потомство никогда не было под током. И это потомство никогда не нюхало черемуху. Но если им включить запах черемухи, 50% этих мышек начнет нервничать. Предположим, родители их обучили. Маленьких мышей сразу забирают от родителей. И все равно при запахе черемухи 50% мышек начинают нервничать. Потом берут потомство этих мышей. Так вот у них 25% потомства на запах черемухи будет начинать нервничать. Эти мыши даже никогда не общались с теми, кого бил ток. Никогда. Но эта штука попадает на генетическую память. И в этом смысле теория Дарвина не в полной степени работает. Теория Дарвина говорит, что возникают генетические изменения: естественный отбор – более приспособленные особи выживают, в результате изменчивости и консервативности происходит изменение целого вида. То есть теория Дарвина не имеет никакой версии о том, что происходящие с особью при жизни факты будут заложены в генетическую память.

– Четвертое-пятое-шестое поколение. Но чтобы демократические институты развились, работать над этим нужно начинать сегодня.