Как создать «личный пенсионный фонд» с помощью столичных новостроек

Повышение пенсионного возраста заставило многих россиян задуматься об альтернативных способах заработать на старость. Несмотря на то что доход от вложений в новостройки Москвы сейчас резко снизился, все же правильный выбор для инвестиций поможет выйти на пенсию досрочно с приличным капиталом в распоряжении.

Наша команда попыталась проанализировать, какой размер «личного пенсионного фонда» и уровень пассивного дохода можно себе гарантировать, приобретя квартиру в строящемся доме в Москве сегодня.

Будем исходить из того, что будущему пенсионеру-мужчине сейчас 40 лет – средний возраст покупателя жилья на столичном рынке.

Шаг первый – найти квартиру для вложений

Успех создания «личного пенсионного фонда» зависит от того, удастся ли инвестору найти максимально ликвидную квартиру. Рекомендуем придерживаться следующих критериев подбора объекта для покупки.

Первое – низкая стоимость. Оптимальный бюджет – 4-6 млн руб., поэтому инвестору нужна квартира в новостройке комфорт-класса. Чем ниже стоимость, тем больше шансов, что аренда покроет ипотеку. Однако охотиться за самым дешевым предложением рискованно: низкая цена иногда указывает на некоторые неликвидные характеристики. Такая квартира не подойдет для аренды.

Второе – отделка. Лучше приобрести жилье с ремонтом или предчистовой отделкой. Вкладываться в квартиру без отделки нет смысла, так как на ремонт потребуется еще 15-25% от стоимости объекта. На столичном рынке доля апартаментов комфорт-класса с отделкой достигает 35%, а квартир – 30%.

Третье – расположение. Чем ближе квартира к центру, тем выше арендные ставки, а значит, и доход. Кроме того, спрос на жилье здесь всегда более активный и платежеспособный, чем на периферии. Это позволит минимизировать простои во время поиска новых арендаторов. Особенно удачный выбор – жилой комплекс вблизи крупных бизнес-парков или вузов.

Четвертое – транспортная доступность. Необходимый минимум по транспортной обеспеченности – станция метро (не более 15 минут пешком), удобный выезд на магистраль, ведущую в центр или область, а также остановки наземного транспорта.

Пятое – инфраструктура. Жилой комплекс должен быть хорошо обеспечен коммерческой и социальной инфраструктурой: паркинг, супермаркеты, кафе, аптеки, фитнес-клубы. Все эти объекты могут предусматриваться проектом или находиться поблизости.

Шестое – масштаб комплекса. В будущем инвестору придется конкурировать за арендаторов. С этой точки зрения крупные ЖК (свыше 600 квартир) менее привлекательны – там достаточно таких же инвесторов-арендодателей. Районы активной жилой застройки и обилия вторичных предложений – тоже не очень удачный вариант.

Седьмое – общее качество проекта. Архитектурный облик новостройки, ее техническое оснащение, благоустройство территорий, социальное окружение тоже играют важную роль. Чем более прогрессивный объект инвестор выберет сейчас, тем дольше он останется актуальным для покупателей и арендаторов.

В качестве примера объекта, подходящего под большинство указанных выше требований,можно рассмотреть студию-апартамент с предчистовой отделкой в новостройках около станции метро «Дмитровская», где район с уже с развитой инфраструктурой и находится недалеко от центра. Стоимость однокомнатной квартиры/студии площадью около 39 кв. м находится в границах 5,4 млн руб.

Шаг второй – определить размер инвестиций

Инвестиции в «личный пенсионный фонд» складываются из трех частей. Если мы приобретаем квартиру в ипотеку, то потребуется первоначальный взнос в размере как минимум 15-20% стоимости объекта. Второе – это платежи по ипотеке, которые инвестору необходимо вносить самостоятельно, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Их общий размер зависит от этапа возведения здания, на котором покупатель вступит в долевое строительство, а также от сроков ввода комплекса эксплуатацию. И третье – это инвестиции в ремонт и меблировку. Они оцениваются в массовом сегменте примерно в 15 000 руб. за кв. м.

К примеру, для покупки квартиры за 5,4 млн руб. для первоначального взноса инвестору понадобится 807 000 руб (15%). Допустим, жилой комплекс сдается в эксплуатацию в конце 2020 г. Условная сделка произошла в январе 2019 г. – до получения ключей остается 24 месяца. Все это время инвестору придется ежемесячно выплачивать 42 400 руб. (при ставке 9,42% годовых на срок 20 лет), то есть в сумме 1,02 млн руб. за два года. Наконец, после ввода здания в эксплуатацию понадобится вложить еще около 580 000 руб. в косметическую отделку.

Таким образом, общая сумма инвестиций – 2,4 млн руб. Причем расходы инвестора распределены во времени: 800 000 руб. – на старте вложений, 1 млн руб. – в течение двух лет равными платежами и еще 580 000 руб. – через два года после покупки. Вторую часть вложений (погашение ипотеки) можно варьировать, если инвестор приобретет объект на более поздней стадии строительства, уменьшив период самостоятельной выплаты долга.

Шаг третий – получить прибыль еще до пенсии

Инвестор должен стремиться к тому, чтобы ипотека была максимально дешевой, а квартира – самой ликвидной. Впоследствии это обеспечит солидную разницу между арендной выручкой и ежемесячным платежом по кредиту.

К примеру, анализ съемных апартаментов в готовых новостройках около метро «Дмитровская» показал, что однокомнатную квартиру или студию в новом доме сейчас можно сдать в аренду за 57 800 руб. в месяц, а чистая выручка за вычетом налогов и коммунальных платежей составит 54 400 руб. в месяц. Платеж по ипотеке при этом будет 42 400 руб., что принесет инвестору чистый доход около 11 900 руб. ежемесячно.

Доход от аренды можно использовать по-разному. Например, сформировать «страховой» фонд на случай простоев квартиры или ухудшения ситуации на рынке аренды. Откладывая доход в «кубышку», инвестор за 1,5 г. накопит сумму, которая обезопасит его от трехмесячного простоя квартиры и позволит снизить ставку почти на треть и продолжать выплачивать долг банку за счет аренды. Можно и досрочно погасить ипотеку. За пять лет можно накопить сумму на досрочное погашение, которое позволит сократить срок ипотеки почти на 5 лет.

Какой доход принесет квартира через 20 лет

Жилая недвижимость сохраняет относительно высокую стоимость практически всегда. По бросовым ценам в Москве не продают даже квартиры в устаревших хрущевках. Стоимость жилья отражает не только качество конкретной квартиры или здания, но и уровень жизни, социальную защищенность, экологию и другие особенности города, в котором это жилье расположено.

По этим параметрам Москва еще долго будет оставаться наиболее привлекательным местом для жизни. Соответственно, спрос на жилье едва ли упадет так, что вложения в личный пенсионный фонд обесценятся. В рублевом выражении стоимость жилья в столице только повышается.

Кроме того, необходимо учитывать рост стоимости новостройки в период строительства. По нашим оценкам, качественный объект недалеко от ТТК в пешей доступности от метро подорожает за 2 года на 25%, пока идет строительство. Та же студия в новом доме около «Дмитровской» может уже стоить около 6,7 млн руб. За 15-20 лет сдачи жилья в наем инвестор помимо возможности гасить кредит за счет арендной платы получит еще дополнительный арендный доход 2,5-3 млн руб.

Таким образом, к 60 годам у инвестора в распоряжении окажется квартира (стоимостью как минимум 6 млн руб.) и накопления (2,5-3 млн руб.). В общей сложности – 8-9 млн руб. Если продать квартиру, то от вырученных средств в последующие после выхода на пенсию 20 лет ежемесячная прибавка к его государственной пенсии составит 35 000 руб.

Недвижимость остается самым предсказуемым, понятным и надежным объектом долгосрочного инвестирования в России. Создать «личный пенсионный фонд» в виде арендной квартиры в новостройке может практически любой. Подбирая объект по большей или меньшей цене, инвестор может сократить срок вложений (скажем, до 10 лет) или увеличить до максимума (30 лет). Выбор квартиры или апартамента с отделкой и меблировкой на поздней стадии строительства минимизирует стартовые вложения.

Кроме того, данная модель очень устойчивая, ведь у инвестора всегда есть запас прочности (в виде операционной выручки), который поможет проявлять гибкость на рынке аренды, а также подстраховать себя от простоя. Однако, повторюсь, что главный секрет успеха «личного пенсионного фонда» – это поиск наиболее ликвидной и перспективной квартиры.