Аналитики ЦБ предупредили о риске ипотечного пузыря

«Ипотека растет у нас последнее время, будем ее поддерживать тоже. Большими темпами, кстати говоря, для всех. Свыше 20% рост ипотечного кредитования», – говорил вчера на итоговой пресс-конференции президент России Владимир Путин. Пока он отвечал на вопросы, на сайте ЦБ была опубликована аналитическая записка департамента исследований и прогнозирования Центробанка с говорящим названием «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться».

Ее авторы, чье мнение может отличаться от официальной позиции регулятора, анализируют бумы на рынках корпоративного кредитования в 2005–2007 гг. и необеспеченного потребительского кредитования в 2011–2013 гг. По мнению авторов, из этих ситуаций можно извлечь важные уроки для рынка ипотеки.

Выдачи ипотечных кредитов в этом году станут рекордными и, по прогнозам «Дом.РФ», достигнут 3 трлн руб., а в октябре годовые темпы роста составили 40%. Неделю назад вице-премьер Татьяна Голикова пообещала, что правительство до конца года представит новые льготы для получения ипотечного кредита семьями, которые позволят получить поддержку 1,6 млн человек.

«На самом деле никто не может увидеть пузырь на рынке. Именно поэтому пузырь и возникает» – такую цитату из фильма «Игра на понижение» выбрали эпиграфом сотрудники ЦБ для своего исследования. В фильме рассказывается о финансисте Майкле Бьюрри, который одним из первых предсказал крах ипотечного рынка, приведший к глобальному финансовому кризису 2008 г.

Изучив два российских кредитных бума, авторы делают несколько выводов. Во-первых, зачатки будущих проблем у банков формируются раньше, чем он достигает своего пика. Во-вторых, кредитный бум по мере «взросления» через свои позитивные макроэкономические эффекты (рост совокупного спроса в экономике, занятости, зарплат, настроения производителей и потребителей) влияет на ожидания банков и заемщиков, из-за чего банки могут недооценивать риски. В-третьих, у регулятора есть «реальная возможность заблаговременного прогнозирования проблем» у банков в реальном времени.

Как такового перегрева в ипотечном кредитовании нет, но есть некоторые предпосылки к тому, что он может произойти в будущем, говорит аналитик Fitch Александр Данилов. Растет доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20% от стоимости жилья) – сейчас она выше 40% в новых выдачах, указывает он. Риск в том, объясняет он, что, если цены на жилье резко упадут, залоговое обеспечение не будет покрывать стоимость кредита.

Предправления Сбербанка Герман Греф не видит риска в такой ипотеке.

Он недавно приводил статистику Сбербанка, согласно которой просроченная задолженность не зависит от первого взноса. Крупнейший банк в розничном кредитовании делает ставку на ипотеку, рассказывал его финансовый директор Александр Морозов, подчеркивая, что это низкорискованный сегмент.

Представитель ЦБ не ответил, совпадает ли его официальная позиция с мнением подготовивших аналитическую записку. Регулятор уже дважды за год увеличивал коэффициенты риска по ипотеке с низким первым взносом: под такие кредиты банкам нужно больше капитала.

Пока цены на жилье достаточно стабильны, а сроки ипотечных кредитов относительно небольшие – в среднем около 15 лет, но в реальности меньше за счет досрочных погашений, призывает не преувеличивать опасность Данилов.

Выводы, приведенные в записке, не соотносятся с ее содержанием, категоричен главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. В ней анализируются отзывы лицензий, доля просрочки и резервы по кредитам банков с разными темпами роста розничного или корпоративного кредитования в активах за прошлые годы, перечисляет он, при этом выводы о результатах банков не всегда подтверждаются приводимой статистикой. А сами выводы экстраполируются на рынок ипотеки, который вовсе не анализируется, подчеркивает он.

Признаков перегрева ипотечного рынка нет, говорит Матовников: он составляет около 6% ВВП, а в странах Центральной и Восточной Европы – примерно 20%.

Нет и других примет, таких как бурный рост цен на недвижимость, массовое кредитование очевидно высокорискованных заемщиков (без дохода, с несколькими ипотечными кредитами и т. п.), высокая доля инвестиционных квартир в ипотеке.

Говорить о перегреве рано – рынок ипотеки еще слишком мал, рассуждает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. В то же время экономика сейчас выходит из электорального цикла и динамика доходов населения будет ухудшаться, но вряд ли заемщики и банки уже осознают эти риски, разделяет она беспокойство авторов записки.

Реальные доходы россиян снижаются пятый год подряд, по данным Росстата за 11 месяцев: в январе – ноябре они сократились на 0,1% с учетом единовременной выплаты 5000 руб. пенсионерам в январе 2017 г. Потреблять при этом люди стали больше: оборот розницы за 11 месяцев увеличился в годовом выражении на 2,6%. Норма сбережений населения в III квартале 2018 г. упала до 0,3% с 6,5% во II квартале. Это минимальная с 2004 г. доля дохода, направленная россиянами на сбережения, указывали аналитики ЦБ в бюллетене «О чем говорят тренды», называя одной из ключевых причин рост потребительского кредитования, в том числе ипотеки.

В прошлом году задолженность населения по кредитам перед банками составляла 21,8% его денежных доходов за год, а по итогам января – сентября 2018 г. выросла до рекордных 34,3%, указывают аналитики РАНХиГС в мониторинге социально-экономического положения населения.

В октябре 2018 г. банки выдали населению 141 300 рублевых ипотечных кредитов на 300 млрд руб., пишут эксперты РАНХиГС, и это рекорд за все месяцы их наблюдений (с 2015 г.). Количество выданных кредитов превысило сентябрьские уровни на 16%, сумма – на 18%, при том что средневзвешенная ставка сохранилась на сентябрьском уровне 9,41%. Тем не менее ипотека остается наиболее благополучным сектором кредитования населения: в 2016 г. доля просроченной задолженности по ней достигла 1,7%, но осенью 2018 г. снизилась до 1,2%.

В первую половину 2018 г. ставки ипотеки были самыми низкими за всю историю России, объясняет высокий спрос Оксана Матюшенко из Райффайзенбанка. Около трети ипотечных кредитов в ее банке занимает рефинансирование, а нынешнее повышение ставок снижает его привлекательность, так что вероятность возникновения ипотечного пузыря мала.

О чем еще говорят банкиры

Сравнивать потребительское и ипотечное кредитование, не совсем корректно, говорит управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Ипотека ­­– залоговый вид кредитования на крупную сумму. Покупая квартиру, клиент мотивирован больше, чем при потребительском кредитовании, поскольку он вкладывает значительную часть собственных средств (у большинства банков это минимум 20%), рассуждает Павлов. Даже в период кризисных ситуаций качество обслуживание ипотечных кредитов падает незначительно, подчеркивает он. И объясняет возросший спрос доступностью ипотеки на фоне неудовлетворенности населения жильем: в России количество квадратных метров на человека пока в несколько раз отстает от развитых стран.

С сентября ЦБ начал повышать ключевую ставку – на 0,25 процентных пункта (п.п.) в сентябре и на 0,25 п.п. в декабре, а савки по ипотеке выросли сильнее – примерно на 1 п.п., обращает внимание управляющий по стратегическому маркетингу Промсвязьбанка Андрей Бархота. Опережающие темпы роста ставок по ипотеке означают, что банки в самом деле переоценили свою оценку кредитного качества, учитывая падение реальных доходов, считает он. А исследование ЦБ, по его мнению, готовит экспертное сообщество к росту доли проблемных ссуд, используя аргумент резонанса кредитного бума и экономического цикла. Основной недостаток исследования в том, что кризис необеспеченного потребительского кредитования может быть значительно более сильным в сравнении с ипотекой, поскольку этот сегмент является более чувствительным к доходам населения, заключил он.

Рост спроса на ипотеку в следующем году, если не будет шоков, составит около 10%, оценивает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Такая относительно скромная, по сравнению с предыдущими годами цифра объясняется снижением платежеспособности, продолжает он. Другая причина в уменьшении заявок на рефинансирование (часто учитываемого как новые кредиты), поскольку ставки начали идти вверх.

«На российском ипотечном рынке сохраняется огромный потенциал, и мы не ожидаем его перенасыщения: проникновение ипотеки в ВВП страны не превышает 6-7%, что на порядок меньше, чем в других странах», ­– говорит представитель ВТБ.

Доля просроченной задолженности остается на рекордно низких значениях. В 2019 г. ВТБ прогнозирует двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по его оценкам, рынок вырастет на 16-17%.