Проектное финансирование строительства жилья как передел частной собственности

Долевое строительство, один из «столпов» российского девелопмента, грозится пасть в самые краткие сроки - в ближайшие три года по поручению Президента РФ застройщики жилья должны будут перейти на схему проектного финансирования, которая никогда в полной мере в нашей стране не работала.

Почему проектное финансирование не появилось на рынке жилья в России эволюционным путем, а понадобились для этого искусственные указания «сверху»?

Переплата по кредитам

Проектное финансирование появилось бы у нас естественным путем в процесе развития рынка, если бы банковская система в России изначально позволяла бы девелоперам привлекать больше средств под проекты. Как кредитование девелоперов реализуется сейчас? Структура себестоимости расходов на девелоперский проект выглядит следующим образом: 20% в расходах составляет стоимость земельного участка, до 15% занимает проектирование и согласование документации, 25% - прокладка сетей и дорожной инфраструктуры и 40% - собственно строительно-монтажные работы. Банки готовы кредитовать компании под твердый залог (то есть землю), которая в себестоимости строительства объекта обычно занимает долю в 20%.

Допустим, себестоимость нашего девелоперского проекта – 100 руб. 20 из них составляет земля, и под ее стоимость мы получаем кредит в банке в размере 14 руб. по средней ставке 15% годовых на 3 года. Таким образом, за 3 года девелопер заплатит 45% по кредиту. Наш кредит начинает составлять 6% от общей себестоимости проекта, что пропорционально сразу увеличивает себестоимость строительства на этот показатель. Так было раньше, когда на начальном этапе девелопер привлекал банковские средства, а дальнейшее финансирование происходило за счет средств дольщиков.

В новой системе проектного финансирования и ухода от привлечения средств дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для девелопера и займет в себестоимости строительства 31% - что, несомненно, скажется не только на сокращении маржинальности девелоперских компаний, но и на росте стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Раньше эта «переплата» для покупателя находилась на уровне 6% в конечной стоимости продукта, а теперь превысит 30%. Этот расчет предусматривает, что к окончанию строительства девелопер сумеет продать все квартиры. Если нет, то кредитная нагрузка за лишний год продаж уже после ввода вновь вырастет и составит 42% от себестоимости строительства. Готов ли к таким условиям покупатель?

В крупных компаниях проектное финансирование может сократить сроки строительства - чем быстрее строишь, тем быстрее отдаешь кредит, - но для небольших застройщиков это не актуально. Они слишком сильно зависят от темпов продаж, как и в случае с долевым строительством. Таким образом, новое проектное финансирование подводит нас к риску ухода с рынка небольших девелоперов.

Еще какое-то время, в течение «переходного» периода, рынок сможет прожить в схемах объединения землевладельца, обладающим земельным банком, и девелопера - они будут делить прибыль от проекта совместно и удерживать благодаря этой кооперации цену квадратного метра на приемлемом для покупателя уровне. Это может продлиться 5 или 7 лет, но дальше последствия изменений финансирования будут заметны всем.

Не за дольщиков, а за землю

Маловероятно, что уход от долевого финансирования связан исключительно с пополнением реестра обманутых дольщиков. Ведь совсем недавно заработал компенсационный фонд и новые механизмы привлечения к ответственности нерадивых застройщиков.

За переходом к проектному финансированию просматривается новый вектор развития территорий и новый передел частной собственности. Государство столкнулось с тем, что земля в стране преимущественно частная, при этом с недавних пор налоги на владение землей значительно выросли за счет ввода кадастровой стоимости. Также существует и обязательное требование закона к освоению земельного участка в собственности: в течение пяти лет владелец земли должен как-то использовать землю, или же продать ее, или отдать государству. Проектное финансирование в текущей ситуации выглядит отличным способом новой быстрой и дешевой экспроприации земель.

Владеющий земельным банком девелопер имеет право получить только одно разрешение на строительство. Если речь о комплексной застройке в рамках одной большой территории, то такая мера не является проблемой для крупных девелоперов. А если участки компании находятся по всему городу? Девелопер может создавать под каждый проект отдельную компанию, на которую и получает разрешение. Но как получить разрешение, если обязательным условием является наличие опыта застройки не менее 10 000 кв. м? Если вариантов нет, девелопер строит по одному проекту в три года. Какие-то земельные участки при этом простаивают и продаются либо возвращаются государству. Остаться на плаву в таких условиях смогут только крупные девелоперы, имеющие государственную поддержку.