Чем обернется для застройщиков и покупателей квартир отмена долевого финансирования

До 2020 г. долевое строительство будет отменено и заменено на проектное финансирование строящихся объектов с привлечением банковских кредитов. Скоро девелоперы не смогут продавать квартиры «на стадии котлована», и это самая серьезная реформа всего жилищного строительства фактически за всю современную историю России. Так государство хочет решить проблему обманутых дольщиков: эта тема снова стала в конце года острой на фоне нескольких крупных замороженных строек.

По новым правилам с применением проектного финансирования в схеме «строитель – покупатель» появится посредник – банк, который будет распоряжаться всеми финансовыми потоками, мониторить деятельность застройщика на протяжении всего строительства объекта. А если сроки строительства будут нарушены, финансовая устойчивость девелопера пошатнется или сработают еще какие-то триггеры, достраивать дом будет другая компания. Риски будут переложены на банк, а он, в свою очередь, еще осторожнее (чем дольщики – частные лица) будет подходить к кредитованию девелоперов.

Что хорошего

Положительных эффектов несколько. Первый – такой порядок однозначно повысит прозрачность рынка и очистит его от недобросовестных игроков. Второй – улучшение качества строящихся объектов, в том числе в части социальной инфраструктуры.

По подсчетам «Опоры России», в 2014–2016 гг. в стране было построено 220 млн кв. м жилья (в 2017 г. будет построено еще около 70 млн кв. м), а продалось в два раза меньше. В таких условиях застройщикам непросто продавать квартиры, и при отмене долевого строительства ситуация еще усугубится: недвижимость потеряет еще и свои преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована купить квартиру можно на 20–30% дешевле.

На протяжении более 10 лет мощным стимулом для роста объемов строительства выступала именно долевая форма финансирования, регулируемая 214-ФЗ. За это время рынок не только рос, но и накопил массу проблем, и основная из них – недострой, несоблюдение сроков сдачи, обманутые покупатели квартир. В этом смысле замена «долевки» проектным финансированием должна действительно снизить риски для покупателей квартир с целью проживания – это третий положительный эффект.

Кажется, что все последствия исключительно позитивны: риски снижаются, спекулятивная составляющая минимизируется.

Обратная сторона

Но есть и обратная сторона. Нововведение снизит объем вводимого жилья, существенно ударит как по застройщикам, работавшим по долевой схеме, так и по их партнерам и подрядчикам, понизит маржу на рынке и в итоге повысит стоимость квартир. Собственно, сильное сокращение числа участников рынка, рост концентрации строительного сектора и повышение цен – это главные последствия для потребителей помимо снижения рисков.

Кроме того, конкуренция неизбежно станет слабее: ведь с рынка уйдут не только слабые и недобросовестные участники, но и вполне нормальные застройщики, которые не выдержат падения маржи. Будет расти государственное участие на рынке в различных квазигосударственных девелоперских структурах. Скорее всего, на рынке не останется небольших застройщиков – они просто не смогут найти финансирование. По нашим оценкам, число застройщиков сократится примерно на треть.

Кредиты для застройщиков по-прежнему останутся дорогими. Возможн, специальные программы рефинансирования не только ипотечных портфелей, но и кредитов строительным компаниям, а также распространение практики поручительств и гарантий на строительный сектор могли бы ослабить негативный эффект снижения доступности фондирования. Вряд ли можно ожидать того, что девелоперы и застройщики смогут активно привлекать ресурсы через облигационные займы – «премия за риск» самого рынка будет запретительной.

В итоге после отмены долевого строительства на рынке смогут работать именно финансово устойчивые игроки, дома будут чаще сдаваться в срок, мошенничество на рынке минимизируется.

Что будет с ценами

Рынок сначала отреагирует повышением цен, но через какое-то время адаптируется. По нашему мнению, в новой экономике строительства цены на недвижимость вырастут минимум на 15–20%. Самое главное – обеспечить фондирование на приемлемых условиях для оставшихся на рынке финансово устойчивых компаний: ведь без него есть риск сворачивания строительства жилья (кроме сегмента государственных застройщиков) на фоне минимальной готовности банков давать кредиты строительному сектору. И это тоже можно понять: строительный сектор сейчас антилидер по уровню просроченной задолженности по ссудам – по статистике Центробанка, более 20% составляет просрочка по этому сектору, при том что средний уровень по корпоративному кредитованию – около 7%, т. е. втрое меньше.

Банки работают со многими заемщиками малого бизнеса или, например, с компаниями аграрного сектора только потому, что есть специальные программы – гарантирования, рефинансирования портфелей, субсидирования ставок. Этот опыт можно в некоторой степени использовать для строителей, что нивелирует шок рынка от отмены долевого строительства и позволит повысить доступность жилья эконом-класса.