Почему самые застраиваемые районы Москвы не стали лидерами продаж
Больше всего жилья строят в центре Москвы, а продают – на окраинах
Где строят
Самым богатым на предложение специалисты отдела аналитики Est-a-Tet назвали ЦАО: 576 600 кв. м новостроек, это 16,9% от общего предложения Москвы. Немного отстает Северный административный округ с 522 400 кв. м, замыкает тройку лидеров Западный округ, где новостроек 443 800 кв. м. В числе самых застраиваемых районов – Хорошево-Мневники (СЗАО), Пресненский (ЦАО), Некрасовка (ЮВАО).
По данным Est-a-Tet, на Пресне на продажу выставлено более 221 500 кв. м жилья (рост к прошлому году более 20%). В 2017 г. на территории района открылись продажи в ЖК «Центр-сити» (застройщик «Жилой квартал Сити») на Шмитовском проезде, ЖК «Лидер на Пресне» («Лидер-инвест»), в новых корпусах ЖК City Park (ГК «Монарх») и МФК «Пресня Сити» (совместный проект Coalko Development и MR Group). По словам Ирины Калининой, управляющего партнера Point Estate, район Пресненский лидирует и по объемам элитного жилья с показателем 107 000 кв. м – это 31% от общего объема в данном сегменте. «Лидерство обеспечивается за счет апартаментов в ММДЦ «Москва-сити», где на продажу выставлено 87 000 кв. м, т. е. 25% от всего объема предложения», – уточнила Калинина.
В Хорошево-Мневниках в предложении сейчас более 196 600 кв. м жилья (на 5% больше, чем в прошлом году, данные Est-a-Tet). Продажи идут в 11 жилых комплексах, добавил Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Это 2900 лотов, или 5,8% от общего числа квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы (49 900), подсчитала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE. 49% предложения в районе сосредоточено в ЖК «Сердце столицы» («Донстрой»), более 32% приходится на ЖК «Хорошевский» (ГК «Монарх»), уточнил Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
Клиент сначала выбирает проект, а потом уже оценивает окружающую территорию – есть ли здесь парки, инфраструктура, как добираться до работы.
В районе Некрасовка, по информации от «Метриум групп», на первичном рынке экспонируется 2260 квартир (4,5% от общего объема), хотя в продаже только один крупный ЖК – «Некрасовка» (ДСК-1). Внутри МКАД также много строят в районах Беговой (САО, 164 300 кв. м); Даниловский (ЮАО,138 400 кв. м) и Алексеевский (СВАО, 98 600 кв. м), данные Est-a-Tet.
Благодаря застройке крупных промышленных территорий в лидеры вышли также Даниловский район и Лефортово, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». В частности, в Даниловском помимо других реализуются два масштабных жилых проекта на территории бывшего завода ЗиЛ – ЖК «Зиларт» (группа ЛСР) и ЖК «Парк легенд» (ТЭН) общей проектной площадью 1,5 млн и 0,7 млн кв. м соответственно. В Лефортове на месте бывшего завода «Серп и молот» ведется строительство ЖК «Символ» («Донстрой») общей площадью 1,5 млн кв. м.
Где покупают
Самые застраиваемые районы не являются самыми покупаемыми, признает Литинецкая. По количеству заключенных договоров долевого участия лидируют Солнцево и Отрадное: на долю первого приходится 8,7% от всех сделок в столице, а на второй – 7,6%. Дальше идут районы Пресненский с показателем 5% и Некрасовка – 4,2%, Хорошево-Мневники – 3,6%. В «Метриум групп» подсчитали, что 50% всех продаж приходится на 11 районов. Удельный вес каждого из них в общем объеме продаж варьируется от 3 до 8,7%.
По словам Родионцева, с января по сентябрь 2017 г. в Отрадном было куплено более 100 000 кв. м. В здешнем ЖК «Грин парк» (ГК ПИК) в среднем продается более 90 квартир в месяц. Также интересуют покупателей масштабные ЖК «Римского-Корсакова, 11» (ГК ПИК) и «Поколение» (ФСК «Лидер»), добавила Наталья Шаталина, гендиректор «Миэль-новостроек».
В Пресненском районе спросом пользуются элитные новостройки. За девять месяцев 2017 г., подсчитала Калинина, в районе продано 257 квартир и апартаментов (24 300 кв. м) – это 38% сделок в дорогом сегменте и лучший результат. Из них 212 объектов, или 20 400 кв. м (32%), – апартаменты в «Москва-сити». По данным Point Estate, Хамовники находятся на 2-м месте по количеству сделок с элитной недвижимостью – 171 сделка (26% от их общего числа). По объему проданных площадей район Хамовники занимает 1-е место – 25 600 кв. м. Замоскворечье третье как по количеству сделок (66 штук – 9% от общего объема), так и по количеству проданных квадратных метров (6900 кв. м – 10%). Как объяснила Литинецкая, девелоперы проектов в ЦАО рассчитывают не на количество, а на качество клиентов, пытаясь привлечь наиболее платежеспособных. Для дорогих проектов нормально продавать 10–15 лотов в месяц, тогда как в массовом сегменте меньше 30 продаж в месяц – уже слабый результат, говорит она.
В целом же эксперты солидарны в том, что большинство покупателей приобретают не район, а оптимальное сочетание характеристик и цены жилья. Где соблюдается баланс, там сделок проходит больше, – и наоборот. Продуктовая конкуренция сейчас достаточно высока, признает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», а покупатели стали более требовательными не только к качеству жилья, но и к организации мест общего пользования, благоустройству, архитектуре, планировкам и, самое главное, к комфорту проживания.
Разные ценники
В настоящее время в каждом районе представлено жилье для разных групп покупателей. По словам Литинецкой, в Пресненском наиболее доступные предложения сосредоточены в небоскребах «Центр-сити», от 5,9 млн руб. Максимальная стоимость – 930 млн руб. за апартаменты в башне «Восток» комплекса «Федерация» в ММДЦ «Москва-сити». Минимальный уровень средней цены предложения 1 кв. м на элитных объектах отмечен в МФК «IQ квартал» от «Галс девелопмента» – 378 000 руб., добавила Калинина, максимальный – в ЖК «Рахманинов» (застройщик «КМ девелопмент») – 1,289 млн руб.
Даже если бы все знали, что спрос концентрируется в каком-то определенном районе, далеко не каждый девелопер сумел бы приобрести там участки. В большей степени успех проекта зависит от его внутренних характеристик, нежели от расположения или экологии на местности.
По данным «Метриум групп», в Хорошево-Мневниках минимальная стоимость объекта – 3,8 млн руб. (ЖК «Сердце столицы», застройщик «Донстрой»), а максимальная – 1,03 млрд руб. за дом в проекте «Берег столицы: Дома в Серебряном Бору» («Ташир»). Минимальная стоимость 1 кв. м – 135 000 руб. – в «Сердце столицы», в корпусе на начальной стадии строительства, уточнила Шаталина. Максимальная – 390 000 руб. – в ЖК «Серебряный Бор». В Солнцеве средняя стоимость представленного на рынке объекта составляет 6,9 млн руб., а цена за 1 кв. м – 120 000 руб. Средний бюджет покупки в районе Отрадное – 8,5 млн руб.(142 800 руб. за 1 кв. м).
Самые низкие цены – в «Некрасовке»: 3,6–8,7 млн за квартиру, или 86 800–127 000 руб. за 1 кв. м (данные «Метриум групп»). По данным Est-a-Tet, весь район Некрасовка занял 2-е место из 10 самых дешевых районов старой Москвы. Первое отдано району Крюково Зеленоградского АО, где средняя цена 1 кв. м 85 800 руб. В продаже там всего два проекта комфорт-класса: «Жемчужина Зеленограда» (ГК ПИК) и «Зеленый бор» от ГК «А101».
Быть в тренде
Предложив рынку квартиры востребованного метража и необходимого числа комнат, застройщик обеспечивает себе продажи, уверены эксперты. В старых границах Москвы, говорит Шаталина, 46% покупательского спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры. Еще 34% выбирают двухкомнатные квартиры, 16% – трехкомнатные.
По данным Point Estate, средняя площадь проданных квартир и апартаментов в элитных новостройках столицы в III квартале 2017 г. составила 108 кв. м (площадь квартир – 128 кв. м, апартаментов – 89 кв. м).
Сейчас главное требование к жилью, вне зависимости от класса, – оптимальные, эргономичные планировки, говорит Брызгалов: переплачивать за неиспользуемые квадратные метры не хочет ни покупатель типовой двухкомнатной в спальном районе, ни покупатель элитной квартиры в центре.
