Сергей Гордеев: «Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости»

Сергей Гордеев – основатель одного из самых известных игроков в сегменте слияний и поглощений, компании «Росбилдинг», и девелопера штучных проектов Horus Capital. «Росбилдинг» был закрыт, а Horus Capital – продана. Четыре года назад Гордеев громко вернулся на рынок недвижимости. Он тогда создал компанию «Платформа» для инвестиций в основном в торговые центры, а затем стал акционером одного из крупнейших застройщиков жилья в России – группы ПИК. Осенью прошлого года Гордеев купил основного конкурента ПИК – группу «Мортон», спустя несколько месяцев произошло объединение двух компаний и создание мегастроителя, способного ежегодно продавать почти 2 млн кв. м недвижимости. В этом году он консолидировал практически 75% ПИК, выкупив долю Александра Мамута и Микаила Шишханова, а также миноритариев.

– Время сделки было обусловлено только тем, что другие акционеры приняли решение о продаже акций, а я посчитал это выгодной стратегической инвестицией. Консолидация контрольного пакета позволит мне более эффективно реализовывать стратегию компании, а также добиться лучшей рыночной стоимости группы перед предстоящим SPO.

– При благоприятных условиях на рынке мы рассматриваем SPO на горизонте до 2–3 лет.

– Безусловно, каждый из акционеров принимал решение, исходя из полученного финансового результата компании и из их личного горизонта инвестирования. Конечно, мы ожидали, что ряд инвесторов воспользуются возможностью зафиксировать прибыль. Вместе с тем широкий круг инвесторов решил участвовать в дальнейшем росте стоимости компании. Я считаю, что таким образом они положительно оценили и проведенные за последнее время корпоративные действия, включая утверждение новой дивидендной политики, и рост ликвидности акций, и рекордные операционные и финансовые результаты.

– Сделка финансировалась за счет как собственных, так и заемных средств.

– Примерно за 1–2 года – за счет дивидендов, а также доходов от других активов.

– Я, ВТБ, акции в свободном обращении, а также сейчас мы ведем переговоры еще с одним крупным стратегическим инвестором – надеюсь, закроем сделку до конца года.

Изменения на рынке

– Конечно, надо что-то делать с той ситуацией, которая сложилась в стране с обманутыми дольщиками. Надо максимально усложнять для предпринимателей без опыта и истории возможность привлекать средства граждан. С другой стороны, поправки к закону в сегодняшнем виде уравнивают нас – крупнейшую производственную компанию более чем с 10 000 сотрудников, занятых в производстве, запустившую только в этом году пять новых производств и создавшую более 1500 рабочих мест, – с фирмами, у которых есть лишь офис в аренде и офисная мебель. Согласитесь, это неправильно.

Я надеюсь, что в весеннюю сессию данные поправки будут скорректированы и будут отражать реалии индустрии, которые сегодня в них не учтены. Вопрос про плюсы и минусы для ПИК – для большого игрока всегда легче приспособиться к изменениям, но надо думать не про отдельных игроков, а об экосистеме и индустрии в целом: жилищное строительство – это и ипотека, и отрасль строительных материалов, и индустрия обустройства квартир, и мебельная индустрия, и оборот земельных участков, и многое другое.

– ГК ПИК на текущий момент привлекает финансирование с рынков капитала на уровне холдинговой компании, а не на проектном уровне. Это возможно благодаря консолидированной МСФО-отчетности и высоким кредитным рейтингам на уровне холдинга.

Привлечение средств головной компанией группы позволяет иметь существенную гибкость в управлении привлеченными средствами, в том числе при необходимости вносить их в капитал дочерних застройщиков, и мы не ожидаем каких-либо негативных изменений в этом отношении.

– Все будет зависеть от ключевой ставки и ставки по кредиту. Если она снизится до 5%, то тогда долевое строительство можно будет заместить банковским кредитованием; если же отменять долевое строительство при сегодняшних ставках по кредитам, цена на жилье вырастет. В принципе, для нашей компании такого рода решение стратегически выгодно, так как за счет наших технологий мы можем построить 25-этажный дом за два месяца и полностью сдать его с отделкой за шесть месяцев.

– В этом году АКРА присвоило нам рейтинг на уровне ВВВ+, основываясь на высокой рентабельности бизнеса, сильном денежном потоке, качестве корпоративного управления, низкой долговой нагрузке и высокой ликвидности. Эти показатели адекватно отражают состояние и риски компаний в любом секторе, и наша индустрия не исключение. При этом, мы знаем, есть как среди аналитиков, так и в ЦБ мнение о том, что в целом существует высокий риск перегрева по индустрии. С моей точки зрения, это не так. Когда идет разговор о некоем пузыре, то, как правило, имеют в виду инвестирование с целью перепродажи. Но мы, как крупнейший продавец, уже несколько лет не видим таких покупок, более 95% жилья приобретается для моментального использования.

Реновация

– Сегодня город не сформулировал каких-то параметров касательно того, какой процент жилья будет выходить на рынок. На мой взгляд, город хорошо общается со своими инвесторами, с огромным уважением и заботой об инвесторах. Периодически нас собирают, задают вопросы «чем можно помочь?» и ведут диалог на равных.

На мой взгляд, город при проведении реновации осознает возможные риски и влияние на рынок недвижимости и планирует построить программу таким образом, чтобы таких рисков не допустить. Одним из инструментов, чтобы снизить негативное влияние на рынок, может быть строительство арендного жилья на местах, освободившихся после сноса пятиэтажек.

– Исторически в программе [Юрия] Лужкова предусматривался инвестиционный контракт: девелопер строил на площадке дома, куда расселялись пятиэтажки, а на освободившейся земле инвесторы осуществляли застройку более высокой плотности. За счет продаж окупалось строительство. Программа эпохи Лужкова работала в долях 70/30: 70% уходило инвесторам, 30% – городу. Насколько я понимаю, правительство Москвы проанализировало результаты инвестиционных контрактов и в целом осталось не очень довольно, как инвесторы исторически выполняли эти контракты. И хотя ПИК с 2008 г. работает по такому контракту честно, но по некоторым контрактам с другими инвесторами было определено, что финансовая доля распределения площадей была не 70 на 30, а иногда и 80/20, и 90/10, и даже 95/5. Я так понимаю, что после такого аудита город не планирует работать с девелоперами на принципах соинвестирования, а хочет привлекать их как генподрядчиков на строительство домов.

– Это зависит от технологий. Например, у ПИК есть свободные мощности, и их много. У нас есть и ресурсная, и технологическая платформа. Мы знаем, как сделать самый лучший и разнообразный продукт на рынке.

«Пик-стандарт» – свод правил

– В период, когда я владел компанией Horus Capital, мы занимались уникальными проектами, каждый был индивидуальным, выполнялся с отдельным архитектором. И в то время у меня зародилась идея создать компанию, которая бы делала красивые проекты, но в большом объеме и по доступной цене. Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости. Продукция Apple, с моей точки зрения, особенно в период Стива Джобса, – это настоящее искусство, это больше, чем дизайн, это целая философия и система ценностей. Но при этом они делают продукт для огромного количества потребителей, и, мне кажется, они сделали мир более красивым. Мы начали делать предварительные зарисовки, исследования. Мы ездили в Финляндию, Скандинавию, смотрели красивые, интересные и вместе с тем недорогие жилые проекты. И когда появилась возможность купить ПИК, стало понятно, что это была бы подходящая платформа для реализации идеи. Поэтому я категорически не согласен, что ПИК занимается штамповкой квадратных метров. По сути, мы вообще не здания строим, а создаем новую качественную среду. Нам важно, чтобы человек, живя в наших квартирах, хотел возвращаться с работы домой и дома чувствовал себя счастливым. Мы создали «ПИК-стандарт» – это свод принципов, правил и компонентов, которые покупатели смогут найти абсолютно в каждом нашем проекте. Чтобы, покупая квартиру в ПИК – не важно в Москве или, скажем, в Ростове, – человек знал, что получит один и тот же продукт: комфортную и качественную жизнь.

– По сути, стартап уже был, была команда, было расписано направление работ. Когда представилась возможность купить ПИК, эти люди перешли туда.

– Да, я вижу себя инвестором компании в гораздо более далеком горизонте. Консолидация акций группы почти до 75% это доказывает.

– Наоборот, обязательства дисциплинируют. Я вижу будущее ПИК именно в качестве публичной компании.

– Результаты за девять месяцев нынешнего года показывают, что эта цель достижима.

– У меня три проекта, которые являются отражением нашей новой философии, качества и принципов «ПИК-стандарта». Это Варшавское шоссе, 141, «Мещерский лес» и «Бунинские луга».

– Это первые законченные проекты, которые строились в соответствии с «ПИК-стандартом», по которому мы реализуем все наши проекты начиная с 2015 г. Одно дело, когда мы думали о том, что даст увеличение остекления на 30% в каждой квартире или, например, реализация политики pedestrian friendly, когда дорожное полотно конструируется таким образом, чтобы машины были вынуждены замедлять скорость движения; когда первыми на рынке создавали и внедряли концепцию «двор без машин», делали так называемые play-hub – огромные площадки с зарубежным игровым оборудованием, комфортные для всех возрастов. И совсем другое, когда мы смогли наконец увидеть готовый продукт своими глазами и пощупать. В этих трех проектах наша теоретическая концепция воплотилась в жизнь.

Панель против монолита

– Мы в компании не говорим «панель». Мы говорим «индустриальное жилье». Проблема заключается в том, что многие, имея в виду советскую и постсоветскую панельку, в том числе которую выпускала ПИК в недавнем прошлом, подразумевают эстетически непривлекательный советский продукт 2-го сорта. Сейчас же во всем мире тренд на индустриальные дома: большинство премиальных домов, строящихся в Лондоне, – это индустриальные дома, потому что у них выше качество. И те индустриальные дома, которые сейчас создает ПИК, на порядок выше по качеству (по множеству параметров), чем любой монолитный дом. В них свободная планировка, они более эффективны, более долговечны, они строятся в 4–5 раз быстрее, чем монолитные. Также индустриальное жилье – это рабочие места и налоги в бюджет, тогда как подрядчики монолитного жилья в основном используют труд мигрантов. Несмотря на то что мы научились неплохо строить монолитные дома, мы все-таки считаем, что будущее за качественным индустриальным домостроением.

С монолита на индустриальные дома переходят Европа и Китай, а некоторые российские регионы гордятся тем, что запретили панель у себя в городах, тем самым сделав ставку на технологии вчерашнего дня. Все в мире уже сейчас переходят на индустриальное и модульное домостроение. Просто это гибкое домостроение, когда заводы не выпускают одну серию, а могут производить разные дома, что стало возможным благодаря цифровой индустриальной революции, когда современным заводам неважно уменьшение номенклатуры. И, на мой взгляд, России очень важно не сделать выбор в пользу отсталых технологий вчерашнего дня.

– Мы продали КСРЗ в декабре 2015 г. На тот момент из-за волатильности экономики действительно было ощущение, что спрос на такого рода проекты будет падать. Однако сейчас ситуация уже другая. Мы видим рост спроса, чувствуем запрос со стороны наших покупателей. Поэтому мы решили продолжить работать в этом сегменте и с годами будем только увеличивать свое присутствие в нем. Сейчас в портфеле ПИК четыре проекта бизнес-класса – Vander Park, Вавилова, 4, Пресненский Вал, 21, и Черняховского, 19, которые пользуются огромным спросом среди наших покупателей.

– The Washington Post написала полную чушь, не знаю, откуда они взяли такую информацию. С моей точки зрения, [Дональд] Трамп строит старомодные и некрасивые здания – мне бы и в голову не пришло обращаться к нему за лицензией.

– В моем понимании ПИК не была активным игроком на этом рынке. Дело в том, что работа на рынке коммерческой недвижимости – это всегда работа с большим долгом и высоким соотношением доходов и долга. Сама специфика коммерческой недвижимости – как торговой, так и офисной – предполагает это. На уровне одного баланса бизнесы девелопмента жилья и коммерческой недвижимости, на мой взгляд, несовместимы.

– Мы об этом ничего не знаем и такого рода приобретения не планируем. Смысл приобретения большой девелоперской компании в том, чтобы унифицировать процессы и экономить на издержках. Это длительный процесс, чтобы культуру компании и бизнес-процессы сделать едиными. В ближайшие несколько лет мы не планируем приобретать другие девелоперские компании.

– Мне не кажется, что «Интеко» в сегодняшнем состоянии интересный актив, а про А101 у нас нет подробной информации.

ПИК в кризис

– Я соглашусь с тем, что ситуация не такая, какой она была 5–7 лет назад. И мы проделали большую работу, чтобы адаптироваться и перестроить бизнес-модель и наш подход к новым условиям. Если раньше мы старались как можно быстрее запустить строительство и продажи, то сейчас некоторые проекты откладываем, в течение определенного времени не все сразу стремимся запустить на рынок.

– Да, многие проекты мы откладываем на год-два. Мы смотрим, как не допустить каннибализации проектов внутри самой компании. Плюс мы стали еще более консервативны в наших инвестиционных расчетах.

– Мы всегда будем активно смотреть на новые возможности и площадки, нам важно делать качественные приобретения, чтобы они обладали всеми необходимыми параметрами. Сейчас многие владельцы площадок поняли, что ГК ПИК по силе бренда, качеству и эффективности продукта, технологичности рекламы, маркетинга и продаж, скорости освоения площадок и финансовой надежности является наилучшим партнером, и поэтому у нас большое количество предложений от потенциальных партнеров по освоению площадок.

– Я не соглашусь, что он увеличился в 10 раз, так как до покупки «Мортона» у ГК ПИК был отрицательный чистый долг, т. е. были просто деньги на счете. Учитывая объемы деятельности компании, объемы выручки от продаж, величина чистого долга находится в комфортных для нас пределах, что подтверждают наши кредитные рейтинги. Мы планируем в течение года-полутора опять вернуться к отрицательному чистому долгу.

– Сейчас это уже другой проект с другим именем, и он активно строится и реализуется. Мы выслушали от разных заинтересованных групп как обоснованную, так и необоснованную критику по поводу различных параметров проекта. Была критика по поводу транспортных аспектов, экологических и др. Мы провели работу, мы переработали полностью транспортную схему с транспортным консультантом мирового уровня Steer Davies Gleeves, с которым мы постоянно работаем, – сделали транспортное моделирование.

Новые решения сокращают затраты Московской области и Москвы на транспортную инфраструктуру в объеме нескольких миллиардов рублей, при этом решают те проблемы, которые существуют на данном транспортном узле. Мы отработали все экологические вопросы, понизили этажность и объемы застройки, улучшили качество архитектуры, поменяли мастер-план, схему сетей. Мы считаем, что в настоящий момент проект хорошо сбалансирован по всем параметрам. Первоначальный проект предусматривал 1,48 млн кв. м жилья, мы сократили этот показатель на 15% и сейчас планируем построить не более 1,26 млн кв. м, при этом емкость социальных объектов будет больше, чем требуется по нормативам.

Личные проекты

– ТЦ «Саларьево» уже строится и будет завершен в ноябре 2018 г. Еще два проекта начинаю строить в ближайшее время.

– Нет, было принято решение в пользу другого актива.

– Стариченко является сотрудником управляющей компании Mall Management Group, которая мне не принадлежит, Essence Development мне также не принадлежит.

– Нет, это моя финансовая инвестиция, не связанная с компанией. И площадки компании использовать не планируется.

– Я являюсь достаточно крупным инвестором в проект, вложив в него на ранней стадии, но я не принимаю активного участия в деятельности компании, это портфельная инвестиция моего фонда.

Что на рынке

– В этом отношении у нас два стратегических приоритета: создание инновационного, продуманного и обязательно очень красивого продукта – как с точки зрения дома, так и с точки зрения среды; второе – выстраивание долгосрочных и доверительных отношений с нашими клиентами. У нас в компании сформулировано несколько ценностей, по которым мы живем, и одна из них звучит так: удобство для клиента приоритетнее удобства для компании.

Отвечая на ваш вопрос, скажу, что спрос на хороший продукт и на хороший сервис будет расти и, наоборот, спрос на плохой продукт и плохой сервис будет падать.

– В одном доме порядка 15 000 компонентов. Мы в компании работаем над тем, чтобы улучшать каждый из них. Это если говорить про один дом. А мы строим целую среду. Соответственно, высокое качество и привлекательность жилой среды – это работа над тысячами деталей. Поэтому сложно сказать: «Обрати внимание в первую очередь на это и на это».

– Я считаю, что действия Москвы в отношении парковок и общественного транспорта – это единственно правильная стратегия, которая способна повлиять на уменьшение пробок. Если мне надо на выходных поехать в театр или на концерт, я понимаю: в центр я на машине не поеду, я поеду на такси, потому что запарковаться нельзя. Поэтому люди не ездят в центр на машине.

– Это не решает транспортной проблемы, не уменьшает количество пробок, а, наоборот, их увеличивает. Если вы строите парковки, то это как пригласительный билет, чтобы купить еще машину. Чем больше парковок построите, тем больше будет пробок. В Лондоне, если вы строите офисное здание, вам не дадут разрешение строить подземный паркинг, то же самое в Нью-Йорке и Сингапуре.

Единственная научно подтвержденная стратегия борьбы с пробками – это удорожание владения автомобилем, в том числе за счет введения платных парковок, отказа от подземных и структурных парковок, и параллельные инвестиции в создание разнообразного, разветвленного и комфортабельного общественного транспорта. И надо сказать, что правительство Москвы преуспевает в обоих направлениях: мы видим, что строится большое количество станций метро, а также был сделан комфортабельным железнодорожный транспорт внутри города, например проект МЦК.

Исторический контекст

– Бизнес я начинал с торговли сникерсами. Первыми партнерами были мои друзья.

– Да, если считать, что до этой торговли у меня ничего не было. Первый миллион заработал на недвижимости.

– На инвестиции в проекты.

– Был промежуточный период, связанный с недвижимостью.

– Это была брокерская деятельность.

– Да.

– Важно понимать исторический контекст. Компания начала заниматься поглощениями в 1999 и 2000 гг., и она относилась к тому, что делала, как к очень благородному делу. Потому что было много акционеров, владевших акциями предприятий, а руководители этих компаний делали с предприятиями все, что хотели, не учитывая интересы акционеров. По сути, нарушая их права. «Росбилдинг» помогал акционерам монетизировать акции и в результате сделок покупал сами компании. Возникало очень много недовольных со стороны менеджмента, который привык распоряжаться компанией как своей собственностью, не имея акций.

Но через какое-то время схема, по которой действовал «Росбилдинг», была скопирована другими предпринимателями. Некоторые так называемые предприниматели стали совершать криминальные действия, появилось много компаний, групп, которые подделывали документы. И когда мы это осознали, стало понятно, что нам надо срочно закрываться, и мы приняли решение о закрытии.

– Да. Из-за наводнения рынка сомнительными игроками то дело, которое мы считали инновационным и благородным, стало ассоциироваться с криминальной и полукриминальной деятельностью.

– Потому что людей, которые продавали нам акции, изначально обманывали, незаконно размывали эти пакеты, пытались отнять акции. Директора заставляли сотрудников переписывать акции. Если бы не мы, то акционеры предприятий вообще никогда не получили бы деньги за свои акции.

– По изначальному акционерному соглашению. Все было честно, все остались довольны.

– Взаимосвязи нет, потому что, когда в декабре 2010 г. я сложил полномочия, у меня было предложение о продлении полномочий еще на пять лет. Но я его не принял, потому что планы мои поменялись. А компания была продана в середине 2010 г., т. е. за полгода до этого.

– Horus была девелоперской компанией, которая специализировалась на высококачественных офисных проектах. Продажа компании была обусловлена тем, что в определенный момент я перестал видеть перспективы в офисном девелопменте, и время показало, что я был прав.