Cеть коворкингов WeWork подала заявку на IPO
У компании уже три офисных центра в Москве, и расходы на экспансию растут на сотни процентов в год
У WeWork более 400 офисов по всему миру
Американская We Company, материнская компания сети коворкинговых центров WeWork, присоединилась к многочисленным стартапам, которые спешат провести первичное размещение акций на фондовом рынке США, который находится на историческом максимуме. We Company сообщила, что еще в декабре конфиденциально подала заявку на IPO в Комиссию по ценным бумагам и биржам США (SEC). Ранее компания давала понять, что намерена выйти на биржу, но не говорила когда.
Как и подавляющее большинство других компаний, бизнес которых основан на использовании новых технологий или принципах экономики совместно пользования, WeWork продолжает нести убытки. Ранее сообщалось, что в 2018 г. ее убыток составил $1,9 млрд при выручке $1,8 млрд. При этом и выручка, и убытки компании растут примерно одинаковыми темпами – ежегодно удваиваясь, пишет The Wall Street Journal.
WeWork заявляет, что убытки в основном отражают огромные инвестиции в офисные пространства, которые начинают приносить хорошую прибыль, когда заполняются арендаторами. В начале апреля Financial Times, ознакомившаяся с финансовыми документами WeWork, показала масштабы ее расходов на экспансию: в 2018 г. расходы на «рост и развитие новых рынков» подскочили на 335% по сравнению с 2017 г. до $477 млн, а издержки на реализацию и маркетинг выросли на 164% до $379 млн.
По данным на конец 2018 г., у WeWork 425 офисов в 100 городах по всему миру, в том числе уже три – в Москве. В декабре 2018 г. компания арендовала на семь лет с возможностью пролонгации почти 5900 кв. м в бизнес-центре «Белая площадь» рядом со станцией метро «Белорусская». Открытие этого офиса, который будет у WeWork крупнейшим в Москве, ожидается в середине 2019 г. Два других – на 4300 кв. м в деловом квартале «Красная Роза» на ул. Тимура Фрунзе и на 3200 кв. м в торговой галерее «Якиманка, 26».
WeWork уже стала крупнейшим корпоративным офисным арендодателем в Лондоне и Нью-Йорке.
В ходе последнего раунда частных инвестиций WeWork была оценена в $47 млрд, когда японская SoftBank вложила дополнительные $2 млрд. Правда, инвестиция оказалась значительно меньше, чем SoftBank планировала еще прошлой осенью, когда намеревалась вложить $16 млрд. Однако сильное падение на фондовом рынке США в IV квартале и оппозиция со стороны инвестиционных партнеров, участвующих в созданном SoftBank фонде Vision Fund на $100 млрд, заставили снизить размер вложения до $4 млрд в конце года, к которым в начале января были добавлены еще $2 млрд.
Если бы WeWork получила от SoftBank, как изначально планировалось, $16 млрд, она еще не один год могла бы оставаться частной компанией, пишет WSJ. Как сказал газете человек, знакомый с процессом подготовки IPO, руководители компании стали готовить документы для подачи в SEC в конце прошлого года, когда вели с SoftBank переговоры о покупке ею контрольного пакета акций. Заявка в SEC была подана без участия инвестбанков и конфиденциально, что позволяет WeWork не раскрывать публично финансовые показатели, пока регулятор анализирует ее документы. По словам источника WSJ, топ-менеджеры WeWork планируют начать встречаться с инвестбанками в ближайшие недели и рассчитывают провести IPO в этом году.
WeWork в основном берет офисные площади в долгосрочную аренду, проводит реновацию, разделяет и сдает в краткосрочную субаренду другим компаниям. Сооснователь и генеральный директор Адам Нейман настаивает, что инвесторы должны относиться к WeWork как к технологической компании, указывая, в частности, на ее стремительные темпы роста и услуги, предоставляемые по принципам экономики совместного пользования. Однако многие аналитики, технологические инвесторы и владельцы недвижимости скептически воспринимают высокую оценку, которую компания получила от частных инвесторов. Они указывают, что она не сильно отличается от традиционных компаний, занимающихся офисной недвижимостью. А аналогичные компании оцениваются гораздо дешевле: так, рыночная капитализация публичной британской IWG, которая управляет двумя коворкинговыми компаниями – Regus (крупнейшая такая сеть в мире) и Spaces, составляет около $4 млрд.
При этом выручка Regus, по данным S&P Capital IQ, составила в 2018 г. $3,3 млрд, EBITDA – $493 млн.
Фондовые индексы S&P 500 и Nasdaq Composite в последние дни превысили исторические максимумы, с которых упали осенью 2018 г. Многие стартапы, щедро оцененные частными инвесторами в предыдущие годы, когда стоимость капитала была крайне низка, торопятся провести в этом году IPO. Размещение сервиса заказа такси Lyft прошло по высоким котировкам, но затем они упали на 15,8%. Более успешными для инвесторов оказались IPO соцсети Pinterest и сервиса видеоконференций Zoom. А сервис заказа такси Uber может быть оценен в $80–90 млрд, но по-прежнему убыточной компании пришлось существенно снизить первоначальную оценку.