Как шеринг-экономика меняет рынок недвижимости
Наибольшие перспективы у модели «совместного использования» на офисном рынке
Концепция sharing economy основана на том, что иногда удобнее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Не осталась в стороне от мейнстрима и сфера недвижимости
К предтечам совместного использования можно отнести публичные библиотеки, распространенные в Советском Союзе комиссионные магазины или пункты проката, где можно было арендовать все, от телевизора до лыж. Но чтобы принцип стал экономически выгодным, потребовалась современная скорость коммуникаций (интернет, мобильные приложения, социальные сети и технологии, которые придут им на смену и поднимут возможности шеринговой экономики на высоту, которая и не снилась создателям первых публичных библиотек) и смена поколений.
Обмен товарами, обмен услугами с помощью платформ растет быстро, рассказывал на Московском урбанистическом форуме основатель программы MetroLab в Массачусетском технологическом институте (MIT) и директор городских программ CIPPEC Габриэль Ланфранчи. Несколько лет назад на него приходилось всего 5% экономики, к 2025 г., по словам экономиста, будет более 30%.
Элис Чарльз, руководитель проекта «Города» Всемирного экономического форума в Женеве:
«Цель шеринговой экономики не в извлечении выгоды девелоперами. Эта экономика позволяет людям делиться/владеть совместно товарами и услугами, что очевидно разумнее и эффективнее. Я бы не думала об этом как о выгоде для подрядчиков. Это польза для людей»
«Представители поколения миллениалов (людей, родившихся в 1980–2000 гг.) предпочитают не владеть, а пользоваться, а сэкономленные время и средства тратить на впечатления и опыт. Уже сейчас люди сдают многое в аренду: дрели, пилы, велосипеды, лыжи, снегоходы. В ближайшем будущем они будут готовы делиться квартирами и автомобилями на время отдыха», – говорит руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. Руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости PwC в России Анна Данченок считает, что недвижимость подпадает под влияние sharing economy из-за несоответствия спроса и предложения. Высокий спрос на фоне ограниченной платежеспособности и большой объем лишней недвижимости спровоцировали создание таких сервисов, как Airbnb, Sharemystorage или We Are Pop Up. Тут на помощь пришли уже упомянутые технические возможности. Жилье, офисы, гостиницы в наибольшей степени подверглись трансформации под натиском новых участников рынка. Так появились, с одной стороны, сервисы, объединяющие множество собственников и потенциальных клиентов-арендаторов (Zillow, Airbnb), с другой – специализированные объекты, позволяющие совместно их использовать. Например, коворкинги и коливинги (OpenDoor Co-Living, The Collective), приводит примеры Данченок. Интернет-площадки Trulia и Zillow, которые изначально специализировались на продаже домов, теперь помогают, например, и найти арендатора для ненужной комнаты.
Офис для всех
Для офисной недвижимости шеринговая модель – будущее, уверен директор отдела управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CBRE Павел Якимчук. Эксперт выделяет так называемые serviced offices (помещения с отделкой, полностью оснащенные рабочей и переговорной мебелью, офисной техникой, кухонным оборудованием – готовые к использованию, которые сдаются на любой срок и могут адаптироваться под любого пользователя), managed offices (помещения, которые готовят и оборудуют под конкретного арендатора), co-working spaces (здесь компания вместо договора аренды заключает соглашение об использовании офисного пространства на определенных условиях, своего рода «членство в клубе», которое не предполагает владения офисом, а предоставляет возможность пользования помещением с расположенным в нем оборудованием) и по «отдельным столам» (аналогичный сервис, где оговариваются условия, на основании которых в пользование заказчику предоставляется определенное число столов – чаще всего в b2с-сегменте), incubators & accelerators (помещения, предназначенные для стартапов, которые различаются по специализации).
По данным аналитиков PwC, доля коворкингов выросла с 1 до 15% от объема рынка офисного предложения в мире за последние 10 лет: этот сегмент также представлен как онлайн-платформами (примеры за рубежом – LiquidSpace, PivotDesk, Flexioffices, Spacious), так и объектами в управлении сетей (WeWork, Regus). И если изначально, по словам Якимчука, коворкингами пользовались частные предприниматели и небольшие стартапы, то сейчас в Европе и США значительную долю спроса (в основном на managed offices) формируют крупные корпорации.
Еще в 2010 г. журнал Time назвал «совместное потребление» одной из 10 идей, которые изменят мир. Сейчас экономика, основанная на обмене товарами и услугами на базе интернет-платформ, растет быстро. Для поколения миллениалов арендовать удобнее, выгоднее и правильнее, чем владеть
По подсчетам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров RRG, в коворкингах на одного резидента приходится примерно в 3–4 раза меньше пространства, чем на сотрудника традиционного офиса: «За счет этого сохраняется приемлемая стоимость рабочего места для арендатора и обеспечивается доходность оператора». Операторам выгодно оптом арендовать офисные площади и сдавать их в розницу. Конечно, нужно время на то, чтобы раскрутить и загрузить площадку полностью, нужно вложиться в оборудование и т. д., оставить часть площадей под места общего пользования – в итоге доходность на 1 кв. м получается не 30–35%, а значительно меньше, подсчитывает Колокольников (см. таблицу).
Эксперт считает, что это «непростой бизнес, он чувствителен к арендной ставке, концепции, качеству управления», поскольку значительную часть дохода операторы получают от оказания дополнительных услуг (аренда переговорных, оборудования, услуги секретарей и т. п.). И, например, если отвести на одно рабочее место не 6 кв. м, а пять, доходность той же площадки вырастает на 20%.
«Если нужно иметь на полгода три рабочих места, мне проще их найти в коворкинге, чем искать помещение 18 кв. м в аренду на шесть месяцев», – встает на сторону пользователя Колокольников.
Любовь к формату «студенческого общежития» обычно проходит с ростом компаний. Гендиректор S.A. Ricci Project Management Руслан Кубрава приводит пример: одно архитектурное бюро и поставщики мебели довольно долгое время совместно арендовали помещение в БЦ «Союз» и делили между собой общественные пространства, которые в том числе использовали для проведения совместных мероприятий. Но когда одна из компаний выросла, она переехала в собственный офис.
Ярмарки как бизнес-модель
В сегмент торговой недвижимости шеринговая модель проникла позднее – как ответ на стремительно пустеющие площади в ТЦ, говорит Данченок. Например, платформы по краткосрочной аренде торговых площадок Appear Here и We Are Pop Up собирали предложения об аренде свободных помещений и подыскивали операторов временных магазинов.
«Совместное использование торговых помещений существует в ритейле давно, – уточняет старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Константин Будагян. – Классический пример – ярмарки и сезонные рынки.
Аренда торговых мест возможна и на продолжительный срок, арендаторы совместно оплачивают уборку общих территорий и услуги охраны».
Данченок в качестве примера приводит сезонные ярмарки или «временные» универмаги на пустующих площадях: Trend Island в «Авиапарке», «Калина-маркет» (российский бренд, который объединяет множество молодых дизайнеров и малоизвестные бренды на одной площадке, работает в разных торговых центрах Москвы), «Йармарка» (мультибрендовый магазин российских дизайнеров, работает в сети «Мега»), мультибрендовый pop-up магазин Underline и др. Pop-up магазины – временные торговые точки, которые появляются за одну ночь, функционируют некоторое время, легко демонтируются и освобождают пространство другим операторам.
В 2019 г. в Москве откроются коворкинги сети WeWork – в деловом квартале «Красная Роза» (девелопер KR Properties), в галерее «Якиманка 26» («Афорра девелопмент»). На «Красной Розе» в БЦ «Савин» WeWork займет 4300 кв. м, на Якиманке – 3200 кв. м. Всего у компании более 287 коворкингов в 77 городах мира. 50% компаний – резидентов сети смогли реализовать совместные проекты на базе WeWork
«С арендаторов взимается плата за услуги охраны, клининг, санитарную обработку, изготовление рекламных материалов, информационные услуги и др., как правило, пропорционально занимаемой площади», – уточняет Будагян.
Принцип совместного использования недвижимости активно применяют онлайн-торговцы: крупные складские комплексы и распределительные центры арендуют по частям ритейлеры, дистрибуторы, логистические операторы, предприятия e-commerce. В том числе и крупные компании, имеющие собственные склады, – для снижения издержек.
Колокольников также привел примеры, когда одна компания арендует помещение и сдает его по частям, но сохраняя общее пространство и концепцию. Так делает УК «АссортиДа», создающая пространства для торговли продуктами питания. Один магазин, к примеру, могут делить «У Палыча», «Красная икра», «Французская булочная». УК за свой счет обустраивает помещение, согласовывает перепланировки, получает различного рода разрешения, заключает договоры с арендаторами, проводит рекламные кампании для развития магазина.
Бонусы новых общежитий
Идея совместного проживания на минимальном по площади частном пространстве при наличии обширного общественного, где большая часть жизни и протекает, в послереволюционной России была частично осуществлена и затем на долгие годы забыта. Принципиальный тезис постсоветских людей: мой дом, моя крепость. По разным оценкам, в собственности граждан находится до 80% жилья. Но миллениалы начали входить в пору экономической активности, и тренды стали меняться. Как объясняет партнер и руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов, финансовая ситуация миллениалов не слишком стабильна, они хотят ездить на дорогих машинах и жить в престижном районе – но не могут себе позволить приобрести все это. Совместная экономика дает им возможность не покупать, но пользоваться.
Согласно исследованию Bank of the West, данные которого приводит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер, 46% миллениалов уже сейчас арендуют жилье, собственное жилье имеет 42%, с друзьями живет примерно 1%, с семьей – около 11%. «Мы ожидаем, что доля арендуемого жилья в сегменте, формируемом миллениалами, возрастет», – считает эксперт. Девелоперы отреагировали созданием коливингов, своего рода общежитий для людей с общими интересами.
«При совместном проживании соседи получают больше места за меньшие деньги, – говорит гендиректор бюро AI-architects Иван Колманюк. – Да, личное пространство сводится до комфортного минимума, 15–17 кв. м, обязательно – индивидуальный санузел, но можно обходиться без кухни и заказывать доставку еды или питаться в городе. Полноценная оборудованная общая кухня, гостиная, лаунж, прачечная и проч. находятся в общем пользовании, и расходы за них делятся на всех арендаторов. Возникающие вопросы решает управляющая компания». Аренда обходится дешевле съема однокомнатной квартиры, добавляет архитектор. «Например, между Садовым и Третьим транспортным кольцом в Москве самая дешевая однокомнатная квартира с «бабушкиной» мебелью без ремонта, но рядом с метро будет стоить минимум 40 000 руб. в месяц. Аренда современной укомплектованной квартиры той же площади (40 кв. м) обойдется в 50 000–60 000 руб. Кроме того, при классической аренде жилья часто приходится иметь дело с агентскими комиссиями. На короткий срок такое жилье арендовать вообще невыгодно, – рассуждает Колманюк. – Жилье в одном из известных шерингов (Colivium, все адреса внутри Кольцевой линии метро) включает современный ремонт с мебелью, отдельную комнату с санузлом площадью около 15 кв. м, полностью оснащенную общую кухню, постирочную, небольшой спортзал и рабочую зону. В месяц проживание стоит 49 000 руб., лист ожидания – на несколько месяцев вперед. Для жителей доступен проектор, подписка на Netflix и другие спутниковые каналы, на кухне всегда есть чай, кофе, специи, в стоимость включены коммунальные услуги, работа консьержа, проводится еженедельная уборка». Есть и более экономные варианты дальше от центра, говорит архитектор.
Коворкинг-сети WeLive, Roam, Common и др. делают качественные проекты с обширной инфраструктурой, говорит о международных примерах руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова. Такие проекты предполагают «тусовку», постоянное общение, обмен идеями и опытом, подразумевается, что целевая аудитория – люди творческих профессий, молодые бизнесмены, фрилансеры. «Под «коливинг» можно приспособить и апарт-отели, и офисные пространства, и гостиницы», – считает Белова. Цена аренды плюс-минус совпадает со стоимостью аренды квартиры в схожем сегменте, в качестве бонуса – facilities and community, оценивает она.
Соколов скептичен: при всех плюсах для России эта модель поведения сопряжена с потенциальной социальной проблемой. «Государство постепенно снимает с себя социальные обязательства. Это означает, что гражданам самим надо беспокоиться о том, где они будут жить и на какие деньги в тот момент, когда пенсионный возраст еще не наступит, а востребованность на рынке труда упадет. С учетом темпов роста экономики России, отстающих от среднемировых, с большой степенью вероятности, доходы многих сегодняшних пользователей шеринга расти не будут. Возможно, шеринг приведет к росту мобильности, когда людям станет проще переезжать в более дорогой город, получив предложение о работе, или уезжать в город с низкой стоимостью жизни при потере работы», – рассуждает эксперт.
«Чтобы понять перспективы шеринга в недвижимости, достаточно взглянуть на данные о составе экономики разных стран и мировых столиц. В западных экономиках огромную долю занимают малый и средний бизнес, их подрядчики и партнеры, в том числе самозанятые. В России экономика состоит из крупных государственных предприятий и предприятий с госучастием. Для них данный формат неинтересен, для их подрядчиков – тоже. И основной объем денег вращается в этой сфере. Пока не произойдет сдвиг в составе экономики в сторону малого и среднего бизнеса, ситуация со спросом на форматы совместного использования принципиально не изменится», – добавляет управляющий партнер УК Zenith PM Илья Андреев.
Какой сценарий будет реализован в России и какую позицию займут выходящие на экономическую сцену центениалы, которые в своих представлениях о жизни пока сильно отличаются от предыдущих поколений, пока не понятно. И если перспективность шеринг-модели в коммерческой недвижимости кажется незыблемой, то шеринг-жилье вполне может разделить судьбу коммун начала века, превратившись из нового образа жизни в некомфортное жилье.
