Девелоперы нацелились на развитие в России нового формата арендных домов

Коливинги (coliving – от common living – совместная, общая жизнь) – арендные дома с полностью оборудованными для жизни апартаментами (11–30 кв. м), одноместными или для нескольких человек. В каждой мини-квартире есть собственные удобства, может быть и кухонная зона, но в любом коливинге располагаются большие общие кухни, где постояльцы готовят и обедают вместе. Также в современных общагах имеется множество других пространств для общения: кинотеатры, библиотеки, спортзалы, игровые комнаты, лаунж-зоны, бары и рестораны.

Новые кочевники

Общественные зоны – главное в common living, большую часть аудитории которых составляют так называемые цифровые кочевники – люди 25–40 лет из поколения миллениалов, в основном IT-специалисты и представители творческих профессий. Это мобильные люди, не привязанные к рабочему месту в офисе, с минимальным горизонтом планирования, которые ценят комфорт. Для них важны новые впечатления и общение с единомышленниками.

Теперь на Западе до 30–35 лет не принято создавать семьи (согласно исследованию Gallup, более 60% миллениалов одиноки), и людям проще арендовать полностью готовые для жизни апартаменты, в которых есть все – от мебели до полотенец, чем тратить время на обустройство съемной квартиры (в США и Европе жилье обычно сдается без мебели) и тем более собственной недвижимости. В коливингах «кочевники» получают не только меблированные комнаты, но и возможность работать в коворкингах: границы между работой, отдыхом, формальным и неформальным общением стираются. Там же проводятся обучающие и развлекательные мероприятия, за организацию которых отвечает community manager.

Первый похожий на современные коливинги дом – Rainbow Mansion (Особняк радуги) – появился в США в 2006 г., рассказал советник президента ГК Becar Никита Шарапов. Пятеро молодых инженеров начали работать в Исследовательском центре NASA Ames, и им понадобилось арендное жилье в Кремниевой долине. С их уровнем дохода в тот момент они могли себе позволить только квартиры далеко от работы, и молодые люди решили совместно снять дом прямо в центре долины. Здесь они начали проводить различные мероприятия, например хакатоны – форумы разработчиков, на которые приглашали лучших представителей Кремниевой долины, и вскоре особняк стал популярен. Сегодня это «интернациональное сообщество людей, которые трудятся для оптимизации галактики», в доме богатая библиотека, бар, лаборатория и совместные комнаты для проживания (напоминающие хостел).

В 2012 г. в Бостоне открылся Krash, который позиционировался именно как коливинг. Тенденция набирала обороты, одинокие «цифровые» люди снова захотели больше общаться в реальности. Другая причина популярности формата – приемлемая арендная плата по сравнению с наймом обычного жилья. Квартира в аренду в Нью-Йорке, по данным elliman.com, может стоить от $1000 до $15 000 в месяц в зависимости от района, а, например, в коливинге Commonspace месячное проживание в отдельной комнате с удобствами обходится в $850 (средняя арендная ставка в американских коливингах – $1380, данные Becar). Но и более дорогие коливинги в Нью-Йорке (например, WeLife на 716 постояльцев, $1900–3500 в месяц за юниты от 28 кв. м) в основном заполнены практически на 100%, говорит руководитель проектов Becar Константин Королев.

По подсчетам Becar, в настоящий момент в мире около 27 качественных коливингов, 16 из которых находятся в США (в том числе американская сеть Common). Пять проектов расположены в Европе: Sun & Co в Испании, Tech Farm в Швеции, Babel Community (готовится к открытию) и Joe & Joe (от Accor) во Франции, а также сеть The Student Hotel (Франция, Голландия, Испания). Последние два не позиционируют себя как коливинги, но напоминают формат концептуально. В Великобритании The Collective (Old Oak) планируется развивать как сеть (рассматривает площадки в Германии). Есть азиатские сетевые проекты: китайская You+ и индийская CoHo, рассказывает Шарапов. Также существует международная элитная сеть Roam (Майами, Бали, Токио, Лондон и Сан-Франциско), резиденты которой могут в любой момент менять город и страну проживания – в зависимости от настроения.

Общая жизнь по-русски

Идея для России не нова: в 1920–1930 гг. в Стране Советов пытались внедрить конструктивистские дома-коммуны с общим бытом и community manager – массовиком-затейником. Однако коммуны не прижились, а общаги и коммуналки до сих пор ассоциируются с неудобствами. По этой причине часть опрошенных «Ведомостями» экспертов считают, что формату будет сложно развиваться в России, тем более что в отличие от западных стран здесь можно арендовать квартиры со всей мебелью и даже посудой.

Указывают эксперты и на то, что в России пока довольно рано – по европейским меркам – создают семьи. Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев также отмечает, что даже в США были свои сложности – в 2014 г. закрылась крупная сеть Campus Coliving. Среди минусов бизнес-модели этого проекта было проживание резидентов в собственных комнатах, что увеличивало стоимость.

По мнению экспертов, у формата коливингов в России может быть будущее, если стоимость проживания в них будет более выгодной, чем в отдельных квартирах. «Если ориентироваться на зарубежный опыт, арендная ставка должна быть как минимум на 20–30% ниже рынка», – говорит исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International Амель Джерруди. «На сегодняшний день оценить перспективы подобных начинаний непросто, учитывая, что востребованность традиционных квартир выше, чем, например, хостелов или апарт-отелей, которые воспринимаются как временное жилье», – отмечает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-недвижимости» Оксана Полякова.

Апарт-отели с гостиничным сервисом позиционировались как цивилизованная альтернатива традиционному съемному жилью, перспективы расценивались как весьма впечатляющие. Однако в настоящий момент таких объектов немного, у первопроходцев – групп Becar и «Пионер» – на двоих шесть проектов: действующий Vertical и строящийся в Петербурге (Becar), два действующих Ye’s «Пионера» в Москве и Петербурге, один строящийся в Петербурге и один заявленный в Москве (в составе ЖК «Life – Ботанический сад»). Основные жильцы – туристы и командированные. По данным директора по развитию сети Ye’s Андрея Жамкина, 40% постояльцев апарт-отеля в Москве – сотрудники крупных компаний, которые работают по срочному контракту или приезжают в столицу в командировку; живут по 3–5 месяцев; платят в среднем 43 000 руб. в месяц.

«Мы находимся в начале пути по формированию цивилизованного рынка аренды в России. И коливинги – это следующий этап, после сегмента апарт-отелей. Нельзя сказать, что эта ниша сейчас не развивается, но большинство объектов пока строятся. Мы планируем дальнейшее расширение сети в Москве и Петербурге, а также в Астане», – говорит Жамкин. «Коливинги и микроливинги могут быть реализованы и в гостиницах, и в жилых домах. Но для разных объектов обязательно соответствие нормам, предусмотренным законодательством», – напоминает Королев.

Перспективы и особенности

Сервисные апартаменты и коливинги ориентированы на разную целевую аудиторию, вторые – более демократичные. Ближе всего к ним по духу хостелы (основное отличие – в хостелах нет такого количества мест для общения). Как отмечает Шибаев, в российских хостелах все чаще люди селятся надолго, «однако это связано больше с низкой стоимостью проживания, чем со стремлением к созданию сообщества». В то же время в России развивается формат коворкингов.

Существует уже и несколько аналогов классических coliving, но с особенностями. По словам Шарапова, Early Birds в Петербурге следует примеру таких компаний, как Outpost Club: в коливинг переделывают обычное жилье, цена – 15 000 руб. в месяц. Local Point с собственным коворкингом в Москве больше всех похож на западные образцы; в стоимость – 20 000 руб. в месяц – входит уборка и другие сервисы. «Инсайт хаус» с коворкингом и апартаментами в Сочи и Крыму больше напоминает ретрит (коливинги в необычных местах, где работу можно совмещать с отдыхом, предназначенные для краткосрочного пребывания): 700 руб. в сутки, от 15 000 руб. в месяц. В подмосковном творческом комьюнити «Деревня» (версия кохаузинга) аренда домиков стоит 3500–10 000 руб. в сутки. Московский дом Alligator не имеет прямых аналогов: сначала было сообщество «Аллигатор», уже потом появился дом. Тренд на совместное проживание в России начал развиваться на фоне кризиса. Формат позиционируется не только как совместная аренда жилья, но и как своеобразный «бизнес-инкубатор» – место для развития бизнеса и предпринимательских способностей.

«Как и в США, первопроходцы – маленький бизнес. Рано или поздно эти компании наработают капитал и начнут развиваться. В Штатах на эти процессы ушло примерно пять лет», – Шарапов верит в перспективы формата. Королев добавляет, что к 2020 г. поколение миллениалов будет составлять 50% мировой рабочей силы. «Массовое распространение жилья для них в перспективе ближайших нескольких лет неизбежно, в том числе в России. Девелоперы, если хотят оставаться успешными, будут вынуждены работать с новыми форматами недвижимости», – уверен он.

В сентябре ГК Becar анонсировала micro-living Vertical We & I на Большом Сампсониевском, 68, в Петербурге. Апартаменты площадью 12,96–33,34 кв. м будут сдаваться преимущественно в краткосрочную аренду. «Эргономичные планировки пространств для личного размещения позволяют сделать стоимость аренды доступной. О конкретной стоимости проживания говорить пока рано: отель откроет свои двери в 2020 г., и до этого времени рынок может существенно измениться», – сообщали в компании. «В Петербурге мы планируем реализовать несколько micro-living», – говорит Королев.

По мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, перспективными могут быть проекты вблизи крупных офисных кластеров (например, «Сколково», «Флакон», «Красная Роза», «Даниловская мануфактура» и проч.), где работают люди, которые привыкли к развитой корпоративной структуре, определенному набору удобств и возможностей на рабочем месте. По словам коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова, платформой для развития коливингов – в качестве эксперимента – также могут стать МФК.

Дизайн-завод «Флакон» развитием формата уже занялся – комьюнити «Деревня» было создано его владельцем Николаем Матушевским. В KR Properties («Даниловская мануфактура» и «Красная Роза») и в ОДАС «Сколково» заинтересованность в формате подтвердили. «Возможность совместного проживания была бы интересна, к примеру, начинающим предпринимателям или студентам Сколтеха (Сколковский институт науки и технологий). Эта аудитория наиболее заинтересована в недорогом жилье и открыта к новым форматам. Начаты работы по строительству второй очереди кварталов апартаментов, где мы готовы рассматривать новые возможности», – говорит директор по управлению объектами недвижимости и брокериджу ОДАС «Сколково» Мария Сергиенко.

Инвестиции в реализацию коливингов, по словам директора по консалтингу и развитию Key Capital Эвелины Ишметовой, стоит оценивать как в строительство малогабаритных квартир под ключ – 80 000–100 000 руб. за 1 кв. м без учета стоимости получения прав на земельный участок и разрешений на строительство. Цена создания общественных зон может составлять до 150 000 руб. за 1 кв. м. Инвестиции сопоставимы со стоимостью создания гостиниц – 100 000–120 000 руб. за 1 кв. м, по данным «Северин проекта».

В целом, как отмечает Джерруди, пока формат не до конца понятен девелоперам – в ближайшие годы будут появляться пилотные проекты. Более широкое развитие коливингов в России можно ожидать через 3–5 лет