Почему в России нет спроса на съемное жилье
Потенциальный спрос на съемные квартиры в стране высокий, но снимают жилье – единицы
«А в Москве это вообще обычное дело, – сказал автору гендиректор «Русь: НТ» Дмитрий Майоров, – сдают жилье в одном районе, сами снимают в другом. Или ближе к работе, или повыше уровнем». Разговор шел о том, как стремительно меняется рынок жилья и в России, и в мире. Хостелы и коливинги, кондоминиумы и таймшеры, апарт-отели, наконец. И о том, как связаны мобильность населения и уровень развития экономики.
В советский период набор вариантов был жестко ограничен: муниципальная квартира (как бы государственная, но с передачей по наследству); комната в коммуналке или общаге; кооперативное жилье; частный дом за городом, в какой-нибудь деревне; домик в садоводстве (6 на 6 и без печки); серая аренда – без гарантий с обеих сторон. Все.
В прошлом году в «Ведомостях» публиковались любопытные данные о взаимосвязи основной формы владения жильем с уровнем развития экономики. Чем сильнее экономика, тем меньше доля собственности. В Германии квартиро- и домовладельцев – около 50%. В Австрии 65% – собственники, 35% – арендаторы. В Дании – 60 на 40%. В крупных городах доля арендаторов везде выше. «Для жителя мегаполиса понятие «родовое гнездо» излишне», – замечает архитектурный критик Мария Элькина. Даже в Штатах при гипертрофированной роли ипотеки доля собственников сокращается, арендаторов – растет. Плюс набирают популярность разнообразные формы коллективного владения. Больше всего собственников жилья в Румынии – 95%. В Хорватии и Македонии – под 90%. Ну и мы недалеко ушли – 85%. Соответственно, и российская экономика больше похожа на румынскую, нежели на немецкую.
Здесь ключевое понятие – «мобильность». Готов ли человек ехать за приличной (интересной, более денежной) работой в другой штат, другую область, другую страну? «К ХХI в. мобильность стала одним из символов и девизов развития вкупе с глобализацией, модернизацией, сервисно-информационным и коммуникационным бумом. Вместе с ростом благосостояния растет и географический кругозор населения, его тяга к передвижениям в пространстве», – пишут авторы монографии «Между домом и домом».
В конце нулевых в моногороде Пикалево производство окончательно закрылось, несмотря на все усилия власти. А параллельно в Тихвине готовили к запуску вагоностроительный завод. Работягам предложили переехать из Пикалева в Тихвин, условия предлагали не то чтобы сказочные, но приемлемые. Не поехали! В массе предпочли остаться – пусть без работы, но при знакомом социуме, при огородике и т. д. А завод был вынужден строить несколько жилых корпусов и запускать льготную ипотеку. По той же схеме обеспечивала себя персоналом финская Nokian Tires.
По данным ВЦИОМа, в настоящий момент готовы арендовать жилье 6,9 млн российских семей. Фактическая же доля арендаторов в России – 4,8%, в Петербурге – 8,3%.
Чтобы потенциальный спрос на аренду превратился в реальный, необходим ряд условий. Первое – защищенность договором и арендатора, и арендодателя. А это означает выход из тени и уплату налогов (или приобретение патента). Второе – господдержка. Речь не о миллиардах, которые АИЖК бросает на скупку апартов, а о доходных домах с низкими ставками, налоговых вычетах для квартиросъемщиков. Третье – прекратить попытки запихнуть сегмент апартаментов в нишу жилья (с требованиями доплатить за социалку и проч.).
Пока у государства все это получается кривовато, но рынок справляется и сам. В Москве доля апартаментов в общем объеме новостроек составляет 20–25%, в Петербурге – около 5%, но устойчиво растет. «Апартаменты – это формат, открытый для новых потребностей, – говорит директор проекта «Салют» Сергей Ногай. – Компактность, развитая инфраструктура – это удобно на определенном этапе. Человек не привязан пожизненно к определенному адресу и количеству квадратных метров. Поменял работу, изменился состав семьи – значит, появились новые потребности в обустройстве жилья. И это решение должно быть легким, понятным и недолгим. Без мобильности населения построить современную экономику нереально. Другая функция – замещение отсутствующих в России финансовых инструментов. Нет фондового рынка для частных лиц, нет надежной банковской сферы и т. д. И вложения в жилье на котловане больше не обеспечивают искомую доходность. Цивилизованная аренда нужна и частным инвесторам, и их клиентам (арендаторам), и государству (налоги с ИП)».
«Чиновники живут с головами, обращенными в прошлое. Причитания про социальные объекты, попытки приравнять апарты к жилью по большому счету бессмысленны. Если есть четко выраженная потребность, бизнес найдет возможность ее удовлетворять. А вот будет это происходить в серой зоне или в легальном правовом поле, как раз и зависит от позиции государства», – уверен Ногай.
Новые форматы жилья (проживания) возникают в ответ на изменения структуры спроса. Это касается не только городских квартир, но и коттеджных проектов в пригороде. Девелопер Вадим Новиков построил два коттеджных поселка. С просторными домами и большими участками. Оба вполне успешны, но следующий его проект будет принципиально другим. «На подходе новое поколение покупателей, – говорит Новиков. – Людям до 30 нравится загородная жизнь, но им не нужен 500-метровый дом в лесу, предпочтительнее компактное домовладение, и обязательна развитая инфраструктура в пешей доступности. Спорт, досуг, возможности для занятий любимым хобби (и это не огород), возможно, коворкинг, обязательно – высокоскоростной интернет.
Еще один фактор – высококвалифицированная УК, минимум проблем в обслуживании. Еще должна быть заложена возможность переформатирования: быстро и без особых затрат увеличить площадь, сделать перепланировку, добавить пристройку (модульный принцип). Необходимы элементы умного дома (максимально простого в управлении). Фактор успеха в ближайшие несколько лет – формирование комьюнити нового типа. Мы пока не знаем, как именно оно будет складываться. Но создавать под него инфраструктуру необходимо уже сегодня».
Трансформация представления о собственности – дело сложное. Этот процесс не будет ни быстрым, ни всеобъемлющим. Священное понятие собственности (хотя и подорванное заявлениями политиков о «жульнических бумажках») очень прочно засело в головах россиян. Многим слишком памятны годы и десятилетия, проведенные в общагах и коммуналках. Не отсюда ли, кстати, аномально высокая доля студий в петербургских новостройках – 23%? В Москве их 9%.
«Новые форматы приживаются трудно, – рассуждает Майоров. – Постепенно глобализируемся, что-то перенимаем у соседей, в том числе – гибкое отношение к собственности. Кондоминиумы у нас не пошли. Таймшеры не прижились. Владение долей для россиян непонятно, потому что в обществе преобладает взаимное недоверие. И еще не закончен передел собственности. Базовое понятие собственности должно быть незыблемо, тогда возможны эффективные вариации. Сложные формы менее защищены. Но идея постепенно будет проникать в массы. Это часть общего процесса: бизнес становится все более виртуальным. Строчки кода стоят дороже, чем сложный станок. И мы тоже будем меняться, но в России перемены идут медленнее, чем в мире, а в Петербурге – медленнее, чем в Москве».
Есть еще политический аспект. Среднестатистический заемщик привязан к месту, к работе и не склонен рисковать. Управлять такой массой, конечно, проще, чем текучим сообществом квалифицированных профи, свободно владеющих языками и с контрактами по всему миру. Но если мы хотим двигаться не в сторону условной Румынии, а куда-нибудь в направлении Германии, то и власти придется выбирать приоритеты.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»