Долгам россиян по ипотеке предсказано удвоение за три года

К концу 2020 г. задолженность граждан перед банками по ипотечным кредитам составит 10 трлн руб. – такой прогноз заложен в стратегии развития АИЖК. Это вдвое больше, чем сейчас: на 1 октября ипотечный портфель составлял 4,8 трлн руб., с начала года он вырос на 9,4%.

Получается, что ежегодно портфель должен расти больше чем на 20%, а пока более реалистичным выглядит рост на уровне 10% в год, говорит аналитик Fitch Дмитрий Васильев. Доступность жилья остается невысокой из-за его дороговизны и падения реальных доходов населения в последние годы. Подхлестнуть спрос на ипотеку может снижение ставок – здесь многое зависит от госбанков, которые в последнее время выдают около 70% ипотеки, отмечает Васильев. Прогноз слишком оптимистичный, солидарна главный аналитик Бинбанка Наталья Ващелюк, по прогнозам ее банка, 15% в год – предел роста портфеля: «Мы полагаем, что средний темп прироста в ближайшие три года будет около 12%».

Ипотечное кредитование уже несколько лет остается драйвером розничного рынка, оно растет намного быстрее потребительского и автокредитования, говорит аналитик «Эксперт РА» Анастасия Личагина. И уже в следующем году темпы роста ипотечного кредитования замедлятся, полагает она: «Скажется насыщение платежеспособного спроса на жилье, поскольку реальные доходы населения продолжают снижаться, а кредитная нагрузка растет. Мы не видим предпосылок для роста задолженности по ипотеке до 10 трлн руб. к 2020 г., однако порог в 6–7 трлн руб. к этому периоду может быть преодолен».

Сейчас рекордно низкие ставки ипотеки, но даже в таких условиях россияне не готовы покупать недвижимость, говорит аналитик Райффайзенбанка Денис Порывай. Спрос на жилье не увеличивается из-за снижения реальных доходов населения, а заметная коррекция цен на недвижимость маловероятна, полагает он.

«Если рассчитать средний платеж по ипотеке за 1 кв. м среднего жилья и соотнести его со средней зарплатой россиянина, то мы увидим, что доступность жилья сейчас на максимальном историческом уровне», – не согласен предправления Совкомбанка Дмитрий Гусев. Он добавляет, что при этом сохраняется огромный отложенный спрос, особенно в Москве и Петербурге: «В этих регионах большая потребность в самых разных специальностях с зарплатами, позволяющими платить по ипотеке. Именно тут мы видим основной рост».

Удвоение портфеля за три года возможно при удвоении спроса и увеличении доли сделок с ипотекой в 2 раза, говорит начальник управления разработки розничных продуктов, стандартов и технологий Газпромбанка Алексей Трубников. ВТБ тоже считает вполне реальным достижение 10 трлн руб. к 2020 г., но только если ситуация в экономике продолжит улучшаться, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрей Осипов. «Мы допускаем возможность удвоения ипотечного портфеля при сохранении макроэкономических тенденций», – отмечает руководитель розничного блока «СМП банка» Роман Цивинюк.

Если ЦБ сохранит денежно-кредитную политику, то в 2020 г. ставка ипотеки может снизиться до 6–7% годовых, а это ключевой фактор, указывает управляющий директор дирекции розничных продуктов «Абсолют банка» Антон Павлов (он считает прогноз АИЖК реалистичным).

Повышение доступности ипотеки будет способствовать тому, что люди будут чаще привлекать заемные средства для покупки жилья, говорит он, замечая, что пока доля ипотеки в покупках жилья не очень высока – примерно 50% сделок по покупке недвижимости. В развитых странах этот показатель достигает 80–90%. Обеспеченность людей квадратными метрами еще достаточно низкая и многие нуждаются в улучшении жилищных условий, продолжает Павлов: «Если в России на одного жителя приходится в среднем 24 кв. м, то в США и развитых европейских странах – в 2–3 раза больше». «На российском ипотечном рынке сохраняется огромный потенциал, и мы не ожидаем его перенасыщения: проникновение ипотеки в ВВП страны не превышает 6%, что на порядок меньше, чем в других странах», – солидарен Осипов. В ЮАР эта доля составляет почти 29%, в Бразилии – 12%, в Чили – около 24%, приводила в конце ноября примеры первый зампред Центробанка Ксения Юдаева (цитата по «Прайму»).

Снижение ставки примерно на 1 процентный пункт приводит к увеличению выданных кредитов примерно на 40%, говорит генеральный директор девелопера Level Group Кирилл Игнахин. Если речь будет идти о ключевой ставке на уровне 6–6,5% и ставке по ипотеке 7,5–8%, то двукратный рост возможен, полагает он.

Даже несмотря на падение реальных доходов, низкая безработица стимулирует экономически активное население брать кредиты на фоне снижения ипотечных ставок, говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, тем более рост цен на рынке сдерживается обилием предложений, которые превосходят спрос в 1–1,5 млн кв. м жилья. «По нашим прогнозам, через 3–5 лет рыночная ставка ипотеки составит 6%, а это значит, что выдачи вырастут, – сказал директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. – Конечно, многое зависит от ключевой ставки, которая сегодня снижается, но все мы помним 2014 г. и понимаем, что в случае возникновения сложностей в экономике ставка по ипотеке вырастет, а объемы выдачи упадут, поэтому все зависит от устойчивости российской экономики».

При этом все эксперты, опрошенные «Ведомостями», говорят о том, что возникновения рисков ипотечного пузыря не видят. ЦБ не считает чрезмерным рост ипотечного кредитования, хотя в ипотеке сохраняются значительно высокие темпы, сказала Юдаева. Сейчас говорить о том, что на ипотечном рынке растет пузырь, преждевременно, полагает аналитик S&P Сергей Вороненко: ставки все еще корректируются, сама ипотека длительное время была доступна в основном социально защищенным слоям населения со стабильным доходом. «Рост ипотечного портфеля даже в 2 раза за три года не грозит российскому рынку ипотечным пузырем», – заключает Павлов.