Как государство собирается развивать доходные дома в России

REIT (Real Estate Investment Trust) – инвестиционный фонд недвижимости, который за счет коллективных инвестиций приобретает объекты недвижимости и управляет ими. Мировая капитализация всех REIT – $1,7 трлн, львиная доля – больше $1 трлн – приходится на США. В России аналог REIT – ЗПИФ, но «как инструмент инвестирования в недвижимость не развит: для большинства ЗПИФН характерна недостаточная ликвидность, так как они создаются для конкретных проектов, которые не представляют интереса для широкого круга инвесторов», отмечает Ирина Балкарова, управляющий директор АО АИЖК. АИЖК развивает программу арендного жилья через фонды, которые должны аккумулировать недвижимость (приобретая большими пулами квартиры у застройщиков) для последующей сдачи в аренду. Сейчас у ЗПИФН «Кутузовский», сформированного в 2016 г., три объекта в Москве, до конца года появится еще два в регионах. В перспективе АИЖК собирается распространить программу и деятельность фондов на города-миллионники. К концу 2020 г. общий объем средств в таких ЗПИФН должен достичь 65 млрд руб. Доходность рентного бизнеса ежегодно падает, но АИЖК намерено заработать на эффекте масштаба.

По подсчетам агентства, в перспективе 2018–2020 гг. чистый операционный доход составит 1%, но в горизонте до 2031 г. – уже 3,7%. Доходность для инвесторов с учетом роста стоимости актива (ожидаемый рост цен – на уровне 4% в год) – около 10% годовых до выплаты налогов.

В отличие от частных рантье фонд недвижимости АИЖК в более выгодном положении: он может покупать большими объемами с большими скидками жилье у девелоперов; ремонтные работы, меблировка, обслуживание, охрана и т. п. тоже обходятся дешевле за счет масштаба. Кроме того, налог на недвижимость фонда может быть вскоре уменьшен или отменен.

Способ сбережения

С 2016 по 2017 г. доходность рентного бизнеса, по данным «Мира квартир», в среднем по России снизилась с 6,4 до 6%. А срок окупаемости инвестиций в покупку вырос с 16,2 до 17 лет. Москва и Санкт-Петербург традиционно в лидерах: самая низкая доходность, самая долгая окупаемость. Доходность инвестиций в московские квартиры – 4,6%, в питерские – 4,7%. Сроки окупаемости – 22 и 21 год соответственно. В 2013 г., отмечают в «Мире квартир», в Москве можно было получить 4,8% годовых. Это без учета платы за ремонт, налоги, инфляцию и проч. В действительности доходы арендодателя еще ниже. Мария Жукова, гендиректор «Миэль-аренды», приводит расчеты для стандартной 40-метровой квартиры в нестаром доме с косметическим ремонтом, которую можно сразу сдавать: «За вычетом расходов на ремонт, коммунальные услуги, НДФЛ и налога на имущество получили 3,7% годовых».

По данным регулярного доклада компании Trulia Rent vs. Buy, доходность американской жилой недвижимости – 4,1%. По словам Екатерины Черных, гендиректора УК «Велес траст», доходность 3–4% в национальной валюте – хорошая. Но в России она считается низкой: «Слабый российский рубль, нестабильность подрывают веру в национальную валюту».

Понять, покупать жилье или арендовать, помогает показатель Price-to-Rent, который рассчитывается как отношение цены на жилье к годовой арендной плате. Эксперты Trulia устанавливают следующие пороговые значения для коэффициентов: отношение цены к аренде от 1 до 15 означает, что лучше покупать, чем арендовать; от 16 до 20 – обычно лучше арендовать, чем покупать; 21 или более – снимать жилье предпочтительнее. Аналитики учитывают налоги, страховку, ипотечные выплаты, стоимость обслуживания недвижимости – т. е. вычисляют чистую доходность такой инвестиции. Расчет по квартире в примере «Миэля» (с учетом налогов, ремонта и проч.) дает коэффициент более 22. Покупать московскую квартиру, чтобы зарабатывать на аренде, для частного инвестора не имеет смысла. Но большинство россиян не рассуждают как институциональные инвесторы, замечает Черных. «У нас нет средств хранения капитала, деньги быстро обесцениваются, – объясняет она. – Люди покупают квартиры и таким образом сберегают средства, часто это единственная мотивация откладывать деньги. Немало нового жилья было куплено про запас. Владельцы сдают его – и да, получают 2–4% в год, но они рассуждают иначе: «Так я хоть что-то сберегаю на старость, в крайнем случае продам».

Ипотека поможет не всем

Казалось бы, с такими ценами на аренду и покупать, тем более в кредит, не имеет смысла – дешевле снимать, тем не менее количество сделок на рынке стабильно. По данным Росреестра, в России за 2016 г. зарегистрировано 701 810 договоров долевого участия (ДДУ), за 10 месяцев 2017 г. – 550 639 ДДУ (на 3% меньше, чем за тот же период 2016 г.).

Доступность жилья в России за годы последнего кризиса выросла в некоторых городах в несколько раз – квартиры подешевели. И по расчетам «РИА рейтинга», общее число квартир и домов в стране превысило количество семей, теоретически каждая семья уже может жить на собственных квадратных метрах (последние годы вводится примерно по 80 млн кв. м). Однако, даже если не тратить ничего, в среднем по России потребуется шесть лет, чтобы скопить на жилье. По данным АИЖК, в Москве нужно откладывать деньги на покупку 40 кв. м в течение 39 лет. Это 12-е место в мире в индексе самой низкой доступности жилья, отмечает Балкарова.

Конечно, есть ипотека. По данным «РИА рейтинга», с 2015 г. она стала доступнее почти в 2 раза: если в 2015 г. только 13,9% семей могли купить в кредит двухкомнатную квартиру, то в 2017-м – 25,8%. Ключевая ставка ЦБ снизилась с 14–15% в 2015 г. до текущих 8,25%, соответственно, сокращаются ставки ипотечных кредитов: с 13,68% на октябрь 2015 г. до 11% на аналогичный период 2017 г. По данным АИЖК, за девять месяцев этого года было выдано 700 600 кредитов на сумму 1,29 трлн руб., прогноз на следующий год – рост показателей на 20–25%.

Тем не менее проникновение ипотеки остается на низком уровне, ее доля в ВВП – 5,7%, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Это уровень развивающихся стран (Индия, Румыния). Эксперты Альфа-банка ранее заявляли, что в странах Центральной и Восточной Европы эта доля около 15%. В США – около 70%.

Эффект низкой базы

Сейчас только 8% населения России живет в съемном жилье (17% в возрастной группе до 35 лет) против 30–40% в развитых странах. Так, в Германии около 50% людей снимают жилье, а в крупных городах эта цифра доходит до 70–80%, говорит Жанна Овчинникова из Knight Frank.

В России рынок аренды находится в серой зоне, хотя потенциал его для государства огромен. По данным департамента экономической политики и развития Москвы, по итогам трех кварталов было подано более 25 000 налоговых деклараций и приобретено около 1900 патентов. От сдачи квартир в аренду за девять месяцев город получил почти 1,3 млрд руб. налоговых платежей – это на 15% превышает объемы всего 2016 года. Но, по разным оценкам, в Москве до 90% квартир сдается без уведомления налоговой. «Ежегодно сдается около 420 000 квартир, арендатор меняется примерно раз в 1,5 года», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. Это все частные квартиры, доходных домов в том виде, как они существовали до революции, в России практически нет – о том, что такие проекты не выгодны частным застройщикам, эксперты не раз сообщали «Ведомостям». Но в АИЖК уверены в востребованности и успехе госпрограммы «Арендное жилье». «Мы прогнозируем активный рост этого сегмента, что отчасти объясняется эффектом низкой базы», – комментирует Балкарова.

Договорные отношения

Потенциально 6,9 млн семей в России готовы арендовать жилье. «Это очень много, это значит, что рынок спроса сформирован», – уверена Балкарова. 70% из них рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищных проблем. По ее словам, люди «ценят возможность получать высокий уровень услуг». Среди наиболее важных условий долгосрочной аренды потенциальные арендаторы называют официальный договор на весь срок аренды, гарантии защиты прав арендатора (данные опроса ВЦИОМа). Сейчас на сером рынке рискуют обе стороны – законодательно не защищен ни владелец квартиры, ни наниматель. «Доходные дома как формат развиваются там, где, во-первых, есть спрос, а во-вторых – законодательное регулирование рынка», – говорит Овчинникова. В России законодательство в плане арендных отношений несовершенно, поэтому АИЖК прорабатывает юридическое сопровождение. Так, в договорах детально описаны случаи досрочного расторжения, права и обязанности сторон.

«То, что делает АИЖК, – это не системное решение [проблемы развития арендного жилья], – комментирует Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. – Агентство выкупает у застройщиков объекты почти по инвестиционной стоимости для последующей сдачи в аренду». По ее мнению, государство на самом деле не заинтересовано в развитии сегмента доходных домов. «Если власти действительно хотели бы развивать арендное жилье, было бы сформировано законодательство, выделялись участки с определенным видом разрешенного использования, предоставлялись налоговые льготы застройщикам. У нас нет законодательной базы для развития сегмента доходных домов [частными компаниями]».

Пока ожидать конкуренции со стороны профессиональных рантье многочисленному классу частных арендодателей не стоит. Главный козырь частников – цена. Средняя ставка аренды по трем имеющимся домам у фонда АИЖК (все в Москве) – 65 000 руб. в месяц. Минимум – от 20 кв. м и от 30 000 руб. в месяц. По данным «Миэля», в Москве однокомнатные квартиры (около 40 кв. м) сдаются в среднем за 30 000 руб. в месяц, двухкомнатные – за 38 000 руб. в месяц. Особенно чувствительны к цене те, кто снимает однокомнатное жилье: два года независимо от округа ставки в столице стоят на одном уровне – около 30 000 руб.

«Для значительной части нанимателей возможность платить 30 000 руб. за однокомнатную квартиру или 40 000–45 000 за двухкомнатную, даже с «бабушкиным» ремонтом, важнее красивой упаковки «цивилизованной аренды», – считает Попов из ЦИАНа. Для него перспективы развития рынка доходных домов в Москве «пока не ясны».

Какими должны быть квартиры

В АИЖК уверены, что качество имеет значение. «Мы рассмотрели большое количество проектов, понимаем, какими должны быть планировки, инфраструктура. Важно, чтобы размерность квартир была от 20 до 100 кв. м с соответствующей комнатностью, – перечисляет Балкарова. – Мы внимательно смотрим на освещенность, количество окон, высоту потолка – это суперважно для наших арендаторов. Нужна правильная организация первого этажа, инженерных систем, оборудования». Все эти требования АИЖК распространяет и на регионы, где проблема устаревшего фонда более актуальна, чем в столице. По ее словам, «все застройщики интересуются, каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы АИЖК им заинтересовалось». В «Донстрое» (компания продала АИЖК один из корпусов в строящемся ЖК «Символ», 378 квартир) характеризуют агентство как весьма требовательного покупателя, но «оно того стоит», говорит гендиректор компании Алена Дерябина.