Продажи какого жилья в Москве ставили рекорды в прошлом году

Сама фиксация факта обильных продаж позволяет участникам рынка новостроек демонстрировать уверенность. Потому что перспективы наступившего года тревожат: у застройщиков, скорее всего, не будет больше возможности работать так, как они привыкли за годы жизни с ДДУ.

Данные риэлторов о предложении массового жилья варьируются от 15 000 квартир (в совокупности 0,89 млн кв. м в 84 объектах), по данным «Метриума», до 17 900 квартир (93 проекта) комфорт-класса в пересчете от Est-a-Tet, плюс еще 1300 квартир в трех проектах, которых раньше называли эконом-классом. В чем аналитики солидарны, так это в том, что предложение новостроек в 2018 г. сокращалось, это касается как массового жилья, так и проектов бизнес-класса, а спрос уверенно рос. По данным «Инком-недвижимости», по итогам 2018 г. число сделок на первичном рынке в Москве в старых границах увеличилось на 28%, а в новой Москве – на 32%. В сегментах комфорт и бизнес-класса продано более 70 000 квартир на этапе монтажных и отделочных работ, говорит Ирина Доброхотова, глава совета директоров «Бест-новостроя» (по данным Росреестра, всего за год зарегистрировано 79 648 ДДУ).

По данным Доброхотовой, практически в 2 раза увеличилось число сделок, совершаемых на этапе работ нулевого цикла. Но покупки на котловане не свидетельствуют об инвестиционном спросе. Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-недвижимости», говорит, что за пять лет доля частных инвесторов уменьшилась с 40 до 10%. В первую очередь потому, что застройщикам не интересны оптовые продажи по низким ценам на старте (речь идет о тех инвесторах, которые скупали пулы квартир для перепродажи. Те, кто берет с той же целью только один лот, в статистике риэлторов не учитываются). Кроме того, цена от котлована до готовности теперь увеличивается незначительно, а это уже инвесторам не интересно, объясняет Таганов.

Хороший год

Многие застройщики небезосновательно называют 2018 год самым успешным в последнем десятилетии. В ФСК «Лидер» сообщили, что в сравнении с 2017 г. выручка компании увеличилась на 16% до 111,58 млрд руб., ввод жилья – на 53% до 817 000 кв. м, а с учетом объемов ДСК-1 получили 1,3 млн кв. м. «Инград» продал за 2018 г. 385 000 кв. м жилья на 47,3 млрд руб. Всего объем заключенных компанией контрактов, включая жилые и нежилые помещения, увеличился в 2,7 раза по сравнению с прошлым годом, до 407 000 кв. м, а стоимость заключенных контрактов возросла в 3,5 раза и составила 53 млрд руб.

По словам Алексея Гусева, гендиректора «Главстрой-недвижимости», с января по ноябрь 2018 г. компания заключила договоры на общую сумму 23,5 млрд руб., за такой же период 2017 г. – на 16,8 млрд руб. И продала за год 260 000 кв. м, на 26% больше, чем в 2017-м.

Не менее удачным стал 2018 год для застройщиков элитного жилья. Например, у Vesper поступления от продаж недвижимости класса de luxe составили 12,6 млрд руб., годом ранее – 8 млрд руб. По данным Knight Frank, в 2018 г. прошло 280 сделок в элитном и 810 в сегменте премиум, это на 38% больше, чем в 2017 г. Всего по итогам прошлого года продано 121 000 кв. м элитной недвижимости более чем на 77 млрд руб. Прошлогодний показатель превышен на 16% в деньгах и на 23% в метрах. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, также отметила рост числа сделок, но она не ждет столь же хороших результатов от 2019 г. Покупателей расшевелил всплеск предложения: в 2018-м рынок пополнился 15 новыми проектами без учета находящихся в закрытых продажах, тогда как в предыдущие годы выходило по 8–10 новинок в год, продажи стимулировали низкие цены на старте продаж и скидки от застройщиков. В 2019-м запланирован выход 10 новых проектов. И продажи будут на уровне обычных показателей – 400–600 в год, считает Румянцева.

Быстрее, меньше, дешевле

В массовых проектах лучше всего продавались малогабаритные квартиры (студии, однокомнатные), они же и дорожали. Например, в «Румянцево-парке» (проект Lexion Development в новой Москве) со старта продаж в апреле – на 28%. По данным застройщика, в первой очереди проекта запроектировано более 18 500 кв. м однокомнатных квартир. Из них за 9 месяцев 2018 г. было реализовано более 8800 кв. м вместо запланированных 4700 кв. м. «Наибольший спрос пришелся на ноябрь – декабрь, когда в офисе продаж выстраивались очереди с его открытия», – рассказывает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам Lexion Development.

Уменьшать жилые площади и дальше до бесконечности вряд ли получится, поэтому многие застройщики будут возвращаться к практике продаж «в бетоне», лишь бы сделать меньше общий бюджет покупки, это сейчас самое главное. Об этом, например, говорила Виктория Григорьева, управляющий партнер «Бест-новостроя», на V Российском ипотечном конгрессе: «Застройщики будут вынуждены снижать себестоимость, чтобы как минимум остаться в прежнем ценообразовании, к которому покупатель лоялен. Один из путей – наращивание доли панельного домостроения, сборного монолита и отказ от квартир с отделкой». В 2018 г., по данным агентства «Бон тон», более 50% квартир в новостройках массового сегмента продавались с отделкой. «Да, несколько предыдущих лет застройщики конкурировали, предлагая то архитектуру, то изысканную отделку МОПов, то дизайнерский ремонт квартир в пяти вариациях и т. д., благодаря чему качество проектов даже в массовом сегменте поступательно росло. Но сейчас будет работа с эскроу, и стоит задача предложить покупателю комфортный для него бюджет покупки в условиях роста ставок по ипотеке. Выгодно будет быстро строить и быстро продавать», – рассуждает эксперт.

По словам директора по продажам компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Татьяны Подкидышевой, застройщики ожидают, что себестоимость проектов в 2019 г. возрастет минимум на 10–12%, и это, конечно, скажется на цене. По прогнозу Гусева, в ближайшие три года она может вырасти на 15–20% за 1 кв. м. Антон Борисенко, директор по продукту «Сити – XXI век», уверен, что поправки к 214-ФЗ приведут к подорожанию 1 кв. м на 15–30% в зависимости от модели бизнеса.

Цены следуют за спросом

По данным «Метриума», в конце 2018 г. 1 кв. м на рынке новостроек массового сегмента стоил в среднем 162 090 руб., рост за год – на 7,5%. В старой Москве цена приблизилась к 238 000 руб. за 1 кв. м. Но цены росли не во всех округах. Например, 1 кв. м в Северном округе подешевел на 3,4%, а подорожал в традиционно в самом дешевом Юго-Восточном (ЮВАО, на 13,7%). Впрочем, в январе 2019 г. массовое жилье в ЮВАО вновь подешевело (-5,2%), потянув вниз среднерыночные показатели (159 965 руб. за 1 кв. м). Квартиры в среднем стоят 9,5 млн руб.

Бюджет сделки в сегменте бизнес-класса в Savills оценивают в 19 млн руб. (без учета скидок от застройщиков), что практически соответствует бюджету 2017 г. – 18,9 млн руб.

2019 год начался с уменьшения количества сделок на 38% по сравнению с декабрем 2018 г., отметили в «Метриуме», назвав это «нормальным явлением» для января. «В январе 2018 г. количество ДДУ в Москве уменьшилось в сравнении с декабрем 2017 г. на 28%. В январе 2019 г. сезонный обвал спроса оказался более глубоким, чем год назад», – говорится в пресс-релизе компании. Но динамика за год положительная плюс 13% ДДУ, и сделок все еще много – 5400, по данным Росреестра.

Риэлторы предполагают, что клиенты будут искать самые дешевые квартиры в строящихся ЖК, пока те не подорожали из-за реформы законодательства – и пока не выросли еще больше ставки по ипотеке.