Строительство многоквартирных домов упало на 7,4%

Ввод жилья в России в 2018 г. сократился по сравнению с 2017 г. на 4,9% и составил 75,3 млн кв. м, сообщил Росстат. Сильнее всего снизилось индустриальное домостроение – на 7,4%, введено 42,8 млн кв. м. Индивидуальных домов введено всего на 1,6% меньше, чем в 2017 г. (32,5 млн кв. м).

Постепенное снижение ввода в стране не новая тенденция – она наблюдается с 2015 г., когда были введены рекордные 85,3 млн кв. м, чего не было ни во времена СССР, ни после. «Цикл в строительстве – от двух до четырех лет, мы сейчас пожинаем плоды турбулентности в отрасли 2014 г., когда на рынок выводили в основном небольшие проекты, а платежеспособный спрос сокращался», – комментирует сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. С ним соглашается гендиректор Level Group Кирилл Игнахин: порядка 62% жилья (по площади), которое было сдано в эксплуатацию в 2018 г., застройщики начали возводить в 2015–2016 гг. «Это были первые посткризисные годы, когда ставки по ипотеке, даже несмотря на программу субсидирования, были высоки, а спрос по стране на новое жилье снижался», – напоминает он. Были и другие кризисные тенденции: дорогие кредиты для строителей, рост стоимости стройматериалов, неопределенность в экономике.

Строительство у профессиональных застройщиков (порядка 40 млн кв. м) еще далеко от целевого показателя в 80–90 млн кв. м, указывает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Целевой показатель в 120 млн кв. м (многоквартирные и индивидуальные дома) к 2025 г. указан в национальной программе «Жилье и городская среда». Задачу строить ежегодно 120 млн кв. м ставил и президент Владимир Путин.

Кризисные тенденции в строительстве сохраняются, считает Литинецкая, растет доля просроченного к сдаче нового жилья: если в 2016 г. вовремя было введено в эксплуатацию 59% жилья, то в 2018 г. – только 38%. За три года перенос срока сдачи новостроек в среднем по стране вырос с двух до шести месяцев, продолжает она, и наблюдается устойчивое ухудшение качественных характеристик нового жилья. Например, снижается средняя площадь квартиры, а средняя этажность повышается.

Законодательные изменения в строительной отрасли не позволяют назвать нынешнее падение краткосрочным, считает Назаров.

Отрасль ждет жесткая просадка: изменение долевого закона, в частности введение с 1 июля счетов эскроу, практически похоронит частных застройщиков, останутся интегрированные с банками структуры, предупреждает топ-менеджер крупной строительной компании. По оценкам Назарова, с рынка уйдет до 30% мелких и средних компаний, у которых не хватит средств на ведение деятельности.

Власти уже подсчитывают застройщиков, которые могут не справиться с обязательствами. Примерно 30% жилых проектов находится в красной зоне по кредитоспособности, т. е. могут не получить необходимого банковского финансирования после перехода на счета эскроу, сообщал на прошлой неделе российский министр строительства Владимир Якушев, данные предоставила госкомпания «Дом.РФ», анализировавшая все проекты новостроек в России. По словам министра, эти застройщики возводят 14,5 млн кв. м жилья, в которых приобрели квартиры 250 000 российских семей.

По словам вице-премьера Виталия Мутко, это компании с низкой кредитоспособностью. Он не исключил, что есть вероятность достройки объектов по старой схеме: такую возможность имеет правительство, до конца февраля оно должно выработать критерии перехода застройщиков на счета эскроу. «Должны быть такие критерии, чтобы стройку не убить», – констатирует Мутко. Сегодня в стадии строительства, по его данным, порядка 130 млн кв. м жилья.

Большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов не ожидает роста строительства в ближайшее время. Ввод жилья в стране к 2024 г. упадет до 56–64 млн кв. м, уверен Назаров. «В 2019 г. ввод жилья вырастет на 5–7%, потому что в 2016–2017 гг. не было кризисных ситуаций и застройщики выводили новые проекты, – полагает директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. – Реальный тренд на сокращение, связанный с поправками в долевой закон, проявится в конце 2020 г.».

Мутко считает, что ввод в 2019 г. будет сопоставим с показателями 2018 г., а рост начнется к 2021 г.

Радикальный и быстрый переход на новую модель финансирования жилищного строительства в период фактической стагнации экономики и депрессии спроса сократит число девелоперских компаний, рост цен на жилье и монополизацию рынка, уверена Литинецкая.

Чиновники признают, что у застройщиков резко уменьшилась инвестиционная составляющая. По словам замминистра строительства России Никиты Стасишина, средняя стоимость договора долевого участия в стране снизилась по сравнению с 2017 г. на 11,5% – с 2,6 млн до 2,3 млн руб. «Это не очень хороший тренд – значит, инвестиционный рост себестоимости жилья исчерпан», – считает он: дальше снижать цену некуда. По мнению замминистра, властям нужно активизировать программы строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, эти расходы не должны ложиться на застройщика.