Итоги-2018. Долевое строительство закончилось

1 июля 2019 г. вступят в силу новые поправки в закон о долевом строительстве жилья. Самым существенным стало обязательство для застройщиков продавать все новостройки через счета эскроу. Ранее планировалось, что через эти счета будут продаваться только новые объекты, в которых застройщик не успел зарегистрировать ни одного договора долевого участия.

Как работают счета

Новая система подразумевает, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. Застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст дом в эксплуатацию. Покупатель сможет их забрать, если застройщика признают банкротом. Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но сможет использовать их для кредитования застройщика по более выгодным ставкам.

Сейчас застройщики продают квартиры напрямую покупателям, используя механизм банковского сопровождения. Деньги покупателя перечисляются на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. А банк контролирует расходы застройщика, деньги можно потратить только на ограниченный перечень операций. 1,2% от стоимости договора застройщики перечисляют в Фонд защиты дольщиков.

Переходного периода не будет

Переход на счета эскроу должен был быть постепенным. Но неожиданно в середине декабря в Госдуму был внесен законопроект, по которому все жилые проекты, включая строящиеся, должны перейти на счета эскроу. Поправки оказались жестче, чем ожидалось: у застройщиков не будет переходного этапа. С 1 июля у застройщиков не будет доступа к средствам дольщиков, по всем проектам потребуется альтернативный источник финансирования – банковский кредит.

Основной вопрос – как переводить на счета эскроу проекты, продажи в которых уже начались. Финансовая модель текущих проектов не предполагала обязательного перехода на счета эскроу, указывает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. Поэтому даже успешные проекты могут не получить финансирование от банков, потому что их экономика не соответствует требованиям кредитных организаций. Вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов указывает две причины этого: недостаточность собственных средств и маржинальность проектов (экономика не всех проектов позволит обслуживать кредит). «Если вслепую открывать всем кредитные линии, то возникнут вопросы со стороны ЦБ. Если не открывать, то что случится с застройщиком, которому отказали в проектном финансировании?» – задается вопросом президент РАСКа Николай Алексеенко. Сложнее будет тем застройщикам, которые не имеют опыта работы с банками по проектному финансированию, считает Бессонов.

Однако курирующий вопросы строительства вице-премьер Виталий Мутко настроен оптимистично. Закон предусматривает возможность принять подзаконные акты, которые обеспечили бы спокойный переход к новому механизму, говорит он. По словам вице-премьера, обсуждается возможность разрешить застройщикам достраивать дома по старой схеме – «если компания устойчивая и нет угрозы для дольщиков».

Как банки будут кредитовать стройки

«Политическое решение о переходе на счета эскроу принято, наша задача – чтобы не было большого снижения объемов строительства, скачков стоимости метра. У нас есть шесть месяцев, чтобы вместе с банковским сообществом и строителями обсудить подходы к кредитованию: будут выработаны требования к банкам, нормам резервирования», – говорит Мутко. Сейчас, по его словам, в стройке находится 130 млн кв. м. По данным Сбербанка, гражданами в эти объекты проинвестировано 3,7 трлн руб. Эти деньги через полгода должны быть замещены банковским финансированием. У банков ресурсы есть, уверен Мутко. В целом банковская система готова к проведению операций по эскроу-счетам и обслуживанию новых клиентов в лице застройщиков, говорит и гендиректор «Дом.РФ» Александр Плутник. По его словам, сегодня ЦБ к этой работе допущено 60 банков. Но не все еще заявили о готовности работать по новой схеме, уточняет Бессонов.

Важный вопрос – под какой процент банки готовы предоставить финансирование застройщикам, продолжает Мутко. По его словам, до сих пор деньги дольщиков обходились застройщику бесплатно. «Те деньги, которые будут замещены банковскими средствами, не должны стоить на порядок дороже», – говорит Мутко. Эффективная стоимость финансирования для застройщиков при использовании эскроу-счетов может составлять 3–6%, подсчитала партнер отдела консультаций по недвижимости EY Ольга Архангельская.

Что будет с ценами

У участников рынка мрачные прогнозы. Они считают, что стройки перейдут под полный контроль банков, частные компании будут строить небольшие объемы жилья, а в сегменте типового жилья крупнейшим игроком станут госкомпании. «Главный риск для застройщиков – подконтрольность банковской системе. Как следствие, могут появиться новые крупные застройщики в лице банков, а также государства», – говорит Алексеенко из РАСКа. «Девелоперы не планировали продажу по эскроу в бизнес-модели старых проектов. Это означает пересмотр цен (минимум на 10%) и/или остановку продаж, чтобы достроить объект и продавать его после ввода», – считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Алексеенко тоже не исключает роста цен на 8–10%.

Исправленная версия: добавлена должность Сергея Бессонова.