Правила продажи квартир в новостройках ужесточат еще сильнее

Депутаты Госдумы во вторник, 18 декабря, приняли во втором чтении новые поправки в закон о долевом участии в строительстве жилья. В частности, они предполагают изменение принципов расчетов. Так, изменения в закон, принятые летом этого года, обязали застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать квартиры через эскроу-счета исключительно в проектах, разрешения на строительство которых получены позже 1 июля 2018 г. Доступ к таким счетам застройщик получает только после завершения проекта. Нынешние поправки предполагают, что эта норма распространится на все новостройки. Поправки внесены правительством России. Представитель Минстроя в этой части документ не комментирует.

Неожиданность для строителей

«Для нас поправки в этой части стали полной неожиданностью», – признает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. По ее словам, компания готовилась работать по такой схеме лишь с новыми объектами, а теперь вынуждена в сжатые сроки перестраиваться. Весь 2018 год девелоперы корректировали бизнес-модели под те изменения, которые должны вступить в силу летом следующего года, говорит гендиректор «Дон-строй инвеста» Алена Дерябина, принятие столь критичных поправок заставляет участников проходить весь процесс по второму кругу. Акционер Capital Group Павел Тё ранее рассказывал, что девелоперы пытались участвовать в обсуждении поправок, но не были услышаны. В итоге в 2018 г. Capital Group, по его признанию, не приобрела ни одной площадки из-за отсутствия понятных правил игры.

Не ясен и сам механизм перевода на эскроу-счета тех проектов, разрешения на строительство которых уже получены и продажи в которых стартовали, – смогут ли банки в такой короткий срок аккредитовать такое большое количество проектов в стадии реализации, указывает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. По его данным, сегодня рассмотрение заявки на проектное финансирование достигает до трех месяцев. Все идет к тому, что такое понятие, как девелопмент, исчезнет в сегодняшнем его понимании, считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев: «Частных девелоперов почти не останется – основным игроком на рынке станет государство в лице госструктур вроде «Дом.РФ» и Фонд реновации, они и будут строить типовое стандартное жилье, а также достраивать за теми, кто уйдет с рынка в результате нововведений».

Сейчас 130 млн кв. м жилья в стадии строительства, именно они должны были обеспечить отрасли переходный период, объясняет сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. Он считает, что новые правила тяжело отразятся прежде всего на региональных застройщиках – у них нет «маржинальной» подушки безопасности. Велика вероятность, что небольшие застройщики просто не смогут остаться на плаву из-за низкой рентабельности, соглашается Дерябина. Назаров говорит об уходе с рынка до 30% мелких и средних игроков, а значит, станет невозможным выйти на ввод 120 млн кв. м жилья ежегодно. Масштабы строительства уже в этом году окажутся на 15% ниже, чем в прошлом, подтверждает Ручьев.

Новые правила приведут к росту цен на квартиры, уверен Ручьев. На сколько именно, будет зависеть от общего состояния экономики, говорит он. Срок реализации проекта в среднем 2–3 года, значит, возведение дома теперь будет обходиться застройщику примерно на 15–20% дороже, подсчитал Цвет из ГК «Гранель». Если же добавить сюда дополнительные издержки, как то повышение НДС, административные расходы и проч., то цены на жилье вырастут на те же 15–20%, предупреждает он. Уже точно можно сказать, что цена квадратного метра в новостройках вырастет минимум на 10%, заверила Тумайкина из ФСК «Лидер».

Застройщики без «Респекта»

Сложности застройщикам добавила и проблема, с которой столкнулась страховая компания «Респект». Также во вторник Банк России обновил список организаций, которые вправе страховать исполнение обязательств по продаже жилья по договорам долевого участия (ДДУ). В документе, опубликованном на сайте регулятора, не оказалось крупнейшего игрока с долей рынка 70% – страховой компании «Респект». Почему, Центробанк не пояснил. По словам его представителя, регулятор не комментирует действующие компании. В документе лишь говорится, что страховщики, вошедшие в список, соответствуют требованиям закона о долевом строительстве и нормативным актам Банка России. По закону о долевом строительстве страховщик, имеющий право страховать ответственность застройщиков, должен иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд руб., осуществлять страховую деятельность не менее пяти лет, не иметь предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности, не иметь решений о временной администрации и решений суда о признании страховщика банкротом и не иметь оснований для санации.

К деятельности СК «Респект» были претензии у аудиторов. Летом 2018 г. отчет о ее проверке опубликовала аудиторская компания «Интэко-аудит». В нем сообщалось о сложностях, которые могут возникнуть у «Респекта» с исполнением обязательств: диверсификацию риска страхового портфеля «Респекта» аудитор признал недостаточной. Кроме того, аудиторам не понравилась инвестиционная стратегия «Респекта». В 2017 г. она принесла страховщику 1,7 млрд руб. убытка: он инвестировал собственные средства в производные финансовые инструменты, писал аудитор.

«Компании не в чем себя упрекнуть», – был краток гендиректор СК «Респект» Александр Артамонов. Действия регулятора ни он, ни представитель страховщика не комментируют. Человек, близкий к компании, признает: две недели назад ЦБ провел внеплановую проверку в компании. Несмотря на отзыв лицензии у страховой организации, у застройщиков не должно возникнуть трудностей, сообщил Минстрой. Поправка в закон о долевом строительстве предполагает, что вместо страхования новых договоров взнос по новым заключенным ДДУ будет направлен в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства по той же ставке, что актуальна в настоящее время, – 1,2%.

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев говорил «РИА Новости» о необходимости «добиться, чтобы страховые передали все портфели Фонду защиты прав дольщиков (его работу курирует «Дом.РФ»). «В случае принятия данной нормы фонд готов отработать все заявки от застройщиков, ресурсы и мощности у него есть. Сейчас 60% ДДУ гарантированы взносами в фонд», – сообщил его представитель.

«Респект» страховал многих крупных и средних застройщиков: особой альтернативы для девелоперов нет, напоминает топ-менеджер крупного девелопера, другие крупные игроки – «Общество взаимного страхования» и ВСК, но последняя после банкротства Urban Group от страхования девелоперов отказалась. Официально опрошенные «Ведомостями» девелоперы возможные сложности с потерей «Респекта» не признают. «Проблема с продажей квартир по ДДУ есть у всех застройщиков. Другой вопрос – сколько осталось нераспроданных квартир/корпусов. В нашем случае объем незначительный, поэтому никаких рисков для деятельности компании нет – либо нам разрешат застраховать оставшиеся квартиры в фонде дольщиков , либо достроим и уже потом продадим оставшиеся квартиры», – говорит Цвет. У ФСК «Лидер» в «Респекте» было застраховано несколько корпусов в четырех объектах, говорит представитель застройщика, их введут в эксплуатацию до конца года, по остальным проектам «Лидер» работает с фондом защиты прав дольщиков.

Исправленная версия. Уточнена доля СК «Респект» на рынке страхования ответственности застройщиков.