Продажи новостроек в Москве увеличились в 1,5 раза

В 2018 г. в Москве зарегистрировано рекордное количество ипотечных договоров – 90 641, сообщило управление Росреестра по Москве. Это на 66% больше, чем в 2017 г.: тогда были заключены 54 402 ипотечные сделки. Существенный рост наблюдается и на рынке новостроек: 79 648 договоров долевого участия, что почти в 1,5 раза (+47%) больше, чем годом ранее (54 207).

«В нашем проекте количество реализованных квартир увеличилось на 70% по сравнению с 2017 г.», – говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. В проектах группы компаний «Гранель» продажи выросли вдвое, приводит данные директор по продажам этой компании Рустам Арсланов. О рекордных продажах недавно сообщала и компания «Дон-строй», в прошлом году ее выручка достигла 68 млрд руб., и это абсолютный максимум для компании – рост на 49% по сравнению с 2017 г., а жилых площадей продано на 73% больше, чем в 2017 г. Максимальных показателей достигла и группа ПИК, сказано в ее сообщении: ее продажи выросли на 17% по сравнению с прошлым годом и достигли 221,1 млрд руб.

Драйверов покупательского спроса было два: снижение ипотечных ставок и разговоры о грядущей реформе законодательства о долевом строительстве, согласно которой с 1 июля 2019 г. застройщики не смогут продавать квартиры напрямую покупателям – только через спецсчета эскроу в банках. Весь прошлый год рынок ожидал повышения цен из-за ужесточения законодательства, что вкупе с привлекательными ипотечными ставками вытолкнуло на рынок покупателей, которые давно хотели решить жилищные вопросы, объясняет гендиректор «Миэль-новостроек» Наталья Шаталина.

По оценкам «Дом.РФ», в 2018 г. в стране выдано порядка 1,5 млн кредитов на общую сумму 3 трлн руб. (+50% к 2017 г.), средняя ставка впервые опустилась ниже 10% и составила порядка 9,5–9,6%.

В августе – сентябре ставка ипотеки на первичном рынке достигла исторического минимума – 8,9%, снизившись с начала года с 9,6%, вспоминает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Но из-за ухудшения макроэкономической ситуации ЦБ в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку, и ипотека начала дорожать. Одновременно покупатели принялись удовлетворять отложенный спрос на жилье, потому что опасались, что ипотека станет еще дороже, считает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

По словам Колочинского, в 2018 г. доля ипотечных сделок росла: если в начале года в его компании она составляла 60%, то к осени – уже 80%. По данным «Дом.РФ», более 60% квартир в новостройках и 50% на вторичном рынке приобретается с помощью ипотеки.

Значительный рост сделок на первичном рынке спровоцирован также максимальным предложением в Москве, продолжает Тумайкина: в 2018 г. выставлено около 6 млн кв. м нового жилья. По данным «ИРН консалтинга», сильнее всего строительство увеличилось в сегментах бизнес- и эконом-класса: на 92,4 и 58,1% соответственно.

Новостройки подорожали, утверждают сами застройщики: у «Гранеля» – на 12%, у «Векторстройфинанса» – на 23%.

Но у irn.ru другие данные: рублевые цены в среднем по Москве выросли на скромные 3,4% (до 172 300 руб. за 1 кв. м). В будущем цены вырастут на 10–12%, прогнозирует Арсланов, если ипотека не будет дорожать. «Если же ставки будут выше 12%, покупательская способность уменьшится: с каждым повышением ставки в 1% теряется 5% покупателей», – объясняет он.

Цены на действующие проекты могут увеличиться до 20%, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, на рост цен повлияет и увеличение НДС до 20%. Репченко не разделяет их беспокойства: факторы, обеспечившие всплеск покупательской активности в 2018 г., вряд ли будут работать и дальше, отложенный спрос на ипотеку не бесконечен. Поэтому, по его мнению, спрос на жилье скорее всего пойдет вниз, а за ним – и цены. «На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье, доходы людей в лучшем случае стагнируют», – резюмирует Репченко.