В России может быть запрещена продажа жилья на этапе строительства

30 мая вечером президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками, рассказали «Ведомостям» несколько близких к участникам совещания человек. Девелоперы пытались добиться смягчения требований. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче. У президента сформированная позиция уходить от долевого строительства, говорит один из собеседников «Ведомостей». Законодательство предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 г. Но президент требовал сделать это раньше, чуть ли не в этом году, указывает он. Обсуждалась и возможность с 2020 г. продавать только готовое жилье, добавляет он. Близкий к другому участнику совещания человек подтверждает: через два года власти могут запретить продажу недостроенного жилья.

Год назад были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Фактически они это самое долевое строительство уничтожают. По новому закону с 1 июля 2019 г. застройщики могут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю. Если жилье приобретается на этапе строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банках. Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец. На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам). Стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках.

Такую схему придумали, потому что государство так и не нашло способов защитить дольщиков. «У нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним», – возмущался Путин в декабре. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете «Единой России» насчитала таковых 122 000 человек.

Ужесточение позиции властей связано с проблемами крупного подмосковного застройщика – Urban Group, указывает близкий к одному из участников встречи человек. У этой компании приостановлена регистрация договоров о долевом строительстве, идет поиск инвесторов на недостроенное жилье. В случае банкротства Urban Group список пострадавших дольщиков вырастет еще на 16 000 человек. Пресс-секретарь Путина Дмитрий Песков на вопросы «Ведомостей» не ответил.

Сейчас разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении может достигать 30–40%, указывает крупный девелопер. Себестоимость строительства увеличится на 10–15%, замечает его коллега. Однако застройщиков, которые смогли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств, нет, кроме государственных компаний, продолжает он. Рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков, считает гендиректор Tekta Group Роман Сычёв.

Если продажу квартир в новостройках на этапе строительства отменят, размер входного билета на первичный рынок недвижимости увеличится как минимум на 30–40%, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

Доступная ипотека может нивелировать удорожание, но потребители должны будут закладывать дополнительные расходы на первоначальный взнос.

Мелкие и средние компании уйдут с рынка, уверен старший аналитик BCS Global Markets Марат Ибрагимов. Но и крупные девелоперы не все сумеют подстроиться под новые правила: правительству и ЦБ придется найти схемы, чтобы финансировать стройки. Ввод жилья при этом снизится, а цены на квартиры вырастут, полагает Ибрагимов.

Времени у застройщиков, для того чтобы перестроиться, остается немного. Многое будет зависеть от тех условий, которые выставят банки, и смогут ли они потянуть такой объем, считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.

Впрочем, даже и без запрета продажи недостроенного жилья застройщикам придется несладко, считает топ-менеджер крупной строительной компании. Если полностью отказаться от долевого строительства, то большинство застройщиков, особенно в Московской области, перестанут работать, а в Москве останутся только аффилированные с банками компании, объясняет он.

Указанная в майском указе президента цель по ежегодному вводу около 120 млн кв. м жилья представляется не очень-то достижимой, полагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: с одной стороны, власти проводят санацию строительной отрасли, которая может лишиться тысяч участников из-за постоянных реформ. С другой – правительство до сих пор не добилось устойчивого экономического роста и восстановления доходов населения. В таких условия совсем не ясно, кто будет строить и кто будет покупать 120 млн кв. м в год, резюмирует Литинецкая.