120 млн квадратных метров оптимизма

120 млн кв. м жилья – к достижению таких показателей призвал президент в послании Федеральному собранию. Цель «весьма амбициозная, но также абсолютно реалистичная», если иметь в виду «и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы», объяснял он. Это указание вполне выполнимо, отчитывались наперебой чиновники и девелоперы. А министр строительства и ЖКХ Михаил Мень называл и сроки – вводить столько жилья планируется в течение 10–15 лет.

Жилье – болезненная тема для россиян. Уровень обеспеченности жильем остается низким: всего 24,9 кв. м на человека (10 лет назад было еще меньше – 21,4 кв. м), тогда как в США – 70 кв. м, во Франции – 39 кв. м (данные Аналитического центра при правительстве России). Поэтому тема – одна из самых важных и для политиков, Путин и сам регулярно ставит задачи по вводу жилья: 100 млн кв. м, 140 млн кв. м.

Строительство жилья в 2005 г. даже было заявлено приоритетным национальным проектом. Тогда в стране строилось около 40 млн кв. м жилья. На фоне тех показателей определенные успехи, несомненно, есть: темпы ввода выросли. Максимум был достигнут в 2015 г. – тогда ввели 85,3 млн кв. м. Но с тех пор показатели пошли на спад: в 2016 г. – 79,8 млн, в 2017 г. (по прогнозам Минстроя) – около 78,4 млн кв. м. Сокращение объемов жилищного строительства обусловлено сжатием платежеспособного спроса (реальные располагаемые доходы сократились за 11 месяцев 2017 г. на 1,4%); это сопровождалось увеличением количества ипотечных сделок, пишут в своем отчете правительственные аналитики.

Дальше легче не будет: дело в том, что строителям фактически запретят продавать квартиры на этапе строительства. На отказ от долевого строительства Путин отвел три года. Его должно заменить банковское сопровождение: с 1 июля 2019 г. застройщики не смогут принимать деньги у граждан за непостроенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные счета в банках, застройщик получит эти деньги после завершения стройки; а строить придется на кредиты.

«В результате внесения поправок в законодательство <...> можно ожидать консолидации рынка, роста себестоимости строительства и уменьшения прибыли застройщиков», – осторожны в комментариях правительственные аналитики. Центральный экономико-математический институт РАН более пессимистичен: из 3832 существующих сейчас застройщиков в новых условиях смогут работать 132, или 3,4%. Остальные либо будут переходить на серые схемы привлечения денег, либо обанкротятся. А объемы строительства будут падать: если в 2017 г. введено около 1,2 млн квартир, то в 2020 г. будет вдвое меньше.

В ближайшее время отрасль ждет жесткая просадка: пакеты нововведений практически похоронят частных застройщиков, из игроков останутся интегрированные с банками структуры, согласен крупный застройщик. Даже сегодняшние 80 млн кв. м можно считать оптимистичным результатом мер поддержки отрасли, но порога в 120 млн кв. м при нынешнем раскладе достичь не удастся никогда, считает он.

Но есть альтернатива – строить за счет государства, возражает другой застройщик: еще более ужесточить регулирование и национализировать отрасль, создать госмонополию и централизованно снабжать проекты дешевыми ресурсами. 120 млн кв. м – это примерно 4,5 трлн руб. ежегодно. ВТБ уже поспешил заявить, что денег у банков хватит. Осталось только узнать, хватит ли их у россиян, чтобы покупать квартиры у госбанков.