Перестройка правил

«Сегодня рынок хороший, но, чтобы на нем удержаться, нужно двигаться быстрее рынка, нужно становиться лучше, а вот это задача непростая» – так комментирует ситуацию на рынке недвижимости владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. Его компания в свое время застраивала самый дорогой район Москвы – так называемую «золотую милю» между Остоженкой и Пречистенской набережной. За последние три года «Баркли» ушла из узкого сегмента: в портфеле компании есть и бизнес-класс, и даже эконом, уже сегодня она строит около 0,5 млн кв. м.

Рынка, как в 2008 г., уже не будет, говорит заммэра Москвы Марат Хуснуллин. Тогда предложение на рынке новостроек Москвы составляло всего 1 млн кв. м, а по итогам октября 2017 г. – 3,41 млн кв. м (данные консалтинговой компании Est-a-Tet). «Все плохое, что могло произойти в экономике, по большому счету уже случилось: цены на нефть упали, курсы валют стабилизировались. И тренды на рынке недвижимости практически перестали зависеть от внешних факторов», – говорит руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко. Рынком, по его словам, рулят объемы предложения, при этом количество квартир на рынке увеличилось существеннее, так как застройщики уменьшили площадь лотов на 20–30%.

Предложение растет

Рынок недвижимости ведет себя примерно так же, как рынок нефти: в ответ на снижение цен застройщики увеличивают объемы предложения, хотя, по логике вещей, должны бы сокращать, считает Репченко. И дает свое объяснение. Если говорить про Москву, то поменялась структура взаимоотношений девелоперов с властями. При прежних властях застройщики, как правило, расплачивались с городом уже после окончания строительства, зачастую не деньгами, а квартирами. Это давало возможность строителям годами придерживать интересные площадки, неся минимальные расходы. Сейчас застройщики вынуждены вкладывать до 20–30% себестоимости проекта еще до получения разрешения на строительство – налоги на землю и стоимость аренды участков также выросли.

В результате даже в условиях жесткой конкуренции застройщикам выгоднее выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты, чем положить проект под сукно. Второй фактор – борьба за долю рынка. В условиях снижения платежеспособности населения и роста конкуренции надо бежать очень быстро, чтобы хотя бы оставаться на месте. Потому что на всех спроса не хватает. Используются две стратегии – «дешевле дешевого» и «больше за те же деньги». В наиболее затоваренных районах компании вынуждены конкурировать ценой, нередко доводя дело до ценовых войн. Там, где предложение не настолько избыточно, субъекты рынка пытаются бороться за покупателя, повышая качество продукта, – предлагают в подарок отделку, машино-место, дешевую ипотеку и т. п., объясняет Репченко. Спрос подогревает и растущая ипотека. Ставки по ипотеке в России снизились до исторически низких значений и впервые достигли однозначных уровней – с 13–14% в начале года до 9–10% в октябре. Такого динамичного снижения ставок в течение года не наблюдалось за всю историю рынка ипотеки, говорит руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. По прогнозам АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов в январе – декабре составит порядка 2 трлн руб. (в 2016 г. – 1,473 трлн).

Как выживают строители

Наиболее уверенно себя чувствуют крупные девелоперы, говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Средние и мелкие игроки работают в условиях жесточайшей конкуренции, что влияет на стратегию ведения бизнеса. В 2017 г. лучшие продажи в Москве показали проекты с наименьшим бюджетом покупки и новостройки массового сегмента с ценником выше среднего, но приближенные по своим характеристикам к проектам бизнес-класса. Исходя из этого, застройщики стремятся предложить по возможности бюджетный продукт, наделенный нестандартными характеристиками, будь то дизайнерские места общего пользования, арт-объекты, продуманные придомовые территории, интегрированные в городскую среду, и проч. Однако внимание концепции – не единственное изменение. Сегодня девелоперы стали больше тратить. Например, на рекламу в среднем уходит 4% бюджета, тогда как в докризисный период затраты составляли около 1%.

Поменялась и ценовая политика. По итогам октября 2017 г. средний дисконт в проектах массового сегмента составил 5,5%, тогда как в 2014 г. он был равен 3%, говорит Литинецкая. Доля проектов, предоставляющих дисконты, за тот же период выросла в массовом сегменте с 33 до 91%, в бизнес-классе – с 77 до 82%, в премиум- и элитном классе – с 62 до 96%.

Рынок жилья Москвы можно назвать высококонцентрированным: на долю крупнейших девелоперов Москвы приходится 68% продаж по договорам долевого участия, соглашается гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. В новой Москве чуть более 50% сделок в 2017 г. пришлось на пять новостроек. Четыре из этих пяти комплексов находится в ближнем поясе МКАД (до 5 км от МКАД), и один (район Новые Ватутинки) – на удалении 14 км от МКАД.

Пугающие реформы

Главная сложность для застройщиков связана с «законодательной турбулентностью», считает Литинецкая. Изменения в закон о долевом строительстве, принятые в июле 2017 г., ужесточают требования к застройщикам. Принятые поправки не соответствуют реалиям, сложившимся в деятельности застройщиков, говорит крупный девелопер. Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо. Это делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территории, полагают опрошенные «Ведомостями» застройщики. Дома в больших проектах на миллионы метров строятся поэтапно, а если брать разрешение на каждый дом, то застройщик не сможет построить социальную и инженерную инфраструктуру.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика в 10% на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, а затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, указывает Игнахин.

По новому закону девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита. При этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. А тратить прибыль он не сможет до передачи последней квартиры покупателям. Застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не меньше трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У него не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. Все эти изменения ограничат конкуренцию, особенно в регионах.

В итоге застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Это минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Фактически эти деньги должны быть заморожены, подчеркивает собеседник «Ведомостей».

Поправки вступят в силу 1 июля 2018 г. Если они останутся неизменными, в конечном счете на рынке останется 1000 застройщиков вместо нынешних 4500, полагает Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья. Минстрой России на регулярной основе проводит консультации с экспертным сообществом, сообщил «Ведомостям» представитель министерства. По его словам, создана комиссия по совершенствованию законодательства в области долевого строительства, куда вошли представители министерства, Фонда защиты дольщиков и застройщики: «Если обнаружатся подводные камни для бизнеса, не предусмотренные парламентариями, документ будет совместно скорректирован».

Такой закон необходим, считает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, власти не имеют права проверять малый бизнес три года, а в Москве 52% застройщиков – это малый бизнес, который строит и привлекает средства населения: «Мы с девелоперами понимаем, что достаточно жесткие требования у закона. Но в целом ничего страшного нет – работать по нему можно». «Кому не нравится закон – никто не мешает строить готовое жилье с поддержкой банков, что, возможно, и будет выходом для многих застройщиков, и продавать готовое жилье. Пусть это будет дороже, но зато проблема с дольщиками исчезнет совсем», – соглашается Казинец.

Конец долевого строительства

Ужесточение закона – не единственная неприятность, которая ожидает застройщиков. Президент России Владимир Путин отвел три года на отказ от долевого строительства. По его поручению до 15 декабря правительство вместе с ЦБ и АИЖК должны утвердить план по замене средств граждан для строительства банковским кредитованием и другими формами финансирования.

Сегодня строительство на 80–90% финансируется покупателями, указывают сами застройщики. Трех лет застройщикам вполне достаточно, чтобы перестроиться, завершить имеющиеся проекты и подготовить документацию для начала новых объектов уже по новым правилам, полагает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Литинецкая не согласна: речь идет не только о глобальной реформе девелоперской отрасли, но и о перестройке банковско-кредитной сферы.

Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья, поскольку по займам банков в отличие от средств дольщиков нужно платить процент, резюмирует Литинецкая. По ее словам, если сейчас застройщик может расплатиться с банком до окончания строительства, то теперь придется брать кредит на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию. На рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20–30% дороже строящихся аналогов, добавляет она. Если банки будут готовы снизить ставку, скажем, до 5%, то значительного повышения цен на жилье не будет, добавляет Нигматуллин, а вот снижения объемов ввода жилья стоит ожидать. Решение по замещению долевого строительства через несколько лет не должно привести к резкому скачку цен на жилье и заметному снижению ввода жилья, успокаивает представитель Минстроя. Представитель АИЖК подтверждает: сейчас при покупке строящегося жилья дольщики вынуждены платить за скрытые компоненты, заложенные в цену, – риск банкротства застройщика и стоимость денег.

До дна еще далеко

Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от конкретных сроков и условий перехода на новую схему финансирования проектов, считает Игнахин. Девелоперы, напуганные планами властей запретить долевое строительство через три года, наверняка постараются запустить максимум проектов до часа X. А значит, по крайней мере до 2020 г. объемы предложения новостроек будут расти, указывает Репченко. С другой стороны, уже принятые и планируемые нововведения могут оказать и обратное действие – сокращение предложения за счет ухода с рынка игроков, которые не смогут работать по новым правилам, полагает Игнахин.

Главным драйвером спроса станет публикация дорожной карты упразднения долевого строительства, считает Литинецкая. По истечении трех лет застройщики, вероятно, смогут продавать только готовое жилье, которое на 20–30% дороже строящегося. «Именно поэтому, вероятнее всего, рынок ждет ажиотажный спрос со стороны дольщиков, желающих запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, сэкономив несколько миллионов рублей. Поэтому в 2018 г. мы прогнозируем еще большую активность, чем в этом году, несмотря на то что он выдался рекордным», – говорит Литинецкая.

Репченко считает, что цены будут падать. Снижение рублевых цен продолжается уже два года: в 2015–2016 гг. они теряли примерно по 10% в год. Остается еще 2–3 года сползания цен вниз примерно такими же темпами. Дно рынка по ценам будет достигнуто года через 2–3, примерно к 2020 г. От нынешнего значения по индексу www.irn.ru (около 170 000 руб. за 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы) стоимость 1 кв. м придет к уровню около 120 000 руб. Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения местных жителей, объясняет Репченко. Средний доход на каждого москвича – около 60 000 руб., у среднего класса – ближе к 100 000 руб.

Коммерческая недвижимость

Если на рынке жилой недвижимости затоваривание, то на рынке коммерческой недвижимости наблюдается минимальный ввод объектов по всем основным сегментам, говорит Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International. Это связано с тем, что в 2014 г., в период экономической турбулентности, ряд девелоперов коммерческой недвижимости либо начали делать акцент на развитии жилой недвижимости, либо заморозили проекты. А так как средний цикл девелопмента проекта составляет около трех лет, именно сейчас наблюдается существенный спад ввода новых проектов, отмечает Казанский. Но в этой ситуации есть и положительные стороны. Низкие объемы ввода способствовали восстановлению баланса спроса и предложения.

По данным компании JLL, на рынке торговой недвижимости Москвы даже есть признаки дефицита качественных площадей – вакантность в ТЦ снизилась до 6%. Большинство профессиональных операторов вынуждено развивать свои сети в уже действующих торговых центрах, говорит представитель компании. Сейчас ситуация в корне отличается от картины двухлетней давности. Если в 2014–2015 гг. торговые центры открывались заполненными на уровне 40–50% арендуемой площади, то сейчас заполняемость уже превышает 80% – например, в проекте ТРЦ «Энка ТЦ» на Каширском шоссе.

На рынке офисной недвижимости, по данным Cushman & Wakefield, за три квартала 2017 г. было заключено 2200 новых сделок общим объемом примерно 1,31 млн кв. м. Это вдвое больше 2016 г. Высокий объем арендованных и купленных помещений объясняется рекордно низкими ставками с 2000-х гг., в связи с чем арендаторы используют возможности низкого рынка. Ставка аренды в офисах класса А составляет сегодня $422 за 1 кв. м. Уровень нового строительства в первом полугодии 2017 г. также был рекордно низким с 2000-х гг., однако второе полугодие наверстает упущенные объемы. За три квартала было введено в эксплуатацию 95 726 кв. м. Ожидается, что по итогам 2017 г. общий объем нового строительства составит 380 000 кв. м, говорится в отчете Cushman & Wakefield. Этот показатель немного превысит показатель 2016 г., но это не является долгосрочной тенденцией: такой высокий объем связан с завершением проектов, которые должны были быть закончены в 2015–2016 гг., но сроки их реализации были затянуты, сказано в отчете компании.

По данным Cushman & Wakefield, практически во всех регионах России наблюдается высокий спрос на складские площади. По итогам года объем сделок по аренде и покупке площадей будет или на уровне, или выше показателей 2016 г. При этом новых площадей будет построено значительно меньше. Все больше девелоперов заявляет о начале реализации новых крупных проектов: в прошедшем квартале в Московском регионе о своем развитии заявили компании PNK Group, «А плюс девелопмент» и «Ориентир» (ранее – «Логопарк девелопмент»), которые представили новые проекты на Новорижском, Новорязанском и Симферопольском шоссе. «Несмотря на высокий спрос и низкие темпы строительства, ставки аренды в Московском регионе остаются низкими, и мы не прогнозируем, что они вырастут в краткосрочном периоде. Слишком высока конкуренция среди девелоперов. Для привлечения клиентов они готовы снижать ставки и сокращать сроки строительства», – говорит представитель компании.