Дома вместо конфет

Редевелопмент промзон, как правило, связывают с работами на обширных территориях заводов-гигантов: «Серп и Молот», «Красный богатырь», ЗиЛ. Даже термин прижился – «ржавый пояс Москвы». Однако среди выводимых предприятий есть и вполне «сладкие» – кондитерские, шоколадные фабрики. На их месте появляются многофункциональные кварталы, вместившие в себя практически все сегменты недвижимости (жилье, офисы, торговлю и развлечения, спортивные сооружения и т. д.).

Аполитичный ассортимент

Крупнейшие кондитерские фабрики Москвы были построены преимущественно в середине XIX в. Учитывая их аполитичный товарный ассортимент, эти предприятия благополучно пережили градостроительный нигилизм советского периода, когда сносилось все и вся ради новых проспектов, рассказывает директор департамента консалтинга, партнер GVA Sawyer Марианна Романовская. Они оставались востребованными вне зависимости от эволюции постиндустриального периода, когда в 1930-х гг., например, чугунно-литейные заводы и прочие производства закрывались. И функционировали в исторических районах города до сравнительно недавнего времени. К освоению их территорий приступили только в начале нынешнего века, говорит гендиректор Rezidential Group Сергей Ильясаев.

«Красный Октябрь», «Большевик», «Бабаевский», «Рот Фронт», «Марат», «Реномэ» – площадки для Москвы без преувеличения знаковые благодаря расположению и атмосфере места, уникальной архитектуре цехов и строений, считает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Тимошенко: «Перед девелоперами, взявшимися за реновацию, стоит интересная и сложная задача – вдохнуть в эти территории новую жизнь, не обезличив их».

Большинство столичных «сладких» объектов – в частности, «Красный Октябрь», «Рот Фронт», «Бабаевский», а всего более полутора десятков лучших кондитерских производств страны – принадлежат холдингу «Объединенные кондитеры» (входит в состав финансово-промышленной группы «Гута»). «Это и в прямом, и в переносном смысле сладкие активы», – считает гендиректор Welhome Анастасия Могилатова.

«Октябрьская» эволюция

Первой ласточкой в попытке превратить фабричную территорию в элитный комплекс стал «Красный Октябрь» – старейшая московская кондитерская фабрика, основанная в 1851 г. (прежнее название – фирма «Эйнемъ», после революции она была национализирована и переименована). На стрелке Болотного острова предприятие обосновалось в 1889 г. К 1914 г. там сформировался ансамбль из 23 зданий. В 2007 г. производственные мощности перебазировались на территорию концерна «Бабаевский» на Малой Красносельской улице, а заводские корпуса на участке в 5 га между Берсеневской и Болотной набережными для начала заполнились офисами, развлекательными и торговыми заведениями, выставочными площадями. Среди арендаторов – ВЦИОМ, институт «Стрелка», конференц-центр Digital October, архитектурные и дизайнерские бюро, туристические агентства. Компании-резиденты создали комьюнити, место стало тусовочным.

В течение долгого времени владеющий этим активом «Гута-девелопмент» предлагал большое количество концепций создания здесь жилой, коммерческой и прочей недвижимости. Однако ни одна из них не была реализована, поскольку существует много ограничений на реконструкцию зданий и снос. А без масштабной перестройки ни один из объектов, по словам Ильясаева, не может быть превращен в жилье с современными коммуникациями и комфортными планировками. Так что сейчас собственником реализуется «арендная модель управления», менее выгодная – но и не требующая огромных вложений в редевелопмент такой сложной площадки. Как отмечает директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов, приспособить промышленные корпуса под творческие кластеры можно быстрее и дешевле, нежели реконструировать территорию под офисы и жилье. «Внешний вид, а зачастую и оформление внутреннего пространства бывших фабрик современны и интересны. «Красный Октябрь» стал центром притяжения для тех, кто жаждет знаний, хочет проявлять себя, любит искусство и ищет новых эмоций», – заключает эксперт. В зависимости от площади и параметров помещения ежегодные платежи составляют примерно от 10 000 до 17 500 руб. за 1 кв. м.

Власть берет BOLSHEVIK

Ярким примером успешной реновации бывшей промзоны и превращения производственных территорий в удобное для жизни и творчества пространство стал проект Bolshevik (Ленинградский проспект, 15) компании O1 Properties. «Архитектура старинных цехов выглядит современно и свежо. Сохранились фасады из красного кирпича, украшенные орнаментом. Особый стиль придают французские балконы и окна. Несколько жилых и офисных корпусов образуют уютный внутренний двор, – описывает Попов. – Одной из главных достопримечательностей стала уникальная лестница во всю высоту фасада девятого корпуса, сделанная в индустриальном стиле из темной стали и стекла. Особая гордость и точка притяжения комплекса – Музей русского импрессионизма».

Bolshevik уже живет активной жизнью: в зоне ритейла открыты фирменная кондитерская, кафе и рестораны, работают салон красоты, фитнес-зал. Под подземный паркинг удалось приспособить бывшее бомбоубежище.

Жилая часть – три корпуса переменной этажности (от 3 до 7 этажей), объединенные общим закрытым двором, всего 196 апартаментов площадью от 29,5 до 99,4 кв. м, а также двухуровневые апартаменты в стиле лофт с шестиметровыми потолками площадью 289 кв. м. На крышах, с которых открываются прекрасные виды на Москву, расположились террасы и зимний сад. Апартаменты в корпусах № 9 и 35 предлагаются с готовой чистовой отделкой, жилые помещения в корпусе № 28 – без отделки. По данным Kalinka Group, диапазон цен в проекте – от 222 000 до 499 000 руб. за 1 кв. м (от 9,4 млн до 74,6 млн руб. за апартаменты).

«Когда мы приспосабливали корпуса кондитерской фабрики «А. Сиу и Ко» (в советское время – «Большевик») под премиальные апартаменты, нам приходилось вынимать испорченную кладку и заполнять аутентичным кирпичом. В тех местах, где это было невозможно, тщательно подбирали аналоги, соответствующие характеру и рисунку кладки, созданной архитектором Оскаром Дидио, по проекту которого была построена фабрика в 1882 г., – рассказывает Амир Идиатулин, генеральный директор архитектурной студии IND Architects. – На «Большевике» сохранили железобетонные перекрытия, возведенные по технологии французского изобретателя Жозефа Монье. Чугунные плиты, изначально покрывавшие цеховые полы, по завершении реконструкции стали частью декора стен в лобби бизнес-центра».

О, «Марат»!

В Замоскворечье без малого 200 лет назад купец Сергей Леонов открыл домашнюю кондитерскую мастерскую. Торговали в ней карамелью да леденцами. Революция 1917 г. вынудила хозяев расширившейся к тому времени фабрики продать производство Всероссийскому центральному союзу потребительских обществ, фабрика получила название «Кондитерская фабрика Центросоюза». В августе 1931 г. фабрику посетил Эрнст Тельман – руководитель коммунистической партии Германии, один из организаторов Союза красных фронтовиков (по-немецки – Rotfront), и рассказал рабочим о борьбе немецкого народа против фашизма. После этого события по просьбе коллектива фабрика № 7 треста «Моссельпром» получила название «Рот Фронт». Ассортимент продукции составил 176 наименований.

В 1971 г. «Рот Фронт» объединился с Московской кондитерской фабрикой им. Марата (изначально – Паровая фабрика шоколада, какао, кофе и конфет торгового дома «Братья А. и С. Ивановы») – так появился кондитерский комбинат «Рот Фронт». Именно здесь к Олимпиаде-80 был оборудован цех по производству жевательной резинки. Визитной карточкой предприятия стали конфеты «Птичье молоко», «Москвичка», «Осенний вальс» и др. С 2002 г. комбинат входит в холдинг «Объединенные кондитеры».

Год назад ГК Insigma представила проект Ordynka, расположенный по адресу: ул. Малая Ордынка, 25. За основу, рассказывали на презентации, взяты как раз корпуса бывшей фабрики им. Марата на Малой Ордынке, которые со стороны улицы будут реконструированы. Зимой стену одного из корпусов частично разобрали – части фасада грозили обрушиться, как показала экспертиза АО «Научно-исследовательский центр «Строительство» (НИИЖБ им. А. А. Гвоздева). Девелопер намерен восстановить его внешний вид, сохранив архитектурную стилистику, – хотя само здание памятником не является, его облик стал частью этого района старой Москвы. Сам участок включен в объединенную охранную зону и частично является территорией выявленного объекта культурного наследия – ансамбля городских усадеб XVIII–XIX вв. в Большом Ордынском переулке, с главным домом (архитектор Э. Юдицкий), сохранившимися флигелями и оградой – эти объекты будут реконструированы.

По проекту в комплексе будет семь клубных домов, всего 58 квартир и 27 апартаментов, а также внутренний двор площадью 3700 кв. м. Под апартаменты выделена отдельная секция и первые этажи выходящих во двор зданий, где будут обустроены персональные патио. Фасады, обращенные во двор, решены подчеркнуто современно: ломаные линии, панорамные окна, крупные модули из белого натурального камня и меди, архитектурная концепция продолжит игру на контрасте с восстановленным историческим внешним фасадом, облик которого останется прежним. В настоящий момент минимальная стоимость 1 кв. м в проекте составляет 400 000 руб.

Высотки вместо сахара и хлеба

К категории «сладких» проектов управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая относит и City Park на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода (на Мантулинской улице). Но в данном случае речь идет о новом строительстве – строит жилой квартал премиум-класса ГК «Монарх», проект лондонского бюро John McAslan. Предусмотрены вертикальное озеленение и террасная застройка. Всего в комплексе будет шесть корпусов переменной этажности (от 6 до 20 этажей) на 1220 квартир, также двухуровневый паркинг, школа и два детских сада. Первая очередь должна быть сдана во II квартале 2018 г., весь проект – в конце 2020 г. Средняя цена – 260 300 руб. за 1 кв. м.

Ильясаев считает «довольно интересным» и МФК «Пресня сити» на месте хлебозавода им. Зотова. Завод проработал с 1931 до 2007 г. Историки говорят о том, что на этом предприятии впервые был применен конвейерный способ выпечки хлеба. После пожара в производственном корпусе в 2007 г. завод прекратил деятельность. Этот актив был выкуплен компанией Coalco, которая совместно с MR Group по проекту Speech возводит три высотные башни, где разместятся 2000 апартаментов. Здание предприятия, которое является памятником советского конструктивизма и промышленной архитектуры, обещают отреставрировать и открыть в нем Музей хлеба. По информации директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, сейчас завершаются работы по монтажу фасадов, а ввод в эксплуатацию намечен уже на III квартал 2018 г. Инвестиции в проект составят более 16,5 млрд руб.

Расположение фабрик в исторической части города накладывает существенные градостроительные ограничения, что повышает стоимость реализации подобных проектов. Кроме того, застройщикам нередко приходится улаживать конфликты с общественностью и градозащитниками, озабоченными сохранением исторических и архитектурных памятников на территориях реконструируемых промзон, – и действительно заниматься реставрацией. А также сочетать приватные жилые зоны с доступными для широкого круга людей досуговыми, культурными объектами. С такими затратами и с учетом расположения окупить инвестиции можно, только создавая объекты премиум- и элитного класса. «Кондитерские, как и ликероводочные фабрики, часто принадлежали богатым предпринимателям. Среди промышленных помещений можно встретить настоящие усадебные корпуса и флигели. Именно они в большей степени представляют архитектурную ценность и идут обременением при редевелопменте территорий, – напоминает Сергей Труханов, глава бюро Т+Т architects. – Их необходимо восстановить в соответствии с первоначальными чертежами. Стоимость таких работ на порядок выше нового строительства, себестоимость может достигать 150 000 руб. за 1 кв. м. Девелоперы, восстанавливающие такие объекты, ориентируются на класс не ниже премиума с ценой 500 000–700 000 руб. за 1 кв. м». Зато территории у объектов внушительные, вокруг – сложившаяся застройка, поэтому важно включить их в жизнь современного города, подчеркивает Идиатулин: «На «Большевике» работает Музей русского импрессионизма, который разместился в бывшем хранилище для муки. На «Красном Октябре» – «Стрелка» и Центр фотографии братьев Люмьер. Там сразу возникли центры притяжения людей».

Плюс в том, что в отличие от химических или машиностроительных производств подобные площадки в глазах покупателя не выглядят экологически неблагополучными. «Нет необходимости санации и рекультивации земель, на которых расположены фабрики, где в производственной цепочке не использовались вредные для человека вещества. Это сокращает сроки работ и стоимость проекта», – говорит Идиатулин. «Более того, конструктив (широкий шаг колонн, высокие потолки и панорамные окна во всю стену) зданий на территориях кондитерских фабрик дал возможность сохранить большую их часть и приспособить под новые функции. С объектами сталелитейных цехов или металлообработки в этом плане работать куда сложнее», – добавляет Мария Николаева, глава бюро MAD Architects. В целом гендиректор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина оценивает редевелопмент бывших конфетно-шоколадных производств как весьма выгодный.

Сахарорафинадный завод Domino в нью-йоркском Бруклине был построен в 1882 г. и на тот момент являлся самым большим в мире. Сейчас реконструкцию завода и всей прилегающей территории ведет девелоперская компания Two Tree, она строит комплекс из пяти высоток, в которых будет почти 60 000 кв. м офисов и 2000 квартир. В просветительских целях здесь создадут аллею артефактов, где разместят машины и механизмы, которые использовались при производстве сахара, в том числе 80-метровые краны, которые работали на разгрузке сырья в порту, конвейеры, элеваторы, 11-метровые резервуары для сбора сахарного сиропа. Строительство планируют завершить летом 2018 г.

В американском городке Литиц в Пенсильвании девелопер Oak Tree превращает шоколадную фабрику Wilbur в многофункциональный комплекс, где разместится бутик-отель под управлением Hilton, ресторан, бар, жилье и магазины. Девелопер использует сладкий дух места для брендинга – на кирпичных стенах преобразованной фабрики будет красоваться название Wilbur Chocolate Co. в фирменном шрифтовом начертании. Эта фабрика работала с 1899 до 2016 г. и стала местной легендой.

Еще один пример комплексного освоения территории – редевелопмент промышленного района Bermondsey в Лондоне, где располагалось производство печенья. Фабрика Peek Freans функционировала с 1857 по 1989 г., печенье экспортировали за рубеж, здесь работали до 4000 человек. Из-за сладкого аромата выпечки, разносившегося на всю округу, район прозвали «Город печенья». Grosvenor Estate планирует инвестировать в проект 500 млн фунтов. Здесь появится рентное жилье (около 1350 квартир), офисы, школа, рестораны и кафе, мастерские и коворкинги, а общая площадь благоустройства территории составит 25 000 кв. м. Часть исторических фабричных и складских зданий сохранят как дань богатому прошлому, приспособив под новые функции.