Как заброшенные районы становятся элитными
Развитие депрессивных территорий сделает богаче и соседние районы, рассчитывают девелоперы
«Средства, которые мы заплатили за участок в промзоне «Грайвороново», собственники будут использовать среди прочего на модернизацию предприятий. К примеру, «Росатом», владевший предприятием, на территории которого мы строим «Кварталы 21/19», уже направил часть денег на модернизацию находившегося здесь завода «Молния». Иными словами, девелоперы далеко не всегда выступают инвестиционными агрессорами, которые вытесняют производство и рабочие места из города, чтобы построить жилье, иногда происходит взаимовыгодное сотрудничество», – добавляет Колочинский.
Процесс джентрификации (от англ. gentrification) хорошо известен в мире: в результате комплексного изменения среды состоятельные граждане переселяются в те районы города, которые ранее были заселены представителями низших классов, находились в состоянии упадка. Например, представляли собой заброшенную промзону. Столичные девелоперы и урбанисты надеются, что именно так все будет происходить и в Москве: старый заброшенный район превращается в прогрессивный, там живут интересные люди, а в отраженных лучах новой жизни греется окрестная застройка, ранее страдавшая от неприятного соседства, – она также получила импульс для развития. Но на практике так получается не всегда.
Новая ткань
Недоступные, заброшенные территории некогда работавших предприятий руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков сравнивает с омертвевшей тканью. С воинскими частями (вроде Балашихинской нефтебазы), зонами устаревшей транспортной инфраструктуры (доки, железнодорожные перевалочные грузовые дворы, речные порты) или остановленными заводами (ЗиЛ, Московский завод цветных металлов и др.), по мнению эксперта, можно мириться, когда они удалены от плотно населенных территорий. Но в городе они формируют очаги криминала, экологической и социальной напряженности.
Рассказывая о джентрификации, эксперты в основном приводят зарубежные примеры – российских пока не много. «Действительно масштабных преобразований не произошло, – делится впечатлениями руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов. – Хотя есть проекты, которые локально меняют облик территорий, как, например, «Савеловский сити» (девелопер MR Group). Гендиректор Point Estate Тимур Сайфутдинов называет ЖК «Садовые кварталы» на месте завода «Каучук»: «Проект дал толчок к развитию Хамовников, девелоперы поняли, что в этом районе можно и нужно строить». Теперь тут строят много: Knightsbridge Private Park (девелопер «Реставрация Н»), Fusion Park («Интеко») и т. д. На роль мощного джентрификатора, по мнению Машкова, может претендовать ЖК «Донской олимп» (проект ЛСР, Машков его архитектор) на территории Московского завода цветных металлов на Серпуховском Валу. Почти 5 га, примыкающих к Камер-Коллежскому Валу, долгое время являли собой депрессивную территорию, а реконструкция избавила район от подступавших к Рощинским проездам бетонных заборов, объясняет архитектор.
Зарубежные образцы
Самый известный пример джентрификации – Канэри-Уорф (Canary Wharf) в Лондоне. На протяжении почти всей истории Лондона этот район считался одним из самых неблагополучных: до 1980-х гг. здесь располагались доки, а вокруг проживали низкоквалифицированные рабочие. В конце 1980-х доки прекратили свою работу. В это же время несколько инвестиционных фондов выкупили огромные участки в Canary Wharf и превратили район в крупнейший деловой квартал Лондона. «Сейчас этот район уже переживает вторую волну джентрификации: ранее проживавшие здесь финансисты и банкиры постепенно съезжают (речь идет и о фирмах, и о местных жителях), и их место постепенно занимают IT-специалисты, представители творческих профессий. Так Канэри-Уорф превращается в один из самых фешенебельных районов Лондона», – рассказывает Колочинский. Руководитель архитектурной студии IND Architects Амир Идиатулин рассказал о редевелопменте сахарной фабрики в Нью-Йорке (по предварительным подсчетам, он оценивается в $1,5 млрд): на 4,4 га будет построено жилье, как элитное, так и для людей со средними доходами, офисные и торговые объекты. Еще пример – фабрика по производству сои в Копенгагене благодаря усилиям правительства Дании и архитекторов превратилась в многофункциональный комплекс. Конструктив элеваторов сохранили, заменив фасады на современные бетонные стены, и колонны элеватора не стали прятать, а, напротив, подчеркнули в интерьерах элитных апартаментов прелесть промышленной архитектуры. Работы должны быть завершены в 2017 г.
По мнению Александра Морозова, директора департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci, за 15 лет ЖК «Миракс парк» на ул. Академика Анохина превратил спальный слаборазвитый район вдали от метро в обустроенный квартал бизнес-класса: было очищено озеро, построена торгово-сервисная и социальная инфраструктура. Несмотря на то что территория огорожена, проект дал импульс строительству здесь новых домов комфорт-класса, со школами, магазинами и детскими садами, а квартиры на вторичном рынке подорожали. Коммерческие помещения на первых этажах жилых домов заполнены почти на 100%, в то время как 10 лет назад пустовало более 60%.
Как правило, говорит Морозов, новые проекты повышают имидж и статус локации, увеличивая стоимость жилой недвижимости, расположенной рядом с объектом, на 3–15% в зависимости от типа и объема нового строительства. Арендные ставки на торговые площади также вырастают пропорционально росту платежеспособного спроса.
Новые проблемы
Однако от появления новой застройки окрестные районы могут и пострадать. Новые проекты создают дополнительную конкуренцию в своем сегменте, объясняет Морозов. Устаревшие объекты лишаются шансов на внимание рынка.
Морозов вспоминает открытие БЦ «Профико» в 2008 г. в Крылатском. С одной стороны, бизнес-центр добавил Москве 50 000 кв. м качественных кабинетов, а офисные сотрудники формируют спрос на продовольственные товары, общепит, аптеки, банки и банкоматы – инфраструктура вокруг стала развиваться. Но, с другой стороны, после ужесточения правил парковки сотрудники компаний-арендаторов начали парковаться во дворах, что ухудшило качество жизни в районе. Днем дворы и прилегающие территории вокруг детских площадок заставлены машинами. Жилье продается на 5–10% дешевле, чем в аналогичных кварталах, но без бизнес-центров рядом.
Еще один отрицательный пример – Павшинская пойма. «Чрезмерная плотность застройки, проблемы с инфраструктурой, транспортной доступностью и парковками, а также отсутствие единого архитектурного стиля отрицательно сказываются на конкурентоспособности реализуемых там проектов, что выражается в скидках и более низких темпах продаж, чем, например, в остальном Красногорске, – говорит Морозов. – В Павшинской пойме средняя цена предложения жилья – 100 000–120 000 руб. за 1 кв. м, в других районах Красногорска она 130 000–150 000 руб. за 1 кв. м. В новых кварталах соседнего Митина квартиры стоят по 150 000–180 000 руб. за 1 кв. м».
Новые факторы
Позитивное влияние крупного проекта – штаб-квартиры «Газпрома» «Лахта центра», строящегося на месте пескобазы, отмечают в Петербурге. По словам гендиректора МФК «Лахта центр» Елены Илюхиной, спрос на жилье в зоне влияния начал расти уже в 2011 г., с момента выбора участка под строительство комплекса. «Наш проект стал использоваться в рекламных кампаниях жилой недвижимости. Девелоперы продвигают на рынок квартиры и коттеджные поселки рядом с «Лахта центром». Увидеть такую рекламу можно и в Москве, недалеко от штаб-квартир крупных компаний, переезжающих в Петербург. Степень влияния проекта на город хорошо иллюстрирует и уже прижившийся в профессиональной среде термин – «фактор «Газпрома», – говорит Илюхина.
«Наиболее ярким примером джентрификации в Петербурге» Сергей Бобашёв, руководитель проекта Lifedeluxe.ru, называет развитие Песочной набережной. «Еще 10–12 лет назад это был район промышленной застройки с видом на элитные Каменный и Крестовский острова. После появления небольшого по масштабам, но успешного проекта «Новая звезда» компании RBI эта территория преобразилась буквально за несколько лет, – рассказывает Бобашёв. – Сейчас этот микрорайон Петербурга сравнялся по цене с соседними островами. Скорее всего, аналогичная судьба ожидает и Петровский остров, на котором появляется все больше проектов жилой застройки, и западную часть Васильевского, где идет реновация промзон вокруг Балтийского завода или территории бывшего грузового речного порта».
Другой пример – редевелопмент бывшей территории речного порта Петербурга. «Когда мы в 2010 г. приобретали участок, это были остатки закрытого решением правительства Петербурга речного грузового порта со старой инфраструктурой – складами, терминалами, но (как и любой порт) с хорошими видами на Неву и Финский залив. Было решено, опираясь на европейский опыт, превратить его в многофункциональный квартал. Так появился петербургский Docklands – лофт-квартал, выполненный в традициях промышленной застройки по типу лондонского», – рассказывает Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development. Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», считает, что этот проект будет способствовать дальнейшему редевелопменту территории рядом с набережной Макарова: «Покупатели там – либо одинокие молодые предприниматели, либо молодые семьи, члены которых планируют работать тут же в бизнес-центрах. В результате практически одномоментно в еще недавно депрессивном районе формируется анклав активных, креативных и семейных людей. Проект – один из немногих, если не единственный в городе, полностью снабженный детской инфраструктурой. Подобный симбиоз в масштабе целого квартала, включающего и деловую составляющую, неизбежно окажет влияние на окружающую старую, спальную, сонную застройку».
Новые люди
«Проекты реконструкции массово начали появляться относительно недавно, пока сложно говорить об их долгосрочном влиянии на рынок и жизнь окрестных районов. Бесспорно, реновация промзон способствует повышению престижности локации. Как правило, они окружены старым жилым фондом, где проживают не самые благополучные слои населения, – отмечает управляющий партнер ГК «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. – На примере нашего проекта «Кварталы 21/19» в промзоне «Грайвороново» мы видим, что в офис продаж приходят совсем не те люди, что живут сейчас в округе. Процесс джентрификации будет поддержан открытием нового технопарка ВНИИметмаша (проект только разрабатывается). Так преобразится социальный состав района». Сейчас в районе преобладают промзоны, поблизости – старый жилой фонд, где живут в основном пенсионеры и рабочие местных заводов. Теперь к ним добавится свежая кровь из молодых квалифицированных специалистов, которые будут работать на современном производстве, захотят жить недалеко от работы, принесут с собой новую культуру повседневной жизни, размышляет Колочинский. Вслед за этим вырастет и стоимость жилья, по его прогнозам, на 10–15%.
Драйвер – дорога
Одним из драйверов развития города становится развитие московской транспортной сети, уверены эксперты. О том, что девелоперы в первую очередь должны сейчас ориентироваться на планы по развитию транспортной инфраструктуры, говорили участники проведенного в октябре «Ведомостями» X форума лидеров рынка недвижимости MREF. Площадки вдоль Московского центрального кольца (МЦК) привлекательны не только для строительства жилья, но и для создания многофункциональных комплексов и специализированных кластеров, считают в Cushman & Wakefield и Key Capital. «Сейчас строительство жилья может сопровождаться созданием современных инновационных и культурных территорий. Специализированные IT- и медиакластеры могут стать визитными карточками жилых проектов, модным популярным местом и источником новых рабочих мест», – убежден Ян Ярмощук, гендиректор УК FlaconX. Эвелина Ишметова из Key Capital говорит, что в ближайшие 10 месяцев в зоне МЦК могут быть созданы два кластера на 8000–15 000 кв. м.
Но точно просчитать, как именно тот или иной проект редевелопмента повлияет на локальную ситуацию и локальный рынок, затруднительно, считают урбанисты. «Влияние таких строек на городскую среду – точно, в цифрах, – не просчитывается, особенно отрицательное влияние, – утверждает Олег Паченков, программный директор института урбанистики «Среда», директор Центра прикладных исследований Европейского университета в Санкт-Петербурге. – Например, такое, как превращение целых районов в нежилые после шести вечера («эффект сити») или неудобства жителей от создания в их кварталах туристических зон. Потому что параметры измерения такого эффекта никем не разработаны. Но положительное влияние на рынок проектов с потенциалом джентрификации посчитать можно, это умеют делать и оценщики недвижимости, и продавцы, и девелоперы. В Петербурге таким эффектом очевидно обладает «Новая Голландия» – пример организации общественного пространства. Но, насколько я знаю, никто не оценивал точно, как редевелопмент той же «Новой Голландии» поднял цены на недвижимость вокруг».
Эффект от локальной джентрификации выглядит так, резюмирует Морозов: новые жилые дома означают приезд в район новых платежеспособных граждан с доходом выше среднего. Строительство в районе БЦ также, как правило, поднимает уровень платежеспособности (но повышает нагрузку на дорожную сеть и парковочные места). Рынок арендного жилья вокруг меняется незначительно. Позволить себе жить рядом с офисом могут немногие (топ- и, возможно, средний менеджмент), но у этой категории устаревшие 5- и 9-этажки не будут пользоваться большим спросом. Появление нового ТЦ, как правило, улучшает инфраструктуру района и прибавляет к цене жилья в нем 5–10%. Исключением является загрузочная сторона ТЦ, на которой ночью работает грузовой транспорт и мешает жителям ближайших домов. Квартиры с видом из окон на загрузочные доки ТЦ будут продаваться в 1,5–2 раза дольше и со скидкой в 5–15%.